Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Вид материала

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 12

Б. Субъекты доверительного управления имуществом

В. Объекты доверительного управления (статья 885 ГК)

Г. Договор доверительного управления (статья 886 ГК)

Д. Прекращение договора доверительного управления (статья 891 ГК)

2. Доверенность

3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия

Глава II. Нотариальное удостоверение учредительных документов юридических лиц

Глава III. Брачный контракт . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава IV. Соглашение наследников по закону об очередности их призвания к наследству и о размере их долей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава V Соглашение об уплате алиментов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IV Сделки, не требующие обязательного нотариального удостоверения

Глава I Сделки по отчуждению недвижимости;

1. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи . . . . . . . . . . . . . . . .

2. Нотариальное удостоверение договора мены . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. Нотариальное удостоверение договора дарения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Глава II Сделки по имущественному найму . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1. Объекты, срок договора аренды

2. Плата по договору аренды

3. Пределы распоряжения арендованным имуществом

Глава III Соглашение о задатке

Глава IV Договор залога

V Образцы нотариальных документов

VI Решения ситуативных задач

Перечень основных нормативных правовых актов, регулирующих отношения собственности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Раздел I. Общие положения

Законодательство РК является основным источником права для нотариата. Деятельность нотариуса определяется законами и подзаконными актами. Они регулируют правовые отношения в данной отрасли права. Нотариус в своей работе обязан опираться на эти источники.

К сожалению, в республике до настоящего времени не было глубоких научных исследований, специальной литературы и методики для нотариусов. Хотя, вполне понятно, что только на их основе нотариусы могли бы повышать свою правовую культуру и правовое мышление, совершенствовать навыки использования и применения на практике норм и требований действующего законодательства.

Реформирование нотариальной системы в Республике Казахстан на современном этапе связано со значительными изменениями в сфере собственности, прав граждан и юридических лиц на различные формы собственности. Это привело к значительному увеличению количества совершаемых сделок. Новые условия требуют от нотариуса, наряду с глубоким знанием законодательства, нового теоретического и методического подходов к своей профессиональной деятельности, освоения новых правил юридической техники.

Законодательство республики, на современном этапе рыночных отношений, в своей основе, регулирует сферу профессиональной деятельности нотариуса. Таким образом, оно предусматривает защиту интересов и прав граждан, обращающихся к нотариусам для удостоверения ими сделок.

Вместе с тем, в законодательстве нет четкого определения правового статуса нотариуса. В силу этого, он оказывается субъектом права, в котором нет статей, регулирующих вопросы правовой и иной защиты самого нотариуса.

Современная методика деятельности нотариуса, для соответствия новым требованиям в условиях рыночных отношений и отношений частной собственности на имущество и на землю, должна учитывать этот факт. По этой причине, авторы считают своей обязанностью предварительно составить краткое изложение некоторых общих вопросов по методике и показать их применение в нотариальной практике.

Глава I. Права собственности

1. Общее понятие собственности

Общие положения о собственности закреплены в Конституции Республики Казахстан (далее – Конституция РК).

Так, в пункте 1 статьи 6 закреплено положение о том, что в РК признаются и равным образом защищаются государственная собственность и частная собственность.

Таким образом, в Казахстане конституционно закреплены две формы собственности: государственная и частная.

Пункт 2 этой же конституционной нормы устанавливает, что субъекты и объекты собственности, объем и пределы осуществления собственниками своих прав, гарантии их защиты определяются законом.

Основным таким законом является Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК).

Кроме него отношения собственности регулируются и другими специальными нормативными правовыми актами: законами, указами Президента Республики Казахстан, постановлениями Правительства, актами министерств и ведомств. Для сведения: акты министерств и ведомств имеют юридическую силу лишь после их регистрации в Министерстве юстиции РК. Источником права собственности могут быть также и международные договора и иные обязательства РК (ратифицированные Парламентом РК).

Понятие права собственности в ГК (п.1 ст.188) сформулировано как признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению а) владеть; б) пользоваться и в) распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные свойства, а также получать из него выгоды.

Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.

Следует обратить внимание, что собственник имеет все три перечисленные выше правомочия. Однако в отдельности они могут принадлежать не только собственнику, но и иному законному владельцу имущества. Пределы правомочий последних устанавливается, в частности, по доверенности, выдаваемой нотариусами.

К вещным правам наряду с правом собственности относятся ( статья 195 ГК):

1) право землепользования;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) другие вещные права, предусмотренные ГК и иными законодательными актами.

К вещным правам применяются нормы о праве собственности, если иное не предусмотрено законодательством или не противоречит природе данного вещного права.

Контрольные вопросы:

1. Каким правом казенные предприятия обладают на закрепленное имущество?

2. Какие права сохраняют учредители ТОО на имущество, переданное ими в уставной капитал?

3. Какими правомочиями обладает государственное предприятие на праве хозяйственного ведения?

4. Каковы пределы ответственности казенного предприятия?

5. По какому принципу делится между членами кооператива на паи имущества, находящееся в собственности производственного кооператива?

6. Кому вправе передать свою долю участник полного товарищества?

2. Объекты и виды права собственности

Частная собственность (статья 191 ГК) выступает как:

а) собственность граждан;

б) собственность негосударственных юридических лиц и их объединений.

В частной собственности может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которые в соответствии с законодательными актами не могут принадлежать гражданам или юридическим лицам. Перечень такого имущества нотариусы должны знать, чтобы нотариально не удостоверять сделки с ними.

Вообще же количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности не ограничивается.

Государственная собственность (статья 192 ГК) выступает в виде:

a) республиканской собственности; Объектами республиканской собственности являются:

(1) средства республиканского бюджета;

(2) золотовалютный запас и алмазный фонд;

(3) земля ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы ( пункт 3 статьи 6 Конституции РК, статья 193 ГК). Примечание: земля может находиться в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом. Нотариусы должны их знать ;

(4) имущество, закрепленное или незакрепленное за государственными юридическими лицами (республиканские государственные предприятия).

(1) + (2) + (3) + (4) (имущество, не закрепленное за государственными юридическими лицами) = государственная казна.

б) коммунальной собственности.

Коммунальная собственность состоит из местной казны (местный бюджет и иное коммунальное имущество, не закрепленное за государственными юридическими лицами) и имущество, закрепленное за коммунальными юридическими лицами в соответствии с законодательными актами.

Имущество, находящееся в государственной собственности, может закрепляться за государственными юридическими лицами на праве:

хозяйственного ведения;
оперативного управления.

Более подробно (если в этом будет необходимость) о юридической сущности этих понятий можно познакомиться в статьях 196-201 ГК (по «а»), 202-208 ГК (по «б»).

Ситуационные задачи (по теме : «Вещные права»)

Задача № I.1. (по теме «Право хозяйственного ведения (общественное объединение) Одна из религиозных организаций, признанная юридическим лицом, решила учредить подсобное предприятие по производству предметов, необходимых для похорон по церковному обряду. В учредительных документах предусматривалось выделение церковного имущества в хозяйственное ведение предприятия и отчисление части прибыли на нужды учредителя.

Нотариус отказался заверять учредительные документы, ссылаясь на то, что действующее законодательство допускает закрепление в хозяйственное ведение лишь государственное имущество и предложил религиозной организации избрать иную организационно-правовую деятельность коммерческой деятельности, необходимой для выполнения уставных задач.

Вопросы: Прав ли нотариус?

Задача № I.2. (по теме «Право хозяйственного ведения») За ремонтно-строительной организацией (далее – предприятие) на праве хозяйственного ведения было закреплено здание общежития. В декабре 1991 г. предприятие выступило в качестве одного из учредителей ЗАО и в качестве вклада внесло в уставной капитал здание общежития. Учредительные документы были нотариально удостоверены. Здание же общежития было передано с баланса предприятия на баланс ЗАО.

