Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»
| Вид материала | Методическое пособие |
- Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование, 958.02kb.
- Учебно-методическое пособие по курсу «социальная помощь созависимым семьям», 529.2kb.
- Vi налог на недвижимое имущество n 1055-xiv от 16. 06. 2000, 180.12kb.
- Программа семинара : Состав и правила ведения Единого государственного реестра прав, 24.61kb.
- Панасенко Александр Иванович, профессор кафедры органической и биологической химии, 259.01kb.
- Методическое пособие о порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество, 1247.36kb.
- Методическое пособие по выполнению выпускной квалификационной работы для студентов, 854.22kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 108.39kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 106.13kb.
- Тема: Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности, 684.27kb.
Ответ на задачу II.4.
1.Согласно пункту 1 статьи 117 ГК к объектам недвижимости относятся в том числе и многолетние насаждения, прочно связанное с землей.
Поэтому собственником фруктовых деревьев будет собственник земельного участка, на котором растут деревья и он вправе заключить сделку купли-продажи плодов с оптовым рынком.
2.Правовой режим плодов определяется по признаку отнесения многолетних насаждений к объектам недвижимости, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Ответ на задачу II.5.
1.В задаче неправильно говорится о приватизации земельных участков. Земельные участки ни по прежнему, ни по ныне действующему законодательству приватизации не подлежали.
Для обоснованного ответа на вопросы следует определить правовой режим земельных участков Жусупова и Ахметова.
В силу статьи 37 Закона «О земле», право собственности у Жусупова и Ахметова на земельный участок могли возникнуть вследствие того, что эти участки были заняты зданиями (строениями, сооружениями).
Из задачи вытекает, что земельные участки принадлежат Жусупову и Ахметову на праве раздельной собственности.
Статьей 52 Закона «О земле» частному собственнику (Ахметову) предоставлено право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком для обеспечения прохода и проезда, если другой путь частного собственника к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов.
Статья же 50 этого же Закона предписывает в обязанность собственника (Жусупову) предоставить заинтересованному физическому лицу право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности.
Поэтому запрет Жусупова пользоваться Ахметову его земельного участка для прохода и проезда является правомерным.
Вместе с тем, статьи 50 и 52 Закона «О земле» не предусматривает сервитут для использования колодца на участке Ахметова. Поэтому его действия правомерны.
2.В акте частной собственности на земельный участок Жусупова должна быть отметка о сервитуте.
3.Между Жусуповым и покупателем будет заключен договор купли-продажи не на земельный участок, а на здание (сооружение, строение).
В акте частной собственности на земельный участок Ахметова не должно быть оговорки на право пользования Жусупова колодцем, расположенном на участке Ахметова.
Нотариус перед оформлением договора купли-продажи разъяснить (статья 53 Закона «О нотариате») сторонам смысл и значение и последствия для покупателя отсутствия записи в акте сервитута для прохода и проезда Ахметова через участок Жусупова, даже если покупатель не будет возражать Ахметову пользоваться правом прохода и проезда.
Согласно статье 56 Закона «О земле» сервитут сохраняется и в случае перехода права собственности на земельный участок.
4. Да, в соответствии со статьей 55 Закона «О земле» по соглашению сторон могут быть установлены и другие сервитуты, в рассматриваемой задаче – право пользования Жусуповым колодцем, расположенным на участке Ахметова.
5.Ахметову сервитут на земельный участок Жусупова для прохода и проезда может быть установлен на основании акта местного исполнительного органа либо на основании решения суда – подпункты 3, 4 пункта 2 статьи 50 Закона «О земле».
Жусупову сервитут на земельный участок Ахметова для пользоваия колодцем может быть установлен на основании договора между ними.
Ответ на задачу II.6.
1.Действия районного акима (а не районного акимата) неправомерны по следующим основаниям.
Основания прекращения права собственности перечислены в статье 249 ГК и расширительному толкованию не подлежат.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается кроме случаев, перечень которых исчерпывается пунктом 2 статьи 249 ГК.
В названной норме не содержится изъятие земельного участка по мотивам разрушенности дома и отсутствия длительное время собственника. Статья 20 Закона «О жилищных отношениях» прямо предусматривает, что непроживание собственника в жилище, независимо от времени отсутствия, не прекращает и не ограничивает прав и обязанностей собственника.
Кроме того, районный аким, принимая решение превысил свою компетенцию в области регулирования земельных отношений, предусмотренную статьей 14 Закона «О земле» (далее – Закон о земле). Он вправе был бы изъять (выкупить) земли только для государственных надобностей.
