Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»
| Вид материала | Методическое пособие |
- Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование, 958.02kb.
- Учебно-методическое пособие по курсу «социальная помощь созависимым семьям», 529.2kb.
- Vi налог на недвижимое имущество n 1055-xiv от 16. 06. 2000, 180.12kb.
- Программа семинара : Состав и правила ведения Единого государственного реестра прав, 24.61kb.
- Панасенко Александр Иванович, профессор кафедры органической и биологической химии, 259.01kb.
- Методическое пособие о порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество, 1247.36kb.
- Методическое пособие по выполнению выпускной квалификационной работы для студентов, 854.22kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 108.39kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 106.13kb.
- Тема: Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности, 684.27kb.
Понятие такого хозяйства дано в пункте 1 статьи 8 Закона «Об индивидуальном предпринимательстве», как хозяйства, в котором осуществление индивидуального предпринимательства связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельхозпродукции, а также переработкой и сбытом этой продукции.
В статье 1 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» также дается понятие крестьянского (фермерского) хозяйства.
По этому Закону крестьянским (фермерским) хозяйством признается семейно-трудовое объединение лиц, в котором осуществление индивидуального предпринимательства неразрывно связано с использованием земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции, а также с переработкой и сбытом этой продукции.
Как видим различие понятий крестьянского (фермерского) хозяйства в обоих законах в том, что Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» указывает на то, что оно представляется как семейно-трудовое объединение лиц.
Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве выделяет следующие формы крестьянского (фермерского) хозяйства:
а) крестьянское хозяйство, в котором предпринимательская деятельность осуществляется в форме семейного предпринимательства, в обиходе называемый «семейный бизнес», основанного на базе общей совместной собственности;
б) фермерское хозяйство, основанное на осуществлении личного предпринимательства;
в) фермерское хозяйство, организованное в форме простого товарищества.
Следует иметь в виду, что все указанные хозяйства не являются юридическими лицами.
Крестьянское (фермерское) хозяйство считается созданным с момента государственной регистрации права землепользования.
Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, поскольку договором между ними не установлено иное – статья 224 ГК.
В совместной собственности членов хозяйства находятся насаждения на земельном участке, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.
Это правило должно применяться с учетом статьи 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве, в котором уточняется правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства.
Так, пунктом 1 этой статьи предусматривается, что имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежат его членам либо на праве общей совместной либо на праве общей долевой собственности.
Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются общим совместным либо общим долевым имуществом членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используется соглашением между ними.
Имущественные отношения членов, как это предусматривается пунктом 4 статьи 4 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» регулируются соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства.
При нотариальном удостоверении сделок, связанных с крестьянским (фермерским) хозяйством нотариусы должны иметь в виду особенности различных видов крестьянского (фермерского) хозяйства.
Правило пункта 1 статьи 224 ГК применимо к крестьянскому хозяйству.
Но если фермерское хозяйство создается в форме простого товарищества, то общее имущество участников товарищества является общей долевой собственностью участников простого товарищества – статья 230 ГК.
При обращении к нотариусам об удостоверении раздела имущества при прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства следует иметь в виду следующие правила.
1.При разделе общего имущества крестьянского (фермерского) хозяйства по любым основаниям общее имущество между членами хозяйства подлежит разделу по правилам статей 218 и 221 ГК с учетом того, совместной или долевой собственностью являлось это имущество.
2.Средства производства при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.
3.Если размер долей в праве совместной собственности соглашением членов хозяйства не был определен, то доли признаются равными.
Знание нотариусами законодательства о крестьянском (фермерском) хозяйстве связано также с необходимостью нотариального удостоверения учредительных документов при создании на базе крестьянского (фермерского) хозяйства юридических лиц.
Статьей 226 ГК установлено, что на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть созданы:
а) хозяйственное товарищество;
б) производственный кооператив.
В учредительных документах вновь создаваемого юридического лица на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства предусматривается право собственности юридического лица на следующие объекты.
1.На имущество, переданное ему в форме вкладов и других взносов членами фермерского хозяйства. Размер вкладов устанавливается исходя из долей членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве общей собственности на имущество, определяемых как было указанно выше пунктом 3 статьи 225 ГК.
2.На имущество, полученное в результате его деятельности.
3.Имущества, приобретенное по иным основаниям, не противоречащим законодательству.
Особое внимание нотариусы при удостоверении учредительных документов должны обратить на правильное определение вкладов участников создаваемого юридического лица, составляющих доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
Контрольные вопросы:
1.Что должен истребовать нотариус при выдаче свидетельства на долю в крестьянском (фермерском) хозяйстве?
2. Подлежит ли разделу имущество крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из членов из состава хозяйства?
9. Общая собственность на приватизированное жилище
Согласно статье 227 ГК выкупленное или приобретенное безвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизации жилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместную собственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договоров между ними.
Особенности права совместной собственности на приватизированное жилище определяются законодательными актами о жилищных отношениях.
Более подробно этот вопрос будет освещаться при изложении материала по конкретным сделкам, ибо на практике немало встречается ситуационных и проблемных вопросов именно такого вида недвижимости как жилище.
Ситуационные задачи по собственности на жилище
Задача № I.6. (по собственности жилища в ЖСК) Член ЖСК Князев полностью выплатил паевой взнос за квартиру. В связи с выездом на постоянное место жительства за границу, он решил продать квартиру не члену ЖСК.