Госкомимущество вынес решение о преобразовании предприятия в ОАО и включение в уставной капитал создаваемого акционерного общества всего имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения.

При инвентаризации было установлено, что в перечне имущества, закрепленного за предприятием, отсутствует здание общежития.

Возник вопрос о правовом режиме здания общежития.

Вопросы: 1.Вправе ли был нотариус удостоверять учредительные документы ЗАО, в уставной капитал которого было включено здание общежития, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения?

Какими правомочиями обладало предприятие по состоянию на 1991 год по распоряжению закрепленного имущества на праве хозяйственного ведения?

2.Как регламентируется этот вопрос в настоящее время действующим законодательством?

Контрольные вопросы:

1.Дайте определение понятия «право собственности» и что включает в себя право собственности?

2.Какие объекты не могут относиться к частной собственности?

3. Ограничивается ли количество и стоимость имущества, находящегося в частной собственности?

3. Субъекты права собственности

Субъектами права собственности могут быть:

1.Статья 12 ГК:

а) граждане РК;

б) иные физические лица (граждане других государств и лица без гражданства).

2.Юридические лица – статья 33 ГК.

3.Государство (статья 111 ГК) и его административно-территориальные единицы (статья 112 ГК).

В числе названных лиц особенный интерес представляют субъекты права собственности, обозначенные в пункте 1статьи 12 ГК, ибо в основном к нотариусам обращаются граждане, однако это не означает, что их услугами не могут воспользоваться и представители иностранных юридических лиц.

Статья 26 Конституции РК гласит о том, что граждане могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество.

Законность приобретения имущества в числе комплекса других юридических действий определяется и правильно оформленными нотариусами документами.

Поэтому нотариусам необходимо знать юридические тонкости правового режима собственности, особенно если оно находится у нескольких субъектов.

Контрольные вопросы:

1. Кто обладает правосубъектностью государственной собственности?

2. Кто является субъектом права частной собственности?

3. Какие права сохраняют учредители на имущество общественного объединения?

4. Может ли собственник имущества в одностороннем порядке переложить бремя его содержания на третье лицо?

4. Общая собственность

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (статья 209 ГК).

Общая собственность может быть:

а) долевой собственностью – это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников;

б) совместной собственностью – без определения таких долей.

Контрольные вопросы:

1.Что является, по общему правилу, общей собственностью?

2.Что должен разъяснить нотариус, если участники общей (долевой или совместной) собственности желают прекратить режим общей собственности?

3.Какое условие необходимо для удостоверения договора о разделе имущества, находящегося в общей собственности?

5. Долевая собственность

Размер доли каждого участника долевой собственности может определяться в законе, соглашением сторон.

Но если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением сторон, доли считаются равными (статья 210 ГК). Вместе с тем, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образовании и приращении общего имущества.

Для нотариусов важно положение о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (статья 212 ГК).

Поэтому при оформлении нотариальных документов, связанных с имуществом, находящимся в общей долевой собственности требуется согласие собственников долей.

Вместе с тем каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом, но с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 ГК.

Эти условия касаются прежде всего продажи.

Нотариусы должны иметь в виду, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (за исключением публичных торгов). При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества в течение 10 дней со дня получения извещения|, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Если продажа осуществлена с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Эти правила также распространяются при отчуждении доли по договору мены.

Очень важно определить момент перехода доли в праве долевой собственности к приобретателю по договору.

Как гласит статья 217 ГК доля в праве долевой собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Момент перехода доли в праве долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации или нотариальному удостоверению, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 238 ГК.

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако, если договор подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации, с момента его регистрации.

Ситуационная задача (по теме: «Общая долевая собственность»)

Задача № I.3. После смерти родителей к четырем их детям, достигшим совершеннолетия и проживавшим отдельно от родителей, перешел по наследству жилой дом. Трое наследников выразили намерение дом продать, а вырученную сумму распределить по долям. Один из наследников согласия на продажу не дал, выразив пожелание использовать свою долю в доме для проживания как память о родителях.

