Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»
| Вид материала | Методическое пособие |
| Договор дарения доли квартиры VI. Решения Ответ на задачу I.2. Ответ на задачу I.3. Ответ на задачу I.4. Ответ на задачу I.8. Ответ на задачу II.1. Ответ на вопрос II.2. |
- Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование, 958.02kb.
- Учебно-методическое пособие по курсу «социальная помощь созависимым семьям», 529.2kb.
- Vi налог на недвижимое имущество n 1055-xiv от 16. 06. 2000, 180.12kb.
- Программа семинара : Состав и правила ведения Единого государственного реестра прав, 24.61kb.
- Панасенко Александр Иванович, профессор кафедры органической и биологической химии, 259.01kb.
- Методическое пособие о порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество, 1247.36kb.
- Методическое пособие по выполнению выпускной квалификационной работы для студентов, 854.22kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 108.39kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 106.13kb.
- Тема: Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности, 684.27kb.
Ф.И.О., подпись
2._____________________________________
Ф.И.О., подпись
‘24’ июня 2002 года, настоящий договор удостоверен мной, Ахметова Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим (ей) на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. отчуждаемой квартиры проверены.
В соответствии со статьей 118 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) настоящий договор подлежит обязательной регистрации в территориальном органе юстиции по месту нахождения имущества для перехода права собственности.
Зарегистрировано в реестре за №____.
Сумма, оплаченная частному нотариусу_____ тенге.
Нотариус __________
Договор
дарения доли квартиры
Республика Казахстан, город Алматы
двадцать четвертое июня две тысячи второго года.
Мы, нижеподписавшиеся гр._____ , проживающий(ая) _______, именуемы в дальнейшем «Даритель», и гр.______, проживающий(ая) _____, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», заключили между собой настоящий договор о нижеследующем:
- Я, гр. Дарю _____ квартиру, состоящую из: _____, общей полезной площадью ____ кв.м, в том числе жилой площадью ____ кв.м. ____, находящуюся по адресу: ____ правовой кадастровый номер ____.
2. Указанная квартира принадлежит дарителю гр. по праву личной собственности на основании _____.
Инвентаризационная стоимость квартиры по справке об идентификационных, технических характеристиках объекта недвижимости за № ___ от _____выданной Центром по недвижимости по гор.Алматы составляет ____ тенге.
3. Я, гр.____ в дар от гр. ______ указанную квартиру принимаю.
4. Подаренная ____ доля указанной квартиры оценивается сторонами в ____ тенге. Места общего пользования находятся в пользовании обеих сторон.
5. Одаряемый осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры соразмерно занимаемой площади, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
7. Даримое имущество никому не продано, не заложено, под запрещением (арестом) не состоит. Содержание статей 380, 386, 388 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) сторонам разъяснено, наличие ограничений согласно ст.509 ГК РК нотариусом проверено.
8. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает гр.______.
9. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что в дееспособности не ограничены, не находятся в состоянии наркотического, токсического, алкогольного опьянения, по состоянию здоровья могут осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, могущими препятствовать осознанию сути подписываемого договора, а также подтверждают, что не находятся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения или стечения тяжелых обстоятельств.
10.Договор составлен в двух экземплярах, из которых один экземпляр договора хранится в делах частного нотариуса, а второй выдается Одаряемому. Текст договора сторонами прочитан и соответствует их действительному волеизъявлению. Правовые последствия сторонам разъяснены.
Подпись: 1. ___________________________________________________
Ф.И.О., подпись
2. ___________________________________________________
Ф.И.О., подпись
‘24’ июня 2002 года, настоящий договор удостоверен мной, Ахметова Гульмирой Амановной, частным нотариусом города Алматы, действующим (ей) на основании лицензии № 0000186 от 10.08.1998г., выданной Министерством юстиции Республики Казахстан.
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность проверены, а также принадлежность гр. отчуждаемой квартиры проверены.
В соответствии со статьей 118 Гражданского Кодекса Республики Казахстан (общая часть) настоящий договор подлежит обязательной регистрации в территориальном органе юстиции по месту нахождения имущества для перехода права собственности.
Зарегистрировано в реестре за № _____
Сумма, оплаченная частному нотариусу _____тенге.
Нотариус ________________
VI. Решения
ситуационных задач
Ответ на задачу I.1.
Нотариус прав, поскольку согласно статье 196 ГК право хозяйственного ведения является вещным правом государственного предприятия, получившего имущество от государства как собственника.