Когда он пришел удостоверять сделку, нотариус, ознакомившись со всеми документами, отказал в ее удостоверении, ссылаясь на то, что согласно Уставу ЖСК жилой дом, в котором находится квартира Князева, является собственностью кооператива, а потому право продажи квартиры принадлежит ЖСК, а Журавлев может получить всю сумму паевых взносов.
Вопросы: 1. Правомерен ли отказ нотариуса удостоверить сделку по отчуждению квартиры в ЖСК ?
2.Влияет ли членство в ЖСК на возникновение права собственности на жилище ?
3.Вправе ли не член ЖСК, помимо воли правления ЖСК купить квартиру ?
4.Какая сумма должна быть выплачена Князеву в случае продажи квартиры самим кооперативом: паевых взносов либо вырученную от продажи сумму ?
Задача № I.7. (Право собственности на жилище) Славин проживал в унаследованном им доме с бывшими членами своей семьи. В связи с переездом на другое постоянное местожительство он нотариально оформил договор купли-продажи дома. Причем в договоре вопрос о правах проживающих в доме лицах не оговаривался. Покупатель обратился в суд с иском к нотариусу о ненадлежащем удостоверении им сделки, а также выселении бывших членов семьи продавца.
Вопросы: 1.Прав ли покупатель, считая сделку не надлежаще удостоверенной ?
2.По каким документам нотариус мог установить проживание в доме бывших членов семьи Славина ?
3.Должен ли был нотариус выяснять факт проживания в доме бывших членов семьи Славина, истребовать у продавца согласие всех проживающих в доме лиц ? Если да, то всех ли лиц либо бывших членов семьи Славина ?
4. Прекращается ли право бывших членов семьи на пользование жилищем при продаже дома собственником и подлежат ли выселению бывшие члены семьи Славина ?
Задача № I.8. (по теме «Кондоминиум») Решением акима района АО было разрешено за счет собственных средств произвести в одном из домов реконструкцию чердачных и мансардных помещений (далее – нежилые помещения) под жилые или нежилые цели. При этом по окончании реконструкции 100 % площади реконструируемых помещений переходит в собственность АО. После окончания реконструкции АО решило оформить право собственности АО как принадлежащую им недвижимость. Вначале они обратились к нотариусу за удостоверением сделки передачи нежилых помещений, сторонами которой стали районный аким и АО.
Собственники находящихся в доме приватизированных квартир, узнав об этом, обратились к нотариусу не удостоверять эту сделку и стали оспаривать законность решения районного акима по тем основаниям, что, во-первых, нарушаются их права как собственников квартир , во-вторых, реконструкция производилась без их согласия, в-третьих, проведение работ резко ухудшило эксплуатационные качества дома и условия проживания в нем граждан, особенно собственников квартир, прилегающих к помещениям, в которых производилась реконструкция.
Районный аким и АО не согласились с этими аргументами. При этом они ссылались на то, что собственники приватизированных квартир в доме государственного жилого фонда становятся лишь совладельцами либо пользователями, но не собственниками внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома, а потому их согласие на реконструкцию вообще не требуется. У районного акима нет средств на поддержание инженерного оборудования, площадей нежилых помещений жилых домой, собственники же квартир своими усилиями не содержат инженерное оборудование и нежилые помещения в надлежащем состоянии. К тому же собственниками квартир до сих пор не образован орган управления, а потому в отношении собственников квартир нельзя применять положения о кондоминиуме, предусмотренные Законом «О жилищных отношениях».
Вопросы: 1. К какой форме собственности относятся инженерное оборудование и нежилые помещения в местах общего пользования в доме государственного жилого фонда, в которых все квартиры приватизированы?
2. Является ли отсутствие органа управления в этом доме, отказ жильцов от финансирования содержания инженерного оборудования и нежилых помещений в надлежащем состоянии основаниями для передачи этих объектов в собственность другим лицам?
3. Кто наделен правосубъектностью нежилыми помещениями в жилом доме, где все квартиры приватизированы?
4. Требуется ли согласие жильцов на передачу нежилых помещений в собственность других лиц, согласных содержать в надлежащем состоянии?
5. Действия нотариуса в рассматриваемом случае?
Задача № I.9. (по теме: «О праве собственности на жилище в ЖСК») В процессе строительства дома ЖСК Комаров - один из его членов умер. На момент смерти им была выплачена половина пая. В завещании он все свои имущественные и неимущественные права завещал своему другу, Короленко.
Короленко, получив свидетельство о праве на наследование, также решил нотариально удостоверить завещание брату, но в завещание в наследственную массу включить конкретно паенакопление в ЖСК.
Вопросы: При оформлении завещания, Короленко задал ряд вопросов нотариусу: 1.Получив право собственности на паенакопления в ЖСК, может ли Короленко претендовать на членство в ЖСК, продолжать выплачивать паевые взносы и по окончании строительства дома получить жилище в ЖСК?
2. В случае его смерти до окончания строительства, сможет ли его брат, вступить в члены ЖСК и получить в нем жилище?
Следует обратить внимание о практике применения положения статьи 240 ГК о приобретательной давности.
Гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, либо иным имуществом не менее 5 лет, приобретает право собственности на это имущество – приобретательная давность.
Задача № I.10. (по вопросам, связанным с темой по приобретательской давности).
В шестидесятых годах Советом Министров Казахской ССР Казсовпрофу были переданы ряд санаторно-курортных объектов. После распада единой системы профсоюзов и отсутствия средств один из санаториев был передан Федерацией профсоюзов – правопреемницы Казсовпрофа - по нотариально удостоверенному договору аренды иностранной фирме сроком на 20 лет, которая выплатила арендную плату вперед за 10 лет.
