Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 12

Раздел П. Сделки

I. Понятие форм сделок

Юридический смысл понятия «сделка» раскрыт в статье 147 ГК, в частности в ней записано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 148 ГК разграничивает сделки на односторонние и двух- или многосторонние (договоры).

Односторонней считается сделка, для совершения которой, в соответствии законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражение воли одной стороны.

Для совершения же договора необходимое выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).

Сделки совершаются устно или в письменной форме. Статья 151 ГК сделку, совершенную в письменной форме именует «простой или нотариальной», о чем и идет речь в настоящем справочном материале.

Глава I. Простые письменные сделки

Статья 152 ГК определяет, в каких случаях сделка должна заключаться в письменной форме. Целесообразность письменной формы законодателем определяется тем, что письменная форма более достоверно подтверждает и наличие сделки, и ее содержание. Такая форма обеспечивает более надежную систему защиты участников сделки.

В письменной форме должны совершаться сделки:

1) осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении, если для отдельных видов сделок иное специально не предусмотрено законодательством или не вытекает из обычаев делового оборота.

Сделки, совершаемые в процессе предпринимательской деятельности, требуют письменной формы независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника сделки либо только один.

2) на сумму свыше ста расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении.

С 1 января по 31 декабря 2002 г. таким расчетным показателем является сумма в размере 823тенге.

Комментируемый случай увязки совершения сделки в письменной форме в зависимости от превышения минимального размера суммы сделок, ниже которого она может совершаться в устной форме, посредством использования размера расчетного показателя - это обычный прием, применяемый в РК для установления размера разного рода денежных платежей (пособий, надбавок, штрафов, компенсаций и др.). Его удобство заключается в том, что он утверждается официально и позволяет при денежных оценках погашать инфляционные колебания.

3) в иных случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

Законодательство предусматривает ряд конкретных видов сделки, которые также должны заключаться в письменной форме.

Например, статьи 294 ГК о форме соглашения о неустойке, 331 ГК – о совершении в письменной форме договоров гарантии или поручительства, 337 ГК – соглашения о задатке.

Сделка, совершенная в письменной форме, должна быть подписана сторонами или их представителями, если иное не вытекает из обычаев делового оборота.

Заключение сделки (договора) в письменной форме путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами нередко оформляет отдельные этапы процесса заключения договора – оферту и акцепт (статьи 393-397 ГК). В этом случае каждая из сторон для подтверждения заключения договора в письменной форме должна иметь все документы, которыми обменялись стороны при его заключении, а именно подлинники всех полученных документов и копии всех отправленных документов.

Законодательство допускает и это широко применяется в практике последних лет все более широкое распространение использования средств факсимильного копирования подписи, если это не противоречит какому-либо нормативному правовому акту или требованию одного из участников. Насколько известно авторам, в настоящее время прорабатывается проект закона о факсимильной подписи.

Двухсторонние сделки могут совершаться путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами, телетайпограммами, факсами или иными документами, определяющими субъектов и содержание их волеизъявления.

Законодательством и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, в частности, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью, и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Законодательство предусматривает также случай если гражданин вследствие физического недостатка, болезни либо неграмотности гражданина не может собственноручно подписаться, по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего, если иное не предусмотрено законодательством, должна быть засвидетельствована нотариусов либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Сторона, исполнившая сделку, совершенную в письменной форме, вправе требовать от другой стороны документ, подтверждающий исполнение.

Такое же право имеет сторона, исполнившая устную предпринимательскую сделку, кроме сделок, исполняемых при самом совершении.

Ситуационная задача (по теме: «Замена обязательств в сделке»)

Задача № II.1. Банк предоставил АО кредит, возврат которого обеспечивался залогом здания, принадлежащего на праве собственности АО. АО, не имя возможности своевременно погасить кредит и проценты к нему, предложило банку подписать с ним договор купли-продажи здания с зачетом стоимости здания по сумме, равной кредиту, в счет возврата суммы кредита.

Банк согласился на подписание договора купли-продажи здания, однако обратился за разъяснениями к нотариусу, услугами которого воспользовался бы в случае нотариального удостоверения сделки, по следующим вопросам:

1. Допустима ли такая замена обязательства?

2. Прекратит ли подписание договора купли-продажи действие ранее данного обеспечения исполнения обязательства по кредиту?

3. Не будет ли подписание договора купли-продажи расценено как внесудебная реализация банком принадлежащего ему права залога.

Какой ответ должен дать нотариус?

Ситуационная задача по теме: « Собственность и договор простого товарищества»

Задача № II.2. Несколько коммерческих юридических лиц решили создать бизнес-центр на основе реконструкции здания, принадлежащего одному из них на праве собственности. Участники решили нотариально заверить договор простого товарищества, предусмотрев в нем передачу на баланс совместной деятельности, то есть в собственность всех товарищей, упомянутого здания с регистрацией его в Центре по регистрации недвижимости на имя всех участников простого товарищества. Кроме того, на одного товарища возлагалась обязательство по ведению общих дел, на остальных – финансирование совместной деятельности.

Однако нотариус отказал в нотариальном удостоверении договора простого товарищества.

