Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»
| Вид материала | Методическое пособие |
- Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование, 958.02kb.
- Учебно-методическое пособие по курсу «социальная помощь созависимым семьям», 529.2kb.
- Vi налог на недвижимое имущество n 1055-xiv от 16. 06. 2000, 180.12kb.
- Программа семинара : Состав и правила ведения Единого государственного реестра прав, 24.61kb.
- Панасенко Александр Иванович, профессор кафедры органической и биологической химии, 259.01kb.
- Методическое пособие о порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество, 1247.36kb.
- Методическое пособие по выполнению выпускной квалификационной работы для студентов, 854.22kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 108.39kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 106.13kb.
- Тема: Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности, 684.27kb.
Ситуационные задачи (по договору дарения)
Задача № IV.9. Гражданин И. подарил свою часть дома гражданину К. Перед совершением такого действия (в месячный срок), он не поставил своих сособственников в известность о таком действии. Сособственник, гражданин А. подал в суд на гражданина И. о нарушении его преимущественного права. Кто прав?
Задача № IV.10. Гр. К квартира принадлежала по договору дарения и свидетельству о наследстве. Когда он стал продавать квартиру, нотариус предложил его супруге, написать заявление о согласии на продажу квартиры. Необходимо ли в данном случае такое заявление.
Контрольные вопросы по сделкам, связанным с отчуждением имущества
1. Относится ли договор о порядке пользования недвижимым имуществом самостоятельным правоустанавливающим документом?
2. Какая отметка делается в тексте нотариально удостоверяемого договора об отчуждении недвижимого имущества, обремененного правом пользования на срок свыше года?
3. Должен ли нотариус истребовать заявление от супруга на дарение квартиры, если с момента расторжения брака прошло более 3-х лет?
4. Истребуются ли правоустанавливающие документы на земельный участок при дарении недвижимого имущества?
5. Какие документы необходимо представить для удостоверения сделки о дарении недвижимого имущества, подлежащего регистрации?
Глава II. Сделки по имущественному найму
Договор имущественного найма (аренды) является одним из самых древних в истории права. Эти договоры берут начало со времен римского права и известны из законов ХП таблиц.
Как в странах кодифицированного права, так и в странах романо-германской системы договор имущественного найма имеет много общих черт: является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Вместе с тем, источником регулирования отношения по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов, в странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права.
В Республике Казахстан правовое содержание договора имущественного найма раскрыто в главе 29 ГК, содержащей 6 параграфов. Нас будет интересовать те нормы гражданским законодательством, регулирующие отношения имущественного найма недвижимости, в частности, аренда предприятий, зданий, сооружений и др..
Прежде всего по названию договора. В некоторых странах, например, в ФРГ, Швейцарии закон различает наем и аренду. К договору аренды закон относит только имущественный наем плодоприносящей вещи.
Применительно к нашей Республике законодатель не проводит разграничения между этими терминами (глава 29 ГК озаглавлена: «Имущественный наем (аренда)»), поэтому в дальнейшем в настоящем сборнике договор имущественного найма будет именоваться общепринятым термином - договор аренды.
Определение договора аренды содержится в статье 540 ГК, в соответствии с которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование.
1. Объекты, срок договора аренды
В качестве существенного условия договора определен только объект договора. Объектами договора аренды могут быть непотребляемые вещи (предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, сооружения и др.) и вещные права (право землепользования, право недропользования и др.) – статья 541 ГК. При этом нотариусам при удостоверении сделок, связанных с договором аренды следует иметь в виду, что законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается либо ограничивается. ГК устанавливает возможность заключения договора аренды на любой срок (пункт 3 статьи 545).
Вместе с тем, для отдельных видов аренды и имущества, законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Особенностью таких договоров является такое положение, при котором договор по истечении предельного срока прекращается, если стороны не установили его срок. В случае же превышения в договоре предельно допустимого срока аренды, договор считается заключенным на срок, равный предельному.
Если договор аренды заключен без указания срока, то он считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе расторгнуть такой договор в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если законодательными актами или договором не установлено иное.
От срока договора зависит и его форма. Статья 544 ГК предусматривает, что договор на срок более одного года, должен быть заключен в письменной форме и он подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Также в письменной форме независимо от срока заключается договор аренды, если хотя бы одной стороной является юридическое лицо.
2. Плата по договору аренды
ГК достаточно подробно регламентируются условия об оплате по договору аренды. В основном порядок, сроки и форма оплаты устанавливаются соглашением сторон. Однако законодательными актами может быть установлен иной порядок платы за аренду имущества. В случаях, когда договором не оговорены вопросы платы, то применяются порядок, сроки и форма платы, обычно применяемые при найме аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Хотя обязательства сторон по плате за аренду имущества и не относятся к существенным условием, нотариус должен порекомендовать этот вопрос четко регламентировать во избежание возможных споров.
3. Пределы распоряжения арендованным имуществом
Нотариусы при удостоверении сделок, связанных с арендой имущества, должны обратить внимание на установление в договоре пределов распоряжения арендованным имуществом.