Комитет по госимуществу посчитал такой договор недействительным в связи с тем, что в свое время санаторно-курортные объекты государством были переданы профсоюзам, которые занимались вопросами оздоровления граждан, не в собственность, а лишь в безвозмездное пользование, на что Совет Федерации аргументировал, что даже если передача санаториев и не была надлежаще оформлена, санаторий перешел в собственность профсоюзов по давности владения.
Вопросы: 1. Вправе ли был нотариус удостоверять эту сделку?
2. Правомерны ли аргументы Федерации профсоюзов?
3. Когда впервые был введен института приобретательной давности, в каком законе этот вопрос регламентирован и как?
4. Учитывая, что в случае судебного спора, нотариус будет привлечен на судебный процесс в качестве третьей стороны без самостоятельного права требования, какую позицию должен занять нотариус?
Контрольные вопросы:
1. Основания возникновения права собственности на жилище. К какой форме собственности относится приватизированное жилище супругов?
2. Как возникает право собственности на жилище у члена жилищного кооператива?
3. В каких случаях возможно принудительное прекращение права частной собственности на жилище?
4. Какими документами закрепляется право собственности на объект кондоминиума?
5. Сохраняется ли право собственности на жилище при не проживании в нем продолжительное время?
10. Недвижимое имущество
Деление имущества на движимое и недвижимое известно еще со времен римского права. Такое деление имущества содержится и в Гражданском кодексе Республики Казахстан.
Статья 115 ГК объекты гражданских прав подразделяет на:
- имущественные блага и права;
- неимущественные блага и права.
Пункт 2 этой же нормы имущественные блага и права определяет термином «имущество» и относит к нему вещи, деньги, в том числе иностранную валюту, ценные бумаги, работы, услуги, объктивированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и др.
Из перечисленных видов имущества нас интересует недвижимое имущество. Это понятие также можно назвать недвижимые вещи или недвижимость,
К недвижимости статья 117 ГК относит:
1. земельные участки;
2. здания, сооружения;
3. многолетние насаждения;
4. иное имущество, прочно связанное с землей.
То есть, как указано в вышеназванной норме к недвижимости относятся такие объекты собственности, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Для сведения. К недвижимости приравниваются также подлежащие государственной регистрации:
1. воздушные суда;
2. морские суда;
3. суда внутреннего плавания;
4. суда плавания «река-море»;
5. космические объекты.
Законодательные акты могут содержать и иные объекты собственности.
Право собственности и другие права на недвижимость (право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право землепользования), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Так гласит статья 118 ГК.
Этой же нормой предусматривается, что право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.
Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В РК таким органом является Комитет регистрационной службы Министерства юстиции РК, на местах от его имени – Центры по регистрации недвижимости (государственные предприятия). Центры по регистрации недвижимости обязаны по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
А. Порядок государственной регистрации
Порядок государственной регистрации и основания в отказе регистрации устанавливаются с соблюдением ГК и Указа Президента РК, имеющий силу Закона (уточнить Указ или Закон), от 25 декабря 1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (уточнить все изменения и дополнения).
В соответствии с этим актом:
1. введена единая государственная регистрация прав на недвижимое имущество в органах Министерства юстиции РК;
2. государственная регистрация является доказательством прав на недвижимость;
3. обеспечиваются правовые гарантии и защита права собственности граждан, юридических лиц и государства;
4. отменяется обязательное удостоверение договоров купли-продажи недвижимости, сохраняя при этом обязательное нотариальное оформление ренты.
Статья 7 этого Указа обязывает Министерство юстиции и Центры на местах вести правовой кадастр.
При этом система регистрации прав на недвижимость и сделок с ним осуществляется по объектному принципу, привязывается к земельным участкам и является единой для всех категорий земель и расположенных на них других объектов.
Если обратиться к зарубежной практике, то существуют англо-американская и европейская системы регистрации прав на недвижимое имущество.
Англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между сторонами: прежними и новыми собственниками. Потенциальный новый собственник вынужден сам проверять историю объекта недвижимости на предмет его юридической чистоты за 70 лет.
Европейская же система регистрации прав на недвижимое имущество основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. Вся история недвижимости, содержащая совокупность прав на имущество, включая сервитуты, находится в едином государственном реестре, что позволяет в случае каких-либо ошибок при совершении сделок компенсировать издержки за счет правительственного органа.
В Республике Казахстан все записи о правах на объекты недвижимости, их возникновении, переходе, обременении (ограничении) и прекращении идентифицируются в правовом кадастре, который присваивается в установленном законодательством порядке государственными органами, уполномоченными вести земельный и правовой кадастр.
Правовой кадастр состоит:
1) Земельно-кадастровой карты (схемы, плана).
Органы, ведущие земельный кадастр (территориальные органы по земельным отношениям и землеустройству) обеспечивают Центры по регистрации недвижимости земельно-кадастровыми картами )схемами, планами земельных участков).
В случаях изменения границ земельного участка на регистрационной карте (схеме) кадастровый номер земельного участка аннулируется и за новыми земельными участками закрепляются новые кадастровые номера.
2) Регистрационной книги.
Регистрационная книга состоит из регистрационных листов на каждый земельный участок.
Регистрационный лист состоит из 3-х разделов:
- идентификационных характеристик земельного участка;
- реестра прав на недвижимое имущество;
- реестра обременений с выделением залога.
- Форма регистрационного листа определяется Правительством РК (может приобщить к Методическим пособиям ?).
3) Регистрационных дел.
Регистрационное дело ведется на каждый земельный участок и содержит копии документов, указанных к регистрационном листе.