Религиозной организации можно учредить юридическое лицо в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных статьей 34 ГК: хозяйственное товарищество, акционерное общество, производственный кооператив.
В уставе создаваемого юридического лица, в случае, когда учредителей два и больше – также в учредительном договоре, должны быть урегулированы вопросы, связанные с отчислением прибыли на нужды учредителя (учредителей).
Ответ на задачу I.2.
1.Задача составлена с целью применения на практике принципа действия закона во времени, то есть для разрешения подобной ситуации на практике нотариусу следует знать нормативные правовые акты, действовавшие на момент совершения сделки.
В 1991 году за предприятиями (они являлись государственными юридическими лицами - статья 24 ГК Казахской ССР) имущество могло закрепляться на праве оперативного управления, а не на праве хозяйственного ведения из-за отсутствия такого института в ГК и другом законодательстве. Предприятия распоряжались имуществом на праве оперативного управления (статья 85-1 ГК Каз.ССР) в пределах, установленных законом в соответствии с целями их деятельности, плановыми заданиями и назначением. Пределы распоряжения имуществом зависели от факта нахождения предприятий на полном хозяйственном расчете и самофинансировании.
Поэтому распоряжение предприятием в виде передачи общежития в уставной капитал АО зависело от объема закрепленных за предприятием правомочий.
2.В соответствии со статьей 2 Закона «О государственном предприятии» имущество может передаваться им на праве оперативного управления (казенное предприятие) - статьи 202-208 ГК или на праве хозяйственного ведения – статья 196 - 201 ГК.
Ответ на задачу I.3.
Согласно статье 212 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Учитывая, что нет согласия четвертого наследника на продажу дома, нотариус должен отказать в удостоверении договора купли-продажи.
Ответ на задачу I.4.
Не должен. П.2 Ст.5 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества». Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Ответ на задачу I.5.
1.Статья 223 ГК гласит о том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не предусмотрено, что это имущество является долевой собственностью супругов либо принадлежит одному или в соответствующих частях каждому из супругов на праве собственности. Эту норму ГК дополняют статьи 31 и 32 Закона Республики Казахстан «О браке и семье» (далее – Закон о браке и семье), которые определяют особенности правового режима совместной собственности супругов.
Пунктом 2 статьи 32 Закона о браке и семье к общему имуществу супругов относят также доходы каждого из них, в том числе и от результатов интеллектуальной деятельности ( изданная книга).
Согласно статье 188 ГК право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
При этом право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.
Поскольку, как вытекает из содержания задачи, гонорар Иванову начислен, но им не получен отсутствует такой признак права владения как фактическое обладание имуществом. Поэтому аргументы Иванова о том, что неполученный гонорар не может относиться к общей собственности супругов обоснованы.
2.При составлении договора о разделе имущества нотариус должен руководствоваться нормами главы 11 ГК, главой 7 Закона «О браке и семье», статьи 16 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Ответ на задачу I.6.
1.Отказ нотариуса по удостоверению сделки по отчуждению квартиры в ЖСК неправомерен по следующим основаниям.
Пункт 5 статьи 12 Закона «О жилищных отношениях» гласит, что право собственности на жилище возникает с внесением членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса на жилое помещение.
Лица, полностью внесшие паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на это имущество – статья 14 Закона «О жилищных отношениях».
Князев полностью выплатил паевой взнос, поэтому он становится собственником квартиры в ЖСК.
2.Не влияет, право собственности на жилище в ЖСК может возникнуть и по другим основаниям: купля-продажа, получение в наследство и в дар.
3.Не член ЖСК вправе без согласия правления ЖСК купить квартиру.
4.Стоимость квартиры Князев вправе определить самостоятельно, в том числе и рыночную – статья 438 ГК (цена товара, предусмотренная договором).
Ответ на задачу I.7.
1.Унаследованный Славиным дом согласно статьям 219, 223 ГК и 16 Закона «О жилищных отношениях» (далее – Закон о жилищных отношениях) не относится к общей совместной собственности.
Вместе с тем, ответ на этот вопрос зависит от двух обстоятельств:
1) Славин вселил в унаследованный им дом лиц в качестве членов семьи либо семейные отношения к моменту вселения были прекращены?
2) Кто относится к бывшим членам семьи:
супруга?
дети, совершеннолетние ли они?
родители супругов?
либо другие лица согласно пункту 2 статьи 21 Закона о жилищных отношениях?
В случае, если Славин вселил лиц в качестве членов семьи, то они согласно пункту 1 статьи 22 Закона о жилищных отношениях вправе были наравне с ними пользоваться жилищем, если при их вселении не было оговорено иное.