Аргументы районного акима об отсутствии акта на землепользование не лишают Николаева права на землепользование.Согласно статье 37 Закона «О земле» право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой право собственности (статья 18 Закона «О земле») на земельный участок. Указанные права неотделимы друг от друга.
Николаеву следует обратиться с регистрирующий орган о выдаче ему акта на землепользование.
2.Решение районного акима незаконно и оно может быть по исковому заявлению Николаева признано судом недействительным – статья 267 ГК о недействительности актов органов власти, управления и должностных лиц, нарушающих права собственника и другие вещные права.
3.Право собственности Николаева на жилой дом влечет за собой и право собственности на земельный участок, на котором находилось его домостроение.
4.Нотариус не вправе удостоверять сделку по отчуждению Константиновым спорного объекта недвижимости. Спор при отсутствии добровольного его разрешения должен разрешаться в судебном порядке.
Статья 18 Закона «О нотариате» предписывает нотариусу совершать нотариальные действия в соответствии с законодательством РК (пункт 1) и отказывать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству РК (пункт 4).
Ответ на задачу II.7.
1.Согласно статье 1040 ГК в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, а также права и обязанности, существование которых не прекращается с его смертью. Земельный участок не являлся ни объектом частной собственности, ни объектом права землепользования ее матери, поэтому вещные права не перешли Рыжковой в порядке наследования.
Поэтому нотариус прав в части отказа включения земельного участка в состав наследства, однако правовые аргументы юридически некорректны.
2.Аргумент нотариуса о том, что право землепользования матери не было надлежаще оформлено.
3.Аргумент необоснован, поскольку объекты недвижимости, в том числе и земля не находятся в исключительной собственности государства.
Пунктом 3 статьи 6 Конституции РК предусмотрено, что земля находится в государственной собственности. Но земля также может находиться и в частной собственности на основаниях, условиях и пределах, установленных законом. Таким законом является Закон Республики Казахстан «О земле».
Ответ на задачу II.8.
1. Нотариус ошибку не допустил. Братья Константин и Борис при нотариальном удостоверении раздела имущества не оспаривали размера долей в имуществе, состоящего из жилого дома, сарая и др., иначе нотариус не удостоверял бы сделку и спор разрешался бы в судебном порядке.
В соответствии со статьей 37 Закона «О земле» право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями). Если несколько зданий (строений, сооружений), расположенных на земельном участке, находятся в раздельной собственности двух и более лиц, земельный участок переходит в их общую долевую собственность – общее землепользование.
2.Нотариус должен разъяснить, что в соответствии со статьей 38 Закона «О земле», что порядок пользования земельным участком, находящимся в общем землепользовании должен определяться договором между ними. При недостижении соглашения, порядок пользования должен определяться судом.
Ответ на задачу II.9.
1.Согласно статье 517 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты – Петрова) передает другой стороне (плательщику ренты – Сидорову) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Поэтому юридический смысл договора пожизненной ренты сводится к тому, что выплата ренты устанавливается на период жизни Петровой (пункт 1 статьи 530 ГК) и только ее смерть прекращает обязательство Сидорова на выплату ренты.
Сама по себе смерть Петровой не может служить основанием для прекращения в целом договора и такое основание прекращение договора было бы юридически некорректно.
Другое дело, по статье 382 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон и сделка между Петровой и Сидоровым могла бы быть совершена под условием – статья 150 ГК: отлагательным, когда право собственности у Сидорова на дом возникнет при естественной смерти Петровой, отменительным условием, когда право Сидорова на дом прекратится со смертью Петровой в результате его неправомерных действий либо бездействия.
2.Статья 518 ГК помимо нотариального удостоверения требует государственную регистрацию договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества, коим является дом Петровой.
Из содержания задачи не усматривается, что договор пожизненной ренты был зарегистрирован в установленном порядке.
В этом случае дом не может считаться собственностью Сидорова и наследники Петровой вправе в судебном порядке претендовать на него.
В случае государственной регистрации договора ренты собственником дома будет являться Сидоров.
3.Статьи 249 и 254 ГК допускают принудительное изъятие у Сидорова дома (статья 249 ГК) за совершение им преступления – умышленного убийства из корыстных побуждений (подпункт «з», пункта 2 статьи 96 УК), однако при конфискации имущества оно переходит в собственность государства. Однако и при таких обстоятельствах следует иметь в виду, что принудительное изъятие у Сидорова дома будет возможно лишь в случае, когда право собственности Сидорова на дом оформлены надлежащим образом.
