Методическое пособие в помощь для обучения нотариусов по теме: «Собственность недвижимое имущество»
| Вид материала | Методическое пособие |
- Методическое пособие для обучения начинающих нотариусов по теме: «Организация и финансирование, 958.02kb.
- Учебно-методическое пособие по курсу «социальная помощь созависимым семьям», 529.2kb.
- Vi налог на недвижимое имущество n 1055-xiv от 16. 06. 2000, 180.12kb.
- Программа семинара : Состав и правила ведения Единого государственного реестра прав, 24.61kb.
- Панасенко Александр Иванович, профессор кафедры органической и биологической химии, 259.01kb.
- Методическое пособие о порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество, 1247.36kb.
- Методическое пособие по выполнению выпускной квалификационной работы для студентов, 854.22kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 108.39kb.
- Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, 106.13kb.
- Тема: Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности, 684.27kb.
Ответ на задачу III.5.
Поверенный действует от имени доверителя на основании доверенности. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не может содержать право дальнейшего передоверия третьим лицам.
Срок действия доверенности, выданной по передоверию, не может превышать срока действия первоначальной доверенности, на основании которой она выдана.
Ответ на задачу III.6.
В пункте 1 статьи 48 Закона «О нотариате» перечислены все основания отказа в совершении нотариального действия.
Из содержания задачи не усматривается, по какому из перечисленных в вышеназванной норме основанию последовал отказ нотариуса в удостоверении учредительного договора, поэтому проанализируем каждый аргумент нотариуса.
1.Все требования к наименованию юридического лица перечислены в статье 38 ГК. В частности, пунктом 1 оговаривается, что юридическое лицо имеет свое наименование, позволяющее отличить его от других юридических лиц.
В наименовании юридического лица не допускается:
а) использование названий, противоречащих требованиям законодательства или нормам общественной морали;
б) собственных имен лиц, если они не совпадают с именем участников;
в) если участники не получили разрешение этих лиц (их наследников) на использование собственного имени.
Как видно факт раннего удостоверения нотариусом одноименного юридического лица не является основанием для отказа в удостоверении учредительного договора.
2.Аргументы нотариуса обоснованы, так как пункт 2 статьи 152 ГК требует подписи всех сторон сделки либо их представителей. Статья 15 Закона «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» (далее – Закон о товариществах) также предписывается подписание учредительного договора каждым учредителем либо его уполномоченным представителем.
В рассматриваемой задаче имеются лишь 2 подписи учредителей из 7.
3.Нотариус прав, учредителями должен быть определен размер уставного капитала ТОО – статья 78 ГК, подпункт 3 пункта 2 статьи 17 Закона о товариществах.
4.Аргумент нотариуса необоснован, так как пунктом 5 статьи 41 ГК, статьей 17 Закона о товариществах даны исчерпывающий перечень требований к содержанию устава. В остальной части учредители могут включить и другие положения, не противоречащие законодательству РК.
5.Нотариус прав. В соответствии со статьей 57 Закона о товариществах член наблюдательного совета не может быть одновременно членом исполнительного органа товарищества, к которому относится правления, и наоборот, статья 58 этого же Закона содержит также запрет членам ревизионной комиссии одновременно быть членами исполнительной власти.
Ответ на вопрос III.7.
1. Не является. Имущество ЗАО будет являться собственностью этого юридического лица – пункт 2 статьи 3 Закона «Об акционерных обществах».
2. Учредители являются акционерами ЗАО и объектом их собственности являются акции.
Владение акциями наделяет их правомочиями – статьи 139 ГК и 21 Закона об акционерных обществах:
на получение дивидендов;
на участие в управлении ЗАО;
на часть имущества, оставшегося после его ликвидации.
3. Нотариус должен разъяснить, что согласно статье 11 Закона об акционерных обществах права и обязанности учредителей ЗАО определяется учредительным договором ЗАО. Права и обязанности акционеров закреплены в статье 14 Закона об акционерных обществах.
Выход учредителей из ЗАО означает продажа ими своих акций в порядке, установленном в Законе об акционерных обществах. Акции могут быть проданы как по номинальной так и по рыночной цене
4. Раздел имущества между учредителями происходит в случае ликвидации ЗАО.
Ответ на вопрос III.8.
Не может. Договор, который ограничивает чьи-либо права с самого начала не действителен, поэтому не подлежит удостоверению.
Ответ на вопрос IV.1.
Нотариус прав по следующим основаниям. Брак расторгается:
1. в органах записи актов гражданского состояния - статья 16 Закона о браке и семье;
2. в судебном порядке - статья 18 Закона о браке и семье.
В первом случае брак расторгается при отсутствии несовершеннолетних детей и имущественных и иных претензий. Из содержания задачи следует, что между супругами имеются претензии.
