Настоящей дипломной работы посвящена исследованию проблем развития механизмов ипотечного кредитования в России
| Вид материала | Диплом |
| 3. Пути совершенствования механизма ипотечного кредитования |
- Развитие ипотечного кредитования в России, 100.96kb.
- Система ипотечного жилищного кредитования и ее развитие в россии, 298.52kb.
- Концепция развития единой системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, 851.49kb.
- План вступление 3 Раздел Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования, 1183.64kb.
- Формирование единых ориентиров у всех участников рынка по принципам, ожиданиям и долгосрочным, 443.68kb.
- Тема: Развитие ипотечного долгосрочного жилищного кредитования, 363.6kb.
- Экономические науки Роль банков в системе ипотечного кредитования, 81.34kb.
- 1. 1 Сущность и значение ипотечного кредитования. Роль государства в развитии федеральных, 138.09kb.
- Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 740.32kb.
- Концепция создания системы обучения специалистов участников рынка ипотечного жилищного, 158.43kb.
3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Основные проблемы, связанные с развитием ипотечных схем, – снижение рисков, проблема невозврата кредита, упрощение процедуры получения ипотечного кредита и т.д.
В настоящее время существуют возможности в решении этих проблем.
В частности, одним из направлений является реализация схем рефинансирования с участием региональных операторов.
На новосибирском рынке региональным оператором ипотечного жилищного кредитования является ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" ("НОА ИЖК")
Основным уставным направлением деятельности Федерального АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.
Чтобы представить схему рефинансирования перечислим основных участников ипотечного рынка. Ими являются региональные операторы, сервисные агенты, банки - первичные кредиторы, страховые, оценочные компании.
В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:
- банки- первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;
- региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;
- сервисные агенты осуществляют - выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству;
- агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
- страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности);
- оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.
Схема рефинансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования приведена на рисунке 10.
| Население   | Банк оформляет кредит и получает закладную | |||
 Банк | Б  анк | Б анк | Б анк | Банк продает закладную региональному оператору или АИЖК |
 Региональный оператор | | | Региональный оператор | Региональный оператор продает закладную АИЖК |
 | Федеральное АИЖК | | Средства размещения на рынке ипотечных ценных бумаг –источник финансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования | |
 | Финансовый рынок |  | ||
Рис 10. Схема рефинансирования федеральной системы ипотечного жилищного кредитования
Во-вторых, привлечение к сотрудничеству агентств недвижимости поможет развитию ипотечных схем и повысит привлекательность операций как для банка, так и для заемщиков.
Агентства недвижимости могут помогать банку привлекать клиентов. Ведь именно в агентства обращаются за решением жилищных проблем.
Агентства могут работать в роли некоего ипотечного брокера. Предоставлять клиентам первичную информацию об программах ипотечного кредитования, рассказывать о банковских продуктах, собирать документы вместе с клиентом и отправлять эти заявки в банк для того, чтобы риелтор мог заниматься только одобрением поданных заявок. То есть роль риелтора на сегодня заключается также в привлечении клиентов, которые уже соответствуют требованиям банка. Таким образом, сейчас риелтор должен знать не только требования банка к недвижимости, но и требования банка к потенциальным клиентам ипотеки, разбираться в программах кредитования различных банков.
Именно агентства недвижимости должны первыми встречать ипотечного клиента. Изначально клиент приходит в агентство недвижимости и задает вопросы об объектах недвижимости, которые он хотел бы приобрести, продать или расселить. И лишь потом ему может быть предоставлена информация об условиях кредитования, о требованиях банка.
Кроме того, до сих пор при обращении за ипотекой в банк подбором недвижимости занимался сам клиент. Как это у него получалось – плохо или хорошо – было задачей клиента. Однако можно привлекать агентства недвижимости для обслуживания уже тех заемщиков, кому «Банк Москвы» гарантировал выдачу ипотечного кредита. То есть ту недвижимости, которая соответствует требованиям банка. Очевидно, что риелторы должны знать эти требования, для того чтобы ипотечные сделки проходили успешно.
Таким образом, агентства и банк могут взаимодействовать по двум направлениям. Первое направление – предоставление первичной информации клиентов. Второе направление – обслуживание как привлеченных самим агентством клиентов, так и тех клиентов, которых привлекает банк – в подборе недвижимости.
Банк не можем консультировать в области подбора квартир – это некорректно, каждый должен заниматься своим делом. Все вопросы, касающиеся механизма сделки – продажи, встречной покупки и так далее – должны заниматься риелторы, которых будет рекомендовать банк.
На сегодняшнем рынке роль риелтора первична. Банкам имеет смысл в большей степени это все замыкать на риелтора. Когда клиент обращается в банк, имея прекрасные документы, банк, разумеется, выдаст ему одобрение кредита. Но даже если клиент расскажет банку, какого рода он хочет выкупить квартиру, не имея соответствующей практики в ведении сделки, банк не будет разбираться в этом вопросе.
Агентство недвижимости для банка может выполнять информационную функцию.
Также для увеличения числа клиентов можно реализовать схемы долевого строительства.
Банк, выдавая деньги на долевое участие в строительстве, не обязывает заемщика выбирать конкретную строительную фирму. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк может требовать от заемщика в залог его квартиру (которая находится в его собственности).
Вторая программа может быть ориентирована на кредитование долевого строительства без классического понимания ипотеки. Банк может работать с правами требования: будет происходить залог прав требования, возможно, страхование долевого строительства. В данном случае банк будет работать с компаниями, прошедшими серьезную финансовую проверку со стороны банка.
Количество компаний, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается.
Для строительных фирм ипотека весьма выгодна. Запустив программу кредитования, аккредитованные у банков строительные фирмы получат дополнительных клиентов. Возможно, и цена квартир, построенных этой компанией, вырастет - за дополнительную, подтвержденную банками надежность, их покупатели готовы будут доплачивать.
Таким образом, филиал центральных банков, работая на новосибирском рынке будет более эффективно работать с ипотекой, если повысит самостоятельность в реализации ипотечных операций и расширит сотрудничество с другими участниками рынка.
Необходимо также широко привлекать к сотрудничеству страховые компании.
Дополнительной гарантией как для покупателя квартиры, так и для банка является обязательное страхование сделки:
- страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;
- страхование титула (утраты права собственности на покупаемую квартиру);
- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.
Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несёт заемщик.
С 04 июля 2005 г. решением ФА ИЖК уполномочены работать по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования в г. Новосибирске следующие страховые компании и филиалы (для страхования квартиры при сделках по ипотеке):
ОАО «Росгосстрах» (через ООО "РГС-Сибирь")
Филиал ОСАО "РЕСО-Гарантия"
ОСАО «Ингосстрах», филиал
ОАО "Военно-страховая компания", Новосибирский филиал
ОАО "Военно-страховая компания", Новосибирский филиал
ОАО "Военно-страховая компания", Карасукское отделение
ОАО "Военно-страховая компания", Бердское отделение
ЗАО "Страховая группа "УралСиб"
ООО "Страховая компания "Согласие"
ЗАО "Московская акционерная страховая компания", филиал
ОАО "Страховое общество газовой промышленности"
ЗАО "Страховая группа "Спасские ворота", филиал
"Среднесибирская дирекция ОАО "РОСНО", филиал
ОСАО "РЕСО-Гарантия", филиал