Б. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Прием документов. Регистрация осуществляется на основании:
1. заявления правообладателя;
2. если право возникло из договора – на основании заявления любой из стороны.
Заявитель предоставляет следующие документы:
1) заявление с просьбой о регистрации прав на недвижимость;
2) документы, подтверждающие право на недвижимость;
3) документ, подтверждающий оплату услуг регистрирующего органа.
Кроме того заявитель должен предъявить документы, удостоверяющие его личность, а представители юридических лиц – также документы, подтверждающие их полномочия.
В. Особенности регистрации отдельных видов прав
Регистрация прав на недвижимость, расположенную на незарегистрированном земельном участке, право на который не зарегистрировано, но подтверждается соответствующими документами, должна осуществляться в том же порядке, как и регистрация прав на недвижимость, расположенную на зарегистрированном земельном участке. При этом незарегистрированному земельному участку присваивается условный номер.
Регистрация прав на квартиры и другие помещения, расположенные в зданиях, находящихся в общей собственности.
В зданиях, где отдельные квартиры и/ или помещения принадлежат гражданам и юридическим лицам (многоквартирный дом) каждая квартира и / или помещение рассматривается как отдельная единица недвижимости, имеющая собственный регистрационный номер.
При этом разные регистрационные номера существуют в рамках единого кода земельного участка, на котором находится данное здание. На каждую отдельную единицу недвижимости заводится отдельное регистрационное дело.
В правовом кадастре дается список владельцев квартир и / или помещений в здании с указанием имени (наименования) каждого владельца и идентификационного номера его квартиры и /или помещения.
Изменение владельца квартиры и /или помещения отражается в правовом кадастре путем добавления имени (наименования) нового владельца к списку владельцев и исключении имени (наименования) выбывшего владельца.
Регистрация сервитутов.
Производится в правовом кадастре. К документам прилагается план земельного участка, на котором показано расположение объекта и сфера действия сервитута.
Регистрация права государственной собственности.
При приобретении недвижимости государственными юридическими лицами у физических или негосударственных юридических лиц, одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения или оперативного управления производится регистрация права государственной собственности.
Регистрация прав, установленных решением суда
Подлежит регистрации на общих основаниях. Факт принятия судом решений, которые касаются прав на недвижимое имущество, регистрируется с момента принятия. Регистрации подлежат также факты их обжалования или опротестования.
Регистрация перехода права на недвижимость.
Любые изменения права на недвижимое имущество, связанное со смертью или объявления умершим держателя этих прав, должны быть зарегистрированы на основе документа, с которым право на недвижимость передается.
Процедурные моменты регистрации прав на недвижимость и сделок с ними регулируются и другими нормативными правовыми актами. Например, приказ Министра юстиции РК от 4 июля 1998 г. № 81 «Об утверждении Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и Правил по оценке физического износа недвижимого имущества (жилых зданий).
На практике часто возникают вопросы о моменте возникновения права собственности членами потребительских кооперативов. Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации, у членов потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного и т.д.) возникновение права собственности на недвижимость увязывается с выплатой полностью паевых взносов. С момента внесения последнего паевого взноса у члена потребительского кооператива возникает право собственности, а последующее оформление документации является подтверждением факта права собственности, но не имеет правоустанавливающей силы.
Контрольные вопросы:
1. Какие объекты собственности подлежат государственной регистрации и в каких нормах законов это положение закреплено?
2.Какие документы предоставляются при регистрации прав на недвижимость и сделок с ними?
3.Какие основания отказа и приостановления государственной регистрации прав?
4.Перечислите несколько примеров, когда требуется и нотариальное удостоверение и государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ними?
Глава III. Основные принципы и избранные проблемы практической деятельности нотариуса
Поскольку одной из основ нотариальной деятельности является действующее законодательство, каждый нотариус должен постоянно изучать его и следить за всеми изменениями и поправками к нему. Главное внимание нотариус должен уделять выработке профессиональных навыков по применению правовых знаний на практике. Для этого нотариусу необходимо руководствоваться соответствующими принципами, которые логично вытекают из нотариального законодательства.
Главной функцией и целью нотариата является правовая защита прав и интересов физических и юридических лиц. Следовательно, основным правовым принципом деятельности нотариуса является принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц. Это означает, что нотариус должен применять законодательство таким образом, чтобы обеспечить в каждой конкретной ситуации согласие в волеизъявлении сторон, равенство их прав и обязанностей.
Этот правовой принцип неразрывно связан с практической стороной нотариальной деятельности. То есть, он осуществляется путем конкретных нотариальных действий, которые направлены на удостоверение прав и фактов, а также на осуществление иных задач, предусмотренных законом.
Основной принцип нотариальной деятельности, как видим, соединяет в себе одновременно и правовое, и практическое содержание нотариальной деятельности. Он отражает сущность и назначение нотариата, а также определяет характер деятельности нотариуса и, в некотором смысле, отражает его правовой статус.
Для деятельности нотариуса это очень важное методическое положение. Оно, в соответствии с законодательством, определяет границы и сферу нотариального права. Показывает единство и различие правового и практического содержания деятельности нотариуса. Помогает глубже понять цели и способы правового мышления нотариусов, основы его профессиональной активности.
На основе вышеуказанного принципа можно выделить три принципа деятельности нотариуса, которые на практике помогают ему организовать наиболее продуктивный ход процесса совершения нотариальных действий.
Первым из них является принцип профессиональной активности нотариуса.