В случае прекращения семейных отношений с собственником на момент вселения бывшие члены семьи могут пользоваться жилищем на правах нанимателя без указания срока найма, если иное не предусмотрено письменным соглашением с собственником жилища. В этом случае Славин как наймодатель вправе прекратить договор найма без объяснения, но предупредить об этом бывших членов семьи не менее чем за месяц – пункт 4 Закона о жилищных отношениях.
2.Проживание в доме Славина бывших членов его семьи нотариус может установить по справке с места жительства. По этой же справке может быть определено правовое положение проживающих: супруга, дети, родители.
Кроме того, вышеназванные обстоятельства могут прояснить и другие документы: свидетельство о праве наследования, договор, расписка, удостоверение личности, справки и т.д.
3.При нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости нотариус в соответствии со статьей 54 Закона «О нотариате» должен проверить все документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемое имущество. При этом нотариус выясняет семейное положение продавца, прав членов его семьи и других лиц на отчуждаемое имущество.
4.Согласно пункту 2 статьи 30 Закона «О жилищных отношениях» при прекращении права собственности на жилище по воле собственника (продажа) члены семьи собственника, бывшие члены семьи собственника и временные жильцы выселяются без предоставления другого жилья, если по договору с приобретателем жилища не предусмотрено иное.
В рассматриваемой задаче покупатель не знал о проживании в доме бывших членов семьи. Поэтому он вправе обратиться с исковым заявлением о выселении бывших членов семьи Славина.
Ответ на задачу I.8.
1.В вопросе дом не корректно отнесен к государственному жилому фонду.
Дом является объектом кондоминиума, который в соответствии со статьей 2 Закона «О жилищных отношениях» относится к особой форме собственности на недвижимость, как единого имущественного комплекса, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Общее имущество – части жилого дома, кроме помещений, находящихся в раздельной собственности, включая право на земельный участок. Это подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования (пункт 2 статьи 31 Закона «О жилищных отношениях») принадлежат собственникам жилища на праве общей собственности.
Следовательно, инженерное оборудование и нежилые помещения в местах общего пользования относятся к общей собственности.
2.Нет, не является.
Согласно статье 34 Закона «О жилищных отношениях» все собственники помещений – участники кондоминиума имеют равные права управления общим имуществом.
Отсутствие органа управления в доме, где все квартиры приватизированы – недоработка самих государственных органов, поскольку при приватизации многоквартирного жилого дома первичная регистрация объекта кондоминиума, как единого комплекса, должна была проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию. Статья 42 Закона «О жилищных отношениях» предписывает не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума решить вопрос о его форме управления. Собственники помещений обязаны участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений. Однако эта ответственность не может выражаться в принудительном прекращении прав всех собственников приватизированных квартир на общую собственность.
3.Собственники приватизированных квартир.
Если в многоквартирном жилом доме субъектами раздельной собственности кроме собственников приватизированных квартир являются юридические лица и государство, то правосубъектностью на общую собственность обладают также юридические лица и государство в лице уполномоченных органов и организаций.
4.Да, распоряжение имуществом осуществляется по согласию всех ее участников – статья 212 ГК.
5.Вынести постановление об отказе в нотариальном удостоверении, так как совершение такого действия противоречит вышеназванным нормам закона.
Ответ на задачу I.9.
1.Статьей 59 Закона «О жилищных отношениях» предусмотрено, что членство в ЖСК прекращается в случае смерти члена кооператива.
Поэтому, приобретя право собственности на паенакопления, Коваленко не может претендовать на членство в ЖСК, следовательно, на выплату паевых взносов и получения жилище в ЖСК по окончании строительства дома.
2.В завещании брату Коваленко в состав наследства может включить только право на паенакопления. Поэтому брат также как и он не может вступить в члены ЖСК и получить в нем жилище.
Однако статья 64 Закона «О жилищных отношениях» допускает по решению общего собрания ЖСК вступление в кооператив новых членов.
Ответ на задачу I.10.
1.Ответ на этот вопрос зависит от ряда обстоятельств:
- с какого момента в РК вводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество;
- даты заключения аренды.
Государственная регистрация была установлена нормами ГК, введенного в действие с 1 марта 1995 года и Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 25декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», введенного в действие с 1 марта 1996 года.
Однако на практике реальная возможность регистрировать права на недвижимое имущество возникла с момента создания регистрирующих организаций Министерства юстиции РК на основании постановления Правительства РК от 15 августа 1997 года «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан».