Наследники обратились к нотариусу удостоверить договор купли-продажи без согласия четвертого наследника, поскольку большинством голосов они решили все же дом продать, т.к. при продаже целиком рыночная стоимость дома намного больше, чем общая сумма долей наследников.

Вопросы: Как в этой ситуации должен поступить нотариус?

Задача № I.4. Гражданин Р. захотел получить ссуду и заложил в банк свою долю в имуществе без согласия сособственников. Ему принадлжала 2/5 части жилого дома. Должен ли нотариус спрашивать согласие сособственников?

Контрольные вопросы:

1.Как распоряжаются имуществом, находящимся в долевой собственности?

2.Какое право имеют участники долевой собственности при продаже доли одним из участников постороннему лицу?

3.С какого момента переходит к приобретателю доля в праве долевой собственности?

4.Вправе ли нотариус удостоверить договор о выделе доли в натуре из общего имущества?

5.С какой отметкой возвращается правообладателю правоустанавливающий документ при выдаче доли?

6. Общая совместная собственность

Общая совместная собственность (статья 219 ГК) существует в виде:

1) общей собственности супругов;

2) общей собственности крестьянского (фермерского) хозяйства;

3) общей собственности на приватизированное жилище.

Законами могут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.

Участники совместной собственности (статья 220 ГК), если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Что касается распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности, то оно осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершена сделка по распоряжению имуществом.

При совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие других участников совместной собственности на совершение сделки должно быть подтверждено в нотариальном порядке.

Контрольные вопросы:

1. Какое имущество не является общей совместной собственностью?

2. Как распоряжаются имуществом, находящимся в общей совместной собственности?

3. Каким образом должно быть подтверждено согласие участников совместной собственности на совершение сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации?

7. Общая собственность супругов

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если как гласит статья 223 ГК, договором не предусмотрено иное:

это имущество является долевой собственностью;
принадлежит одному из супругов;
принадлежит в частях каждому супругу на праве собственности.

В настоящее время в РК внедряется институт брачного контракта, но раскрытие этой темы не является целью настоящего Методического пособия.

Ситуационная задача

(по теме: «Общая совместная собственность супругов)

Задача № I.5. После десяти лет совместной жизни супруги Ивановы расторгли брак и решили произвести раздел имущества по взаимной договоренности путем нотариального удостоверения. Иванова при составлении договора о разделе совместно нажитого имущества просила нотариуса включить в перечень общей совместной собственности супругов гонорар супруга, т.к. предполагала, что она вправе претендовать на признании за ней права на половину гонорара, который причитается ее мужу за издание его книги, написанной им в период их совместной жизни.

По мнению же Иванова, гонорар нельзя считать общей совместной собственностью супругов, предусмотренной статьей 223 ГК, поскольку данный гонорар им еще не получен. Сидорова обратила внимание нотариуса, что авторский гонорар становится совместной собственностью супругов уже с момента его начисления, а не с момента его получения супругом.

Вопросы: 1. Относится ли к моменту раздела имущества супругов неполученный гонорар Иванова к общей совместной собственности супругов?

2.Какими нормативными правовыми актами должен руководствоваться нотариус при составлении договора о разделе имущества?

Контрольные вопросы:

1. Каким видом собственности являются предметы, приобретенные во время брака, если иное не установлено брачным договором?

2. Правовой режим имущества, принадлежащего одному из супругов, объявленного умершим?

3. Какое из завещательных распоряжений в отношении одного и того же имущества будет иметь силу после смерти завещателя?

4. На какое имущество может быть выдано свидетельство о праве собственности пережившему супругу?

8. Собственность крестьянского (фермерского) хозяйства

Этот вопрос будет представить интерес для нотариусов, осуществляющих свою деятельность в регионах Республики, так называемой в сельской местности.

Blog

Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»

Б. Субъекты доверительного управления имуществом

Право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные свойства, а также получать из него выгоды.

Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.