Он означает, что нотариус должен, во-первых, в полной мере обладать знанием правовой базы и приемами юридической техники, постоянно их пополнять и совершенствовать. Главное значение, при этом, следует уделять, опять-таки, оттачиванию профессиональных навыков по применению совокупности правовых знаний к конкретным ситуациям.
Во-вторых, хотя, в процессе удостоверения сделок нотариус обязан быть беспристрастным лицом, он, при этом, все же, должен активно вести дело от начала и до конца, руководить всей процедурой удостоверения сделки на основе соблюдения законности.
В третьих, нотариус не должен подпадать под психологическое воздействие на него участвующих сторон, если их интересы, условия и цели по совершению сделки не совпадают или противоречат закону. Для удовлетворения этим требованиям следует придерживаться следующего принципа.
Вторым, является принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона. Для осуществления этого принципа на практике нотариус должен не только обладать хорошей теоретической подготовкой, знанием действующего законодательства и умением последовательно правильно применять его в ходе совершения нотариальных действий. Он должен также обладать профессиональными навыками подведения противоположных сторон к единому решению на правовой основе.
Третьим, является принцип защиты нотариусом своей деятельности. Сюда относятся, например, неукоснительное соблюдение им правовых норм и профессиональных обязанностей, правило распределения ответственности между сторонами сделки. Сюда же относятся участие в конференциях и других организационных мероприятиях по обсуждению проблемных вопросов нотариата и соответствующие выступления нотариусов в средствах массовой информации и т.д.
Организационных моментов различных по степени важности и сложности в процессе нотариального удостоверения очень много. Их следует выстраивать таким образом, чтобы они способствовали, в первую очередь, выяснению и определению наиболее благоприятного правового поля и последствий для сторон сделки.
Из числа всех организационных моментов мы выделили главное - принципы, которые в каждой конкретной ситуации определяют правовую основу процесса нотариального заверения. Профессиональная квалификация нотариуса заключается в том, что, не зависимо от всех других организационных моментов, он свободно, логично и юридически грамотно в течение всего процесса удостоверения умеет согласовывать требования законодательства и конкретные интересы и права сторон.
Чем чаще и больше внимания нотариус уделяет этой стороне дела, тем выше его правовая культура, правовое мышление и профессиональная квалификация. Для совершенствования своей профессиональной компетентности квалифицированным нотариусам необходимо добиваться все более слаженного и осознанного единства правовых знаний, принципов своей деятельности и практических навыков.
Для закрепления материала:
Схема № 1. Основные принципы деятельности нотариусов
| Основной принцип: Принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц |
| Принцип профессиональной активности нотариуса | Принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона | Принцип защиты нотариусом своей деятельности |
| Нотариус руководит всей процедурой удостоверения сделки, отказывает необоснованным требованиям сторон и проводит юридическую консультацию. | Нотариус уточняет интересы сторон и приводит их к сбалансированному компромиссному решению, которое затем выражается в общей юридически обоснованной форме – договоре. | Нотариус максимально учитывает все законные интересы сторон и защищает их права путем распределения ответственности между сторонами сделки. Юридически грамотное распределение ответственности между сторонами является залогом защиты нотариусом своей деятельности. |
1. Методика и практика удостоверения сделок
(Организационные основы процесса удостоверения сделок по собственности, помогающие нотариусу повышать свою квалификацию)
Нотариус должен рационально организовывать процесс удостоверения каждой конкретной сделки на основе принципов. Для этого нотариусу необходимо в полной мере применять свое правовое мышление и использовать механизм правового осуществления сделки.
Правовой механизм осуществления сделки состоит из нотариальных норм, правовых отношений, юридических событий и фактов, юридической техники и рабочего метода нотариуса.
Рабочий метод - это метод последовательного перехода «от простого к сложному». Этот организационный метод должен работать прежде всего на правовую сторону сделки и на соблюдение принципов деятельности нотариусов. Он дисциплинирует нотариуса при совершении нотариальных действий.
Рабочий метод помогает добиться нужной направленности конкретного нотариального процесса удостоверения в целом. Он способствует более точному пониманию нотариусом интересов сторон и конкретных обстоятельств дела.
Только в случае если нотариус сам точно понял цели и интересы сторон, он может разъяснить им смысл, значение, правовые отношения и последствия совершаемого действия. В этом случае он в полной мере реализует на практике принцип правовой профессиональной активности нотариуса.
В рабочий метод входит также юридическая техника. С помощью ее приемов нотариус составляет проект договора, который должен быть обсужден сторонами сделки. Очень важно, чтобы по окончании такого обсуждения у сторон не оставалось неясных вопросов, сомнений. В связи с этим нотариусу следует в полной мере руководить этим процессом обсуждения, активно создавая диалог между сторонами. Он должен обращать внимание сторон на полноту достижения ими своих целей, на недостатки и положительные моменты, высказывать свое суждение о том, что могло бы способствовать достижению компромисса интересов сторон, попутно задавая вопросы и разъясняя законодательство, чтобы в результате сформулировать конкретные и точные пункты проекта договора.
Говоря о рабочем методе, следует сказать, что опытные нотариусы используют его в своей деятельности. Поэтому речь идет о том, что его следует постоянно совершенствовать, поскольку он является выражением правовой культуры нотариуса.
Каждый нотариус знает, что юридические и физические лица, их документы и заявленные интересы сторон являются исходными данными для процесса удостоверения сделки. Далее, по степени возрастания сложности, следуют:
- подведение соответствующей правовой базы в соответствии с видом сделки;
- консультация со стороны нотариуса и достижение согласия между сторонами;
- составление проекта договора и обсуждение его сторонами, удостоверение и регистрация сделки.