Поэтому наследники вправе, при признании их потерпевшими, обратиться в суд с ходатайством о принудительном изъятии у Сидорова дома, однако в случае привлечения его к уголовной ответственности за убийство суд может ему наряду с наказанием применить конфискацию дома, добытого преступным путем, однако этот дом в наследственную массу включаться не будет, так как по правовому режиму меняется форма собственности – дом станет объектом государственной собственности.
4.Нотариус при оформлении дела по открытию наследства должен разъяснить наследникам, что в соответствии со статьей 1040 ГК в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, поэтому дом будет включен в состав наследства при определении в судебном порядке правового режима дома.
Ответ на задачу II.10.
ГК предусматривает следующие виды договоров ренты:
1.Постоянная рента – статьи 523-529 ГК;
2.Пожизненная рента –статьи 530-534 ГК;
3.Пожизненное содержание с иждивением – статьи 535-539 ГК.
Каждый вид договора имеет свой правовой режим.
По договору пожизненной ренты не предусматривается право плательщика на выкуп ренты, как это предусматривается по договору постоянной ренты (статья 526 ГК).
Согласно пункту 2 статьи 530 ГК Генкина была вправе после смерти мужа на получение его доли ренты.
Статья 533 ГК предусматривает расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения условий договора плательщиком либо выкупа ренты получателем ренты на условиях, предусмотренных статьей 528 ГК.
Поэтому:
1.АО не вправе претендовать на выкуп ренты.
2.Генкина должна была получать ренту в размере, определенном в договоре пожизненной ренты, по которому получателями были два лица.
3.Генкина вправе предъявить иск о расторжении договора, возврате квартиры и суд вправе признать уменьшение размера ренты с 15 до 7,5 расчетных показателей существенным нарушением условий договора.
Вопрос о возмещении АО убытков Генкиной будет решаться в зависимости от того какую сумму Генкина недополучила в результате уменьшения размера ренты.
Ответ на задачу II.11.
1.Согласно статье 535 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица.
К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами параграфа 4 ГК.
Статья 536 предписывает включение в договор определение стоимости общего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.
Статья 536 ГК допускает включения в договор пожизненного содержания с иждивением обеспечения получателя ренты потребностей в жилище, в питании и одежде, уходе и необходимой помощи, а также оплата плательщиком ритуальных услуг.
2.Может. В договор пожизненного содержания с иждивением может быть включены обязательства плательщика ренты, связанные со страхованием гражданско-правовой ответственности за нарушение договора. Законодательные акты не предписывают страхование в обязательном порядке, поэтому согласно пункту 6 статьи 807 ГК в договор пожизненного содержания с иждивением могут быть включены обязательства по правилам добровольного страхования. Виды условия и порядок добровольного страхования определяются соглашением сторон. Однако следует иметь в виду, что при страховании гражданско-правовой ответственности за нарушение договора может быть застрахован риск ответственности самого страхователя.
3.В соответствии с пунктом 3 статьи 539 ГК при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества.
Однако следует рассмотреть вопрос: относится ли к существенному нарушению неисполнение Пенкиным своего обязательства застраховать гражданско-правовую ответственность в компании «Казстрах».
Варианты:
1) Договор заключен, когда стороны не знали о ликвидации компании «Казстрах».
В этом случае Пенкин не может исполнить своего обязательства по независящим от него обстоятельствам - ликвидации компании и вряд ли неисполнение этого обязательства при судебном разрешении спора может быть отнесено к существенному нарушению.
2) Договор был заключен без указания конкретного срока страхования, но в период страховой деятельности компании и она вскоре была ликвидирована, но Пенкин не успел физически заключить договор страхования. В этом случае суд также может не признать подобное обстоятельство существенным нарушением Пенкина своего обязательства по страхованию.
3) Договор заключен с указанием конкретного срока страхования Пенкиным в период деятельности страховой компании, тогда нарушение им этого обязательства может быть признано существенным.
4.Согласно пункту 2 статьи 539 ГК плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, даже если это и было бы предусмотрено в договоре.
Ответ на задачу II.12.
Прав. Завещание может быть составлено только от одного лица. Совместное завещание не подлежит удостоверению.
Ответ на задачу II.13.
Да, должен. В соответствии со ст.1047 ГК РК, завещатель вправе обусловить получение наследства определенным условием относительно характера поведения наследника.
Ответ на задачу II.14.
1.Согласно статье 40 Закона «О браке и семьи» по брачному договору установлена раздельная собственность, приобретенная Борисенко Ефимом за счет доходов от своего бизнеса, поэтому дом, дача, 2 машины, картины и антиквариат относятся к его собственности.