- Статья 551 ГК предоставляет нанимателю с согласия наймодателя возможность:
- сдавать арендованное имущество в субаренду;
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать эти права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ, АО или взноса в производственный кооператив.
Однако эти правомочие могут быть ограничены законодательными актами.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок аренды.
Вопросы изменения и расторжения договора аренды по требованию одной из сторон подробно регламентированы в статье 556 ГК, которые предлагаются нотариусам для самостоятельного изучения.
Ситуационные задачи по договору аренды.
Задача № IV.11. (по теме: «Договор аренды с лицом, имеющим физическое увечье»). Михайлов ввиду физического недостатка – слепоты попросил своего соседа по квартире подписать от его имени договор, согласно которому он арендовал у Яковлева на три месяца квартиру с предоплатой. По истечении срока аренды выяснилось, что Михайлов причинил ущерб в виде повреждения мебели, пользовался без оплаты услугами междугородней, международной связи.
Михайлов отказался удовлетворить требование Яковлева оплатить за ремонт мебели и пользование услугами связи из-за отсутствия денег. Подписавший договор сосед выехал в неизвестном направлении.
Вопросы: 1.Имеет ли юридическую силу договор найма жилища?
2.Соблюдена ли форма договора?
3.Должна ли была быть нотариально удостоверена подпись соседа?
Задача № IV.12. ООО сдало принадлежащее ему на праве собственности здание производственного назначения в аренду на пять лет кооперативу. Нотариально удостоверенным договором предусмотрено право арендатора заключать договоры субаренды без согласия арендодателя. Кооператив заключил договор субаренды, по которому право пользования всем зданием было предоставлено АО. Спустя два года кооператив был ликвидирован. ООО заключило новый договор аренды с государственным предприятием, нотариально его удостоверив у того же нотариуса.
АО предъявило иск о признании заключенного договора недействительным, считая, что нарушено его право на преимущественное заключение договора аренды. В качестве соответчика АО привлекло и нотариуса.
Вопросы: 1. Правомерны ли действия нотариуса при заключении договора аренды ООО со вторым субарендатором – государственным предприятием?
2.Какими нормами действующего законодательства должен аргументировать на суде нотариус?
Задача № IV.13. Государственное учреждение заключило договор имущественного найма с АО об аренде части здания сроком на 5 лет, которое было нотариально удостоверено.
Центр по регистрации имущества отказал в регистрации сделки.
Вопросы:1.Правомерен ли отказ Центра в регистрации договора имущественного найма?
2.Дайте правовой анализ создавшейся ситуации, если бы в качестве арендодателя выступили:
а) республиканское государственное предприятие;
б) коммунальное государственное предприятие;
в) АО с контрольным пакетом акции государства;
г) АО с «золотой акцией»;
д) ТОО с госдолей в 50, 1 процента;
е) ООО с госдолей больше половины уставного капитала.
ж) кооператив;
з) объединения;
и) общественные фонды;
к) религиозные объединения.
Задача № IV.14. ( по теме: «Договор аренды здания с земельным участком») Колхоз был преобразован в АО и уже в качестве АО сдало в аренду сельской потребкооперации (сельпо) складские помещения без указания срока договора. Складские помещения находились на земельном участке, полученном в свое время колхозом в постоянное (бессрочное) пользование. Сельпо во время действия договора с согласия АО переоборудовало складские помещения под магазин, гаражи, пункт приема сельхозпродукции. В дальнейшем уже без согласия АО складские помещения были арендатором разобраны на строительные материалы и на том же земельном участке были сооружены гостиница, объекты для сервисного обслуживания машин (СТО, автомойка, магазин запчастей, стоянка, подземный гараж).
Сельпо, зарегистрировав право собственности на указанные объекты, включило их в уставный капитал учрежденного ТОО «Отель-автосервис».
Узнав об этом, АО арендодатель обратилось к нотариусу не удостоверять учредительные документы, поскольку складские помещения являются их собственностью, а земля передана в постоянное (бессрочное) пользование колхозу, правопреемником которого они являются.
Действия нотариуса?
Ответьте также на вопросы: 1.Передается ли АО вещное право на землю при реорганизации колхоза?
2.Если не указан срок договора, то максимальный срок его действия?
3.Нарушено ли право собственности АО на складские помещения и вещное право на землю при оформлении сельпо прав собственности на объекты, сооруженные без согласия АО, если да, то какие нормы законодательства нарушен?
4. Какие нарушения имеют место со стороны местных органов при оформлении прав собственности на объекты, сооруженные без согласия АО?
5.Какие действия должен предпринять АО для восстановления своих прав?
Задача № IV.15. (по теме: «Срок заключения договора аренды») Баскин заключил, нотариально удостоверив, договор с АО «Астра» об аренде принадлежащего ему на праве собственности коттеджа сроком на 5 лет.
По истечении срока договора Басков заключил договор аренды на этот же срок с другим АО и решил его также нотариально удостоверить.