Вся эта последовательность должна быть хорошо осознана и воспринята правовым мышлением нотариуса. Придерживаясь ее, нотариус может освободить свое внимание для главной, правовой стороны дела.
Рабочий метод состоит из плана действий (рабочего плана нотариуса по удостоверению сделки), его практической реализации и юридической техники.
Каждый нотариус должен суметь довести свой профессиональный навык по выполнению рабочего плана до автоматизма. Это необходимо для того, чтобы в процессе удостоверения сделки он умел не подпадать под влияние случайных или даже противодействующих обстоятельств.
Также, для того, чтобы максимально сократить причины возможных споров и судебных разбирательств, после совершения сделки, нотариусу следует при построении своего рабочего плана разбить процесс на два основных этапа:
1. этап подготавливающих юридических действий
2. этап нотариального удостоверения документов.
Уже на первом этапе нотариус либо отказывает сторонам в случае их недееспособности, в случае отсутствия собственника, а также в случае несоответствия или ненадлежащего оформления правоустанавливающих документов. Консультирует стороны и объясняет им, где и каким образом собрать необходимые документы, и кто должен выступать в качестве сторон сделки, убеждается в действительном волеизъявлении сторон.
Эти действия основаны на принципе профессиональной активности нотариуса по соблюдению законности сделки. Кроме того, активность нотариуса должна выражаться в обеспечении спокойной рабочей атмосферы и в таком ведении дела, которая исключает нервозность, для того, чтобы наиболее полно охватить и сбалансировать интересы сторон.
Нотариус должен построить этап подготавливающих действий таким образом, чтобы, переходя от простого к сложному, не только придать направление процессу, но и суметь подготовить и соответственно настроить участников сделки. Поэтому его личную беседу (консультацию) с лицом или лицами, обратившимися за совершением нотариального действия и весь подготовительный этап, рекомендуется осуществлять в следующей последовательности:
- уточнить вид сделки и форму собственности;
- установить конкретный объект правоотношения;
- удостовериться в том, надлежащее ли лицо обратилось за совершением нотариального действия (присутствие сторон);
- удостовериться в дееспособности обратившегося лица (сторон сделки);
- удостовериться в волеизъявлении лица: действительно ли оно соответствует его намерениям. Нотариус должен удостовериться в том, что обратившееся лицо не находится в состоянии алкогольного, наркологического, токсического опьянения или в болезненном состоянии. Не оказывается ли на него моральное или физическое давление со стороны иных лиц.
- удостовериться в наличии и принадлежности документов, подтверждающих личность каждого из участников сделки, а также проверить срок их действия;
в необходимых случаях нотариус должен:
- установить принадлежность объекта правоотношения стороне сделки, обратившейся к нотариусу;
- установить наличие и принадлежность правоустанавливающих документов на объект правоотношения;
- проверить государственную регистрацию на основании отметки регистрирующего органа на тексте документа;
- нотариальное удостоверение сделки должно быть произведено в соответствии со ст.20-21 Закона РК «О нотариате» (соответствие места нахождения недвижимости нотариальному округу частного нотариуса, территории его деятельности);
- истребовать необходимые соответствующие заявления и разрешения от сторон сделки, третьих лиц;
- проверить отсутствие арестов, запрещений, обременений на имущество;
- послать запрос и получить ответ;
- истребовать информационную справку о техническом состоянии имущества;
- выписку из регистрационного листа Правового кадастра;
- истребовать справку о том, что движимое имущество не в залоге и т.д.
Во всех случаях нотариус должен:
- разъяснить смысл, значение и правовые последствия совершаемого нотариального действия;
- разъяснить порядок изменения или отмены нотариального действия.
Нотариус, выяснив все обстоятельства сделки, изучив все документы, еще раз уточняет баланс интересов сторон и приводит их к общей юридически обоснованной форме. Доводит эти результаты до сторон сделки. Разъясняет им смысл, последствия и порядок отмены совершаемого действия.
В случае соответствия этим пунктам и согласия сторон нотариус приступает к осуществлению второго этапа сделки.
Согласно принципу профессиональной активности, нотариус, предлагает сторонам образцы отдельных элементов договора и составляет проект в целом. Значит, ко второму этапу относятся: составление проекта сделки, а затем, после согласования со сторонами, составление окончательного варианта, с совершением всей процедуры нотариального удостоверения документа. То есть, роль нотариуса до конца всего процесса удостоверения продолжает оставаться организующей и ведущей.
Для осуществления второго этапа нотариус должен оперировать полным перечнем документов для совершения сделки. В числе которых, кроме правоустанавливающих, должны быть дополнительные документы. Это, например, - заявление о согласии супругов на куплю-продажу права собственности на недвижимое или движимое имущество, разрешение от органа опеки и попечительства на отчуждение имущества от имени несовершеннолетнего и т.д.
Для более полной защиты интересов и прав сторон нотариус распределяет ответственность за последствия сделки между сторонами с их согласия. Для этого он формулирует и вносит в проект сделки соответствующие пункты. Например, такой, ««Продавец» гарантирует, что до совершения этого договора продаваемая квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также то, что никто и ничто не будет препятствовать переходу права собственности на квартиру к «Покупателю».
В случае, если право собственности на квартиру не может быть передано «Покупателю» по каким-либо причинам, либо, если в последующем возникнет риск утраты «Покупателем» права собственности на квартиру ввиду причин, зависевших от «Продавца», то «Продавец» обязуется вернуть всю сумму денег, полученную им за квартиру, и пеню в размере 0,01 процент от такой суммы денег за каждый день с момента, когда «Покупателю» станет известно о невозможности перехода к нему права собственности на квартиру либо риска ее утраты» или, например,
««Покупатель» ознакомлен с техническим состоянием квартиры и удовлетворен им».