После смерти Борисенко Ефима половина имущества, оставленного по завещанию родителям, переходит в собственность его родителей – 1046 ГК и половина - несовершеннолетним детям, которые наследуют независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону – статья 1069 ГК (обязательная доля). В соответствии со статьей 1061 ГК дети наследодателя, Борисенко Ефима, относятся к первой очереди наследников по закону.
2. Учитывая, что родители Борисенко Ефима умирают без оформления завещания, вступают в силу положения гражданского законодательства о наследовании по закону. Согласно статье 1060 ГК право наследования по закону наступает в зависимости от очередности (статьи 1061-1066 ГК).
Из задачи следует, что среди оставшихся родственников Борисенко Ефима – его брат и сестра, то есть дети его родителей. Однако сожительница Борисенко Ефима претендует на наследство, хотя их сын официально ( в судебном порядке либо по совместному заявлению отца и материи ребенка в орган ЗАГСа – статьи 47 и 49 ГК) не признавался таковым.
Согласно статье 1061 ГК брат и сестра Борисенко Ефима, дети его умерших родителей, относятся к наследникам по закону первой очереди.
Согласно статье 48 Закона «О браке и семье» в случае смерти лица, которое признавало себя отцом ребенка, но не состояло в браке с матерью ребенка, факт признания им отцовства может быть установлен в судебном порядке.
Поэтому нотариус должна порекомендовать сожительнице Борисенко Ефима в судебном порядке установить факт признания отцовства Борисенко Ефима.
3.Согласно статье 1040 ГК в состав наследства входит принадлежащее наследодателю имущество, то есть имущество ко времени открытия наследства должно фактически быть. Если имущество, на которое вправе претендовать сожительница Борисенко Ефима, ко времени открытия наследства не имеется (имущество распродано и деньги растрачены), то она вправе в судебном порядке требовать признания за сыном права собственности (статья 259 ГК) и истребовать его из чужого незаконного владения (статья 260 ГК).
Ответ на задачу II.15.
1.Пункт 2 статьи 1073 ГК предусматривает выдачу свидетельства о праве на наследство по истечении шести месяцев со дня открытия наследства.
Однако свидетельство может быть выдано до истечения указанного срока, если у нотариуса имеются достоверные данные о том, что кроме лица, обратившегося за выдачей свидетельства, других наследников не имеется.
2.Не вправе, поскольку согласно Указу Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Лунева должна закрепить свои права на недвижимость путем государственной регистрации в Центре по регистрации недвижимости и только после этого отчуждать имущество.
Ответ на вопрос III.1.
1.Договор поручения – статья 846 ГК, договор доверительного управления имуществом –статья 886 ГК.
Такой вид договора как агентский договор ГК не предусмотрен.
Договор с какой–нибудь организацией на управление косметическим салоном содержит признаки договора доверительного управления имуществом.
2.Договор страхования – статья 803 ГК, где объектом страхования могут быть страхование предпринимательского риска (статья 810 ГК) доверительного управляющего и его гражданско-правовой ответственности (статья 812 ГК).
Можно договор поручения – статья 846 ГК.
Совет Малахиной: заключить договор доверительного управления, в котором предусмотреть обязательства доверительного управляющего по сохранности, переданного на доверительное управление имущества (пункт 2 статьи 886 ГК), а также заключить договор страхования предпринимательского риска доверительного управляющего и страхования гражданско-правовой ответственности доверительного управляющего.
Ответ по задаче III.2.
В задаче доверенность названа генеральной, хотя законодательство не предусматривает такого понятия.
1.Нотариус будет правомочен удостоверять Васильеву договор с Никитиным пожизненного содержания с иждивением Федоровой лишь в том случае, если Федорова выдала нотариально удостоверенную доверенность на совершение такой сделки. Это требование пункта 2 статьи 167 ГК. Согласно статье 518 договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.
2.Собственник дома – Федорова на основании статьи 260 ГК вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Также статьей 263 предусмотрена возможность расчетов при возврате вещей из незаконного владения.
Ответ на задачу III.3.
1.Не вправе.
2.В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК, Федоров должен представить доверенность, выданную в установленном порядке учредительными документами полного товарищества «Коробкин и компания», а не перечисленные в задаче документы: учредительный договор полного товарищества, доверенность одного из участников полного товарищества – фирмы «Изотоп», письмо также одного из участников полного товарищества – Коробкина и визитная карточка.
Доверенность – это письменное уполномочие одного лица (доверителя) для представительства от его имени, выдаваемое им другому лицу.
Ответ на задачу III.4.
Да, правильно, так как удостоверение завещания черед представителя не допускается.