Поэтому, если договор аренды был заключен до создания Центров по регистрации недвижимости, нотариус был вправе нотариально удостоверить такой договор.
После создания Центров недвижимости Федерация профсоюзов Казахстана должна была обратиться с заявлением в Центры по регистрации недвижимости по месту нахождения объектов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и только после регистрации своих прав на недвижимость совершать сделки. Если нотариус удостоверил договор аренды санатория при предоставлении Федерацией профсоюзов выписки из Правового кадастра, то действия нотариуса правомерны.
2.Аргументы Федерации профсоюзов будут правомерными также в зависимости от даты заключения сделки по основаниям, перечисленным в ответе на 3 вопрос.
3.Впервые институт приобретательной давности был введен в гражданское законодательство Казахстана пунктом 3 статьи 6 Закона от 15 декабря 1990 года «О собственности в Казахской ССР».
Статья 240 ГК предусматривает: «Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет,…приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».
Поэтому аргументы Федерации профсоюзов Казахстана о приобретении права собственности на санаторий по давности владения будут обоснованными, начиная с 1 января 1991 года (? уточнить срок введения в действие Закона от 19.12.90), а с 15 августа 1997 года – а зависимости от факта государственной регистрации прав на недвижимость.
4.Нотариус должен изложить свою позицию в соответствии с действовавшим и действующим в настоящее время законодательством в зависимости от обстоятельств судебного спора.
Возможна вероятность признания им факта неправильно удостоверенного договора.
Ответ на задачу II.1.
1.Не допустима. Правовой режим договора залога отличается от правового режима договора купли-продажи, в частности, предметом договора купли-продажи должны быть объекты гражданских прав не ограниченных в обороте.
Также договоры различны и по последствиям исполнения обязательств.
Согласно статье 20 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» предусматриваются способы реализации ипотеки:
1) реализация ипотеки в судебном порядке;
2) реализация ипотеки во внесудебном порядке;
3) обращения в собственность залогодержателя заложенного имущества.
2.Заключение договора купли-продажи на заложенное имущество не прекратит исполнения обязательства по кредиту.
3.Внесудебная реализация банком ипотеки также как и судебная имеет свою процедуру и проводится в установленном порядке путем проведения торгов.
При заключении договора купли-продажи АО продает банку здание, а при внесудебной процедуре банка наоборот на торгах продает заложенное имущество, то есть имеются различия юридических последствии договоров.
Ответ на вопрос II.2.
1.Отказ нотариуса в удостоверении договора простого товарищества неправомерен.
Статья 230 ГК предусматривает, что для достижения своих целей участники договора о совместной деятельности (простого товарищества – консорциума) вносят взносы деньгами или другим имуществом либо путем трудового вклада.
Имущественные взносы, в рассматриваемой задаче – здание, является долевой собственностью участников консорциума.
2.Собственность простого товарищества (пункт 2 статьи 230 ГК) образуется из:
а) денежных и имущественных взносов;
б) имущества, созданного или приобретенного в результате совместной деятельности.
3.Статьи 228 - 233 ГК.
Ответ на задачу II.3.
1.Согласно пункту 2 статьи 223 ГК имущество, полученное супругами в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Такое же положение закреплено и в статье 34 Закона о браке и семье.
Поэтому дом, полученный Козловой от матери в порядке наследования не относится к общей совместной собственности супругов.
Собственником жилого дома является Козлова.
2.Расписка Козловой о продаже дома только с согласия мужа не имеет юридической силы, поскольку собственником дома является она и согласие мужа на продажу дома не требуется – пункты 2.3 статьи 188 ГК.
3. Аргументы мужа Козловой будут необоснованными и в случае нотариально заверенной расписки о продаже дома с его согласия. Статья 34 Закона «О нотариате» перечисляет перечень нотариальных действий, совершаемых нотариусом, и подобного рода расписки не входят в этот перечень и правовых последствий не порождают.
4.Чтобы ответить на этот вопрос необходимо дать ответ на дополнительный вопрос: является ли нотариально удостоверенная расписка вообще сделкой?
Статья 147 ГК определяет понятие «сделки» как действие граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Относится ли обязательство Козловой о продаже дома лишь с согласия мужа к объекту гражданских прав?
Ответ на это вопрос дан в статье 115 ГК – виды объектов гражданских прав.
Таким образом, расписку нельзя отнести к сделке, поэтому не может идти и речи о ее недействительности как сделки.