То есть, при наличии таких пунктов в договоре, в случае спора, только «Продавец» отвечает перед «Покупателем», или «Покупатель» сам перед собой, но такая ответственность никоим образом не ложится на нотариуса.
Таким образом, нотариус ограничивает свою ответственность рамками законности сделки, процедуры ее совершения и правильного оформления:
- эти ли именно стороны заключили договор;
- именно их ли подписи стоят под договором;
- соответствует ли сделка волеизъявлению сторон;
- соответствует ли оформление договора Закону;
- соответствует ли сделка закону;
- правильно ли заполнен реестр и т.д.
Остальная ответственность лежит на сторонах сделки.
Первый и второй этап, вместе взятые составляют собой целое. Оно возникает благодаря направленной деятельности нотариуса по защите прав и интересов сторон в процессе совершения сделки.
Нотариусу, при оформлении договорных отношений, следует соблюдать ряд правил юридической техники:
- Всякий договор должен содержать обязательные реквизиты – наименование сторон, сроки исполнения обязательств, предмет договора, стоимостное выражение сделки (цена товара, услуги, либо размер оплаты труда).
- Договор оформляется в нескольких экземплярах по числу сторон (кроме договора займа). Все экземпляры обладают равной юридической силой.
- Договор подписывается надлежащими сторонами и содержит их полные данные, а также местожительство.
- Положения в договоре формулируются в лаконичные емкие по содержанию пункты.
- Условия договора не могут противоречить законодательству.
- В тексте договора необходимо делать ссылку на номер статей, разъясняемых сторонам нотариусом, которые отражают суть данного договора и предусматривают ответственность за его неисполнение, а также порядок его изменения и отмены.
- Стороны договора могут включать в договор условия, не оговоренные в законодательстве, но и не противоречащие ему. Поэтому формулировки в договоре должны давать однозначное представление о сущности обязательства.
При составлении договоров необходимо четко руководствоваться правилом: «право одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны».
Нотариусу нужно изначально руководствоваться показанной здесь целостной картиной процедуры удостоверения сделки. Она нужна нотариусу для того, чтобы полностью отразить интересы сторон в любом удостоверяемом документе и осознанно руководить этой процедурой.
Нотариусу надо помнить, что главной основой его профессиональной активности является то, что он по закону осуществляет функцию и задачи государства по защите прав и интересов граждан и юридических лиц.
При этом, сам нотариус должен оставаться беспристрастным лицом, фиксирующим только переход, изменение и возникновение права собственности в соответствии с Законом, защищая права и интересы сторон.
Нотариусу следует помнить, что некачественно изготовленный им документ впоследствии может порождать между сторонами споры о праве собственности.
Для закрепления материала:
Схема № 2. Рабочий метод. План. Этапы
-
Рабочий метод
-
план
| I этап – подготавливающие юридические действия (проверка, консультация, разъяснение и т.д.) | ||||||
| Определение характера нотариального действия: Каков вид сделки? Какова форма собственности? | Определение статуса сторон: Кто участники (присут-ствие сторон) | Определение правомочности и дееспособности сторон: Надлежащие ли это стороны и Являются ли они дееспособными? | Есть ли в наличии весь пакет требуемых документов? Соответствует ли он требованиям закона. | Уточнение волеизъявления сторон и достижения согласия между ними | Разъяснение смысла, значения и последствий совершаемой сделки, а также соответствующего законода-тельства | |
| II этап - нотариальное удостоверение документов | ||||
| | | | | |
| Составление сторонами дополнительных документов по сделке (например, заявление-согласие супруга на отчуждение права собственности) | Составление проекта сделки | Обсуждение и уточнение существенных условий проекта договора и распределение ответственности между сторонами сделки. | Нотариаль-ное удостовере-ние документа | Запись в реестр. |
Схема № 3. Методика удостоверения сделок
| Основной принцип: Принцип осуществления защиты прав и законных интересов физических и юридических лиц |
| Принцип профессиональной активности нотариуса | Принцип соблюдения баланса интересов и прав сторон на основе закона | Принцип защиты нотариусом своей деятельности |
| Рабочий метод нотариуса «от простого к сложному» |
-
план
| 1этап подготовительные юридические действия | 2 этап нотариальное удостоверение документов |
-
Ю
ридическая техника, образцы договоров и пр.
Проект договора
-
Нотариальное удостоверение договора
-
Регистрация в реестре
Контрольные вопросы:
1. Срок отложения совершения нотариального действия по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право собственности, за удостоверением которого обратилось другое заинтересованное лицо?
2. Какой документ должен истребовать нотариус при удостоверении договора о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности?
3. Какой документ истребует нотариус при несоответствии сведений в технической характеристике имущества, указанных в правоустанавливающем документе с данными, отраженными в справке, отражающей техническую характеристику имущества на момент отчуждения?
4. По какому документу нотариус проверяет отсутствие обременений на отчуждаемое имущество при удостоверении договора отчуждения?
5. Как устанавливается нотариусом принадлежность имущества, не подлежащего государственной регистрации при удостоверении его отчуждения?
6. Могут ли быть удостоверены нотариусом сделки об отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогом, без предоставления доказательств уплаты налога?