Нотариус, ознакомившись с первым договором, отказался удостоверить новый договор аренды по той причине, что в предыдущем договоре была предусмотрена процедура его прекращения : если за месяц до истечения срока договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то он считается пролонгированным на тот же срок, т.е. на 5 лет. А он заключил новый договор по истечении 3-х месяцев.
Баскин, посчитав отказ нотариуса в удостоверении сделки неправомерным, пригласил представителя АО «Астра» подтвердить у нотариуса, что АО освободило коттедж, также полагая, что истек срок договора аренды.
Однако представитель АО «Астра», узнав, что договор продолжает действовать, согласился с аргументами нотариуса и от имени АО заявил Баскину об их намерении продолжить арендовать коттедж еще на 5 лет.
Приглашенный для юридической помощи адвокат Баскина, в свою очередь, согласившись с доводами нотариуса, заявил, что в этом случае действует правило о том, что договор действительно считается пролонгированным, но без указания срока и его можно расторгнуть в любое время. К тому же, кроме Баскина правом собственности на коттедж, обладает его брат, с согласия которого должна была производиться другая сделка. А он дал согласие лишь на второй договор аренды.
Стороны решили выяснить у нотариуса ряд вопросов, ответ на которые возможно избавит их от необходимости решить спор в судебном порядке и они договорятся мирным путем.
1.В случае, если истек срок договора, но не соблюдена процедура его прекращения, считается ли пролонгированным договор, если да, то на какой срок? И как этот договор в свою очередь должен прекратить свое действие?
2.Правомерно ли было удостоверение нотариусом договора аренды без согласия другого собственника?
3.Если этот договор считать недействительным, может ли без судебного решения об этом АО «Астра» настаивать на исполнении договора?
Ответьте на эти вопросы? Что бы Вы посоветовали всем участникам этого спора?
Контрольные вопросы:
1.Какие документы истребует нотариус при удостоверении договоров о предоставлении в безвозмездное пользование либо аренду недвижимого имущества, находящегося в частной собственности?
2.Какой документ истребует нотариус дополнительно при удостоверении договоров о предоставлении в безвозмездное пользование либо аренду имущества, принадлежащего арендодателю на основании вещного права?
3.Какой документ оставляет в деле нотариус при удостоверении договоров о предоставлении в безвозмездное пользование либо аренду имущество, принадлежащего арендодателю на основании вещного права?
4.По какому документу проверяет нотариус отсутствие обременений при удостоверении договора о передаче имущества, подлежащего регистрации, во временное пользование или аренду?
5.Откладывается ли в случае наложения ареста удостоверение договора о передаче имущества, подлежащего регистрации, во временное пользование или аренду?
6.Чьей собственностью являются плоды и иные доходы, полученные в результате использования нанятого имущества – деревьев?
7.Что должен разъяснить сторонам нотариус при удостоверении договоров временного безвозмездного пользования либо аренды недвижимого имущества (в том числе земельных участков)?
Глава III Соглашение о задатке
В соответствии со ст.337 Гражданского Кодекса РК, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.
При удостоверении данных видов договоров необходимо основной упор сделать на проверку таких данных как:
- Кто является действительным собственником имущества, т.е. проверка принадлежности имущества собственнику. На практике во многих случаях, сделки заключаются с ненадлежащей стороной и, в случае спора, нотариус может понести гражданско-правовую ответственность.
- Разъяснение сторонам их прав и обязанностей, установленных законодательством.
- Согласование разумной суммы задатка, поскольку в случае несоблюдения сторонами своих обязательств эта сумма либо теряется либо удваивается.
- Согласование даты заключения договора, поскольку в случае несоблюдения сторонами своих обязательств именно с такой даты ведется отсчет времени нарушенного обязательства.
Глава IV Договор залога
В соответствии со ст.299 Гражданского Кодекса РК, залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.
Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.
Методика удостоверения таких сделок подпадает под общую методику совершения сделок, описанную в настоящем Методическом пособии.
Ситуационная задача (по теме: «Договор залога»)
Задача № IV.16. Костюк обратился в банк за кредитом и получил его под залог принадлежащих ему дома и прилегающего к доме земельного участка. Между сторонами были заключены два договора – кредитный договор и договор о залоге, причем оба были нотариально удостоверены.
Вскоре Костюку было предложено заменить договор о залоге договором купли-продажи дома и земли. Целесообразность такой замены представитель банка объяснил тем, что залог дома и земли потребует двойной регистрации, а в случае не возврата кредита – получения решения суда на их продажу, а это связано с большими затратами, потерей времени и хлопотами. Подписание одновременно с кредитным договором договора купли-продажи устраивает банк, а интересы Костюка будут гарантированы тем, что в договоре будет включено условие, по которому банк принимает на себя обязательство совершить обратно продажу дома Костюку, если он своевременно погасит долг перед банком.
Костюк обратился к нотариусу с вопросом, соответствует ли законодательству предлагаемый способ обеспечения исполнения кредитного договора?
Что должен разъяснить нотариус?