Вопросы:1.Правомерен ли отказ нотариуса в удостоверении сделки, если да, то на каком основании?

2.Основания возникновения собственности у простого товарищества?

3.Перечислите нормы закона, которые регулируют вопросы создания простого товарищества.

Контрольные вопросы:

1.Какой закон применим при определении формы сделки?

2.Какие виды и формы сделок предусматривает действующее законодательство?

3. Обязан ли нотариус разъяснять сторонам юридическую нагрузку представленного для удостоверения проекта сделки?

4. Что понимается под сделкой, совершенной под отлагательным условием?

5. Что понимается под сделкой, совершенной под отменительным условием?

Глава II. Последствия несоблюдения письменной формы сделки

Статья 153 ГК перечисляет перечень последствий несоблюдения письменной формы сделки.

1.Несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности, но лишает стороны права в случае спора подтверждать ее совершение.

Из приведенной нормы следует, нарушение письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Такая сделка сохраняет юридическую силу, если стороны вообще не оспаривают сам факт заключения сделки и ее содержания, в этом случае ее следует исполнять и нарушения влекут установленную ответственность.

Распространенный на практике пример.

Гражданин одолжил другому гражданину деньги в сумме, превышающей сто расчетных показателей. Как известно, подпункт 2 пункта 1 статьи 152 ГК предписывает заключение сделки на сумму свыше 100 расчетных показателей в письменной форме. Должник не отрицает факта, суммы и срока займа денег, но не возвращает их. Как видим, письменная форма сделки не соблюдена, но этот факт не освобождает должника от возврата денег.

Каковые последствия нарушения формы сделки? В этом случае кредитор вправе обратиться в суд о принудительном взыскании долга.

Другой вариант.

Должник вообще отрицает, что он заключал сделку, или не согласен с условиями, на которых настаивает кредитор.

Каковы последствия несоблюдения письменной формы сделки в рассматриваемом случае?

В случае, если один из участников вообще отрицает, что он заключил сделку, или не согласен с теми ее условиями, на каких настаивает другая сторона, лицо требующее исполнения, не может приводить в подтверждение своей правоты свидетельские показания. Но может приводить другие, чаще всего – письменные доказательства.

Кредитор может представить в суд любые доказательства кроме свидетельских показаний.

Таким образом суд не принимает во внимание показания свидетелей факта заключения сделки, ее условий и содержания, но примет во внимание, к примеру, письмо должника, в котором он просит перенести срок возвращения денег либо обещает их вернуть после своего возвращения из командировки. Как правило, преимущественно истец представляет письменные доказательства.

Как видно, несоблюдения письменной формы сделки затрудняет доказывание факта ее существования и самое главное – ее условий.

2. В случаях, прямо указанных в законодательных актах (к примеру, статьи 294, 331, 337 ГК) или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Таким образом, если законом или соглашением сторон будет установлено, что нарушение формы сделки влечет ее недействительность, то она не будет иметь юридической силы.

К примеру, статья 294 ГК требует соглашение о неустойке совершать в письменной форме независимо от формы основного обязательства. В противном случае соглашение о неустойке влечет ее недействительность.

Договоры гарантии и поручительства должны быть совершены в письменной форме – статья 331 ГК. Также в письменно форме должны заключаться соглашения о задатке.

Требование о письменной форме сделки могут содержаться и в других законодательных актах.

3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки во всех случаях влечет ее недействительность.

Ситуационная задача (по признанию сделки недействительной)

Задача № II.3. После смерти матери Козлова получила по наследству жилой дом. Поскольку семья Козловой уже имела жилой дом для проживания, она решила продать полученный по наследству дом. Считая свою жену недостаточно практичной, муж получил от нее расписку, в которой она обязалась продать дом только с его согласия. Через некоторое время муж уехал в командировку, а Козлова в его отсутствие продала дом Ларионову. Вернувшись из командировки, и, узнав о продаже дома, Козлов потребовал от Ларионова доплатить 30 процентов стоимости цены, за которую дом был продан, либо возвратить дом, отчужденный без его согласия.

Ларионов отказался как от доплаты, так и от возврата дома, считая, что цена была определена Козловой, являющейся собственником дома.

Вопросы: 1.Имеет ли юридическую силу расписка Козловой о продаже жилого дома только с согласия ее супруга, которая не была нотариально удостоверена?

2.Каковы были бы правовые последствия в случае нотариального удостоверения расписки Козловой?

3.Является ли сделка недействительной?

4.Увязывая с предыдущей темой, укажите, вообще каков правовой режим жилого дома, полученного Козловой по наследству от умершей матери, в частности, дайте ответ:

относится ли он к общей совместной собственности супругов?

кто является собственником этого жилого дома?

Свои ответы аргументируйте на основе и со ссылкой на действующее законодательство.

Контрольные вопросы:

1. Должна ли быть совершена в нотариальной форме уступка требования?

2. Влечет ли недействительность основного обязательства недействительность обеспечивающего обязательства?

3. В какой форме совершаются договоры гарантии или поручительства и влечет ли недействительность этих договоров несоблюдение предусмотренной законом формы?

4. Возвращается ли отчуждателю правоустанавливающий документ при признании сделки недействительной?

Blog

Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Раздел П. Сделки