2. Практика установления доли в общей долевой собственности
Важной частью нотариальной деятельности является установление доли в общей долевой собственности
Пунктами 122-123 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий определена обязанность нотариуса - указывать в арифметическом выражении(!) долевую часть каждого из сособственников в общей суммарной площади. Для этого на практике нотариусы вычисляют идеальную долю. Например, общая площадь дома равна 100 кв.м. доля каждого сособственника - по 50 кв.м. Значит, идеальная доля каждого из сособственников составляет: 100 : 2 = 50 ½ части суммарной площади. Вычисление этой доли затруднено в силу того, что в реальных ситуациях долевые части очень трудно выразить в математических пропорциях так, чтобы погрешность составляла не более 1-2 кв.м.
Или: Общая площадь дома 144 кв.м . У гр.И. 63 кв.м, у гр. К. 27 кв.м., у гр.В 54 кв.м. Необходимо высчитать долю каждого сособственника в общем доме. Эта задача более сложна.
Для удобства арифметического вычисления, самую маленькую площадь 27 кв.м делим на 2 получается 13 кв.м. Затем общую площадь всего дома делим на это число 13 и получаем наименьший знаменатель 144:13=11. То есть, весь дом мы разделили на 11 равных частей. 27 : 13=2 54:13=4 63:13=5
Вычисляем, что из них гр-ну И. принадлежит 5/11 частей дома, гр.-ну К- 2/11, а гр-ну В –4/11 частей дом.
Погрешность между площадями составляет 2 кв.м, что допустимо.
144: 13=11 долей во всем доме.
итого у гр. И=5долей, у гр. К=2 доли, у гр. В-4 доли, у дома-11 долей.
- гр. К-50 , гр.Ю-90, у дома-140
50:4=12.5 примерно 13
13-идеальная доля
50:13=4
90:13=7
140:13=11
2. у гр. К –15.8, у гр. И-17.4, у гр. Д –25.2, общая пл.дома-58.4
15.8:4=4/14 15,8:8=2/7
17.4:4=4/14 17,4:8=2/7
25.2:4=6/14 25.2:8=3/7
4+4+6=14 2+2+3=7
58.4= 14.14 58.4:8=7
В настоящем сборнике, в основном, материалы касаются простых письменных сделок, однако авторы предлагают решить одну ситуационную задачу по теме: «Устные сделки, связанные с предоставлением услуг.
3. Работа нотариусов по документам, составленным за рубежом
Для правильного понимания этого вопроса нотариусам необходимо знать Гаагскую (1961г.) и Минскую (1993г.) конвенции.
В соответствии с Гаагской конвенцией, документы, составленные за границей: об образовании, гражданском состоянии, трудовом стаже, свидетельства о нахождении в живых, справки, доверенности, судебные решения и материалы по гражданским, семейным и уголовным делам должны приниматься нотариусами Республики Казахстан при наличии штампа апостиля.
Апостиль – это специальный штамп, удостоверяющий подлинность подписи лица, подписавшего документ, и подтверждающий полномочия этого лица, а также подлинность печати или штампа, которыми скреплен данный документ.
Такие документы принимаются только от стран, присоединившихся к Гаагской конвенции 1961 года.
К ним необходимо предъявлять следующие требования:
- Документ должен иметь штамп апостиля.
- Документ должен быть переведен на государственный или русский язык;
- Перевод к документу должен быть нотариально удостоверен.
- Документ и перевод к нему должны быть прошиты и пронумерованы
Официальные документы дипломатических или консульских учреждений из стран, присоединившихся к Гаагской конвенции, а также документы, прямо относящиеся к таможенным и коммерческим операциям, принимаются на территории Республики Казахстан без апостилирования за границей.
Уставы и учредительные документы юридических лиц, патентная и иная документация (свидетельства о регистрации, лицензии), поступающая из таких стран, должна быть апостилирована за границей в обязательном порядке.
________________________________________________________
| Ароstille |
| (Соnvention de la Haye du 5 octobre 1961) |
| 1. Страна
| Настоящий официальный документ |
| 2. был подписан (фамилия) |
| 3. выступающим в качестве |
| 4. скреплен печатью/штампом (название учреждения)|
|
| Удостоверено |
| 5. (место) 6. Дата |
| 7. (название удостоверяющего органа) |
| 8. за № |
| 9. печать/штамп___________ |
10. Подпись _________ |
|______________________________________________________|
Документы, поступающие от стран, не являющихся участниками названной конвенции подлежат легализации в установленном законодательством порядке.
Следует обратить внимание на то, что прежде чем работать с таким документом, необходимо предъявить к нему следующие требования:
1. Документ должен иметь штамп легализации посольства или консульства.
2.Документ должен иметь штамп МИД РК, подтверждающий легализацию посольства или консульства.
3.Документ должен быть переведен на государственный или русский язык.
4. Перевод к документу должен быть нотариально удостоверен.
5. Документ и перевод к нему должны быть прошиты и пронумерованы.
В соответствии с Минской конвенцией 1993 года, документы, которые на территории одной из договаривающихся сторон (а это: Армения, Беларусь, Казахстан, Молдова, Российская Федерация, Таджикистан, Туркменистан, Узбекистан, Украина), изготовлены и засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся сторон без какого-либо специального удостоверения.
Официальные документы вышеуказанных стран пользуются на территории друг друга доказательной силой официальных документов.
Контрольные вопросы:
1. Законодательству какого государства должны соответствовать форма и срок доверенности, удостоверенной нотариусом Украины, но предназначенный для действия в Республике Казахстан?
2. Действительна ли доверенность, удостоверенная нотариусом Российской Федерации, для принятия нотариусом Республики Казахстан?
3. При каких условиях нотариус может принять документы, составленные за границей с участием иностранных органов власти или от них исходящие?