Во втором случае согласно статье 21 Закона о браке и семье супруги представляют на рассмотрение суда (а не нотариуса) соглашение по предмету:
с кем из них будут проживать несовершеннолетние дети;
о порядке выплаты средств на содержание детей и (или) нетрудоспособного нуждающегося супруга;
о размерах этих средств;
о разделе общего имущества супругов.
Как видно из приведенных норм вопросы, касающиеся регламентации с кем будет проживать сын Жусуповых, юридическая судьба квартиры должны разрешаться в судебном порядке.
Нотариус же удостоверяет договора, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 383 должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством, в рассматриваемой задаче – гражданским и семейно-брачным законодательством.
Ответ на задачу IV.2.
1.Функции нотариуса при удостоверении договоров об отчуждении имущества регламентированы статьями 53 и 54 Закона «О нотариате».
В частности, нотариус должен:
а) разъяснить сторонам смысл и значение представленного проекта сделки;
б) проверить, соответствует ли его содержание намерениям сторон;
в) проверить, не противоречит ли договор требованиям законодательства;
г) проверить наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество.
Поэтому выяснение обстоятельств, связанных сдачей в аренду продаваемой недвижимости не входит в обязанности нотариуса.
2.В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обременения подлежат государственной регистрации в регистрирующем органе. К числу обременений относятся залог (ипотека), сервитут, арест имущества, доверительное управление и т.д., которые вносятся в правовой кадастр регистрирующего органа Министерства юстиции РК. Государственная регистрация сделок с недвижимостью производится по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах на объекты недвижимости. При нотариальном удостоверении наличие обременения проверяется нотариусом на основании выписки и Правового кадастра, предоставляемой отчуждателем.
3.Обязанностью покупателя не является, но он вправе получить информацию об обременении предмета купли-продажи в Центре по регистрации недвижимости. Кроме того, покупатель согласно статье 413 вправе включить в договор обязанность продавца передать жилище свободное от прав третьих лиц.
4.Основания расторжения договора перечислены в статье 401 ГК. Если не будет доказано, что Соловьев знал о правах Гришина как нанимателя по договору аренды, то Соловьев вправе в судебном порядке требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег и возмещения убытков – статья 413 ГК.
Ответ на задачу IV.3.
1.Жилище, именуемое в задаче как «коммунальная квартира», по правовому режиму согласно пункту 1 статьи 209 ГК относится к общей собственности.
Комнаты (пункт 2 статьи 209 ГК), принадлежащие трем собственникам (в задаче они некорректно (умышленно в целях внесения элемента на предмет внимательности обучающихся) названы нанимателями, как известно таковыми они являлись бы при проживании в жилище государственного жилого фонда либо по договору аренды) – относятся к общей собственности с определением доли каждого собственника ( долевая собственность).
Места общего пользования в жилище (кухня, ванная, туалет, коридор и т.д.) (пункт2 статьи 209 ГК) относятся к общей собственности без определения долей (совместная собственность).
2.Законодательство содержит нормы о праве преимущественной покупки. Так, в соответствии со статьей 216 ГК при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов (к примеру, обращение к взысканию доли).
3.Нотариус должен разъяснить положение пункта 2 статьи 216 ГК о том, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условиях, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течении месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
А при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя – пункт 3 статьи 216 ГК.
Ответ на задачу IV.4.
1.В соответствии со статьей 27 Закона «О нотариате» нотариальная палата осуществляет контроль за соблюдением законодательства о нотариате при совершении нотариальных действий, вправе вносить представление об отзыве и прекращении действия лицензии нотариуса, привлекает к ответственности нотариуса за нарушение профессиональных обязанностей в соответствии с Кодексом чести нотариуса.
Нотариальная палата вправе истребовать от нотариуса представления сведений и совершенных нотариальных действия, а в необходимых случаях – личных объяснений.
На основании указанных норм городская нотариальная палата должна рассмотреть заявление на предмет законности отказа нотариуса в удостоверении Сапарову договора дарения дома сыну.
Пункт 1 статьи 48 Закона «О нотариате» перечисляет основания отказа в совершении нотариального действия. По смыслу задачи отказ нотариуса в удостоверении договора дарения не подпадает в перечень таких оснований.
Поэтому городская нотариальная палата, признав неправоту нотариуса, может разъяснить Сапарову положения пункта 3 статьи 48 Закона «О нотариате» о его праве обжаловать в судебном порядке отказ в совершении нотариального действия.
2.Статья 41 Закона «О нотариате» допускает также основания и сроки отложения и приостановления нотариального действия:
1.при необходимости истребования дополнительных сведений;
2.направления документов на экспертизу.
Руководствуясь этой нормой, нотариус должен был вынести постановление о приостановлении совершения нотариального действия до разрешения дела судом, поскольку имущественный спор может быть разрешен только в судебном порядке.
Не должен, поскольку нотариальное удостоверение договора дарения будет зависеть от решения суда.
Ответ на задачу IV.5.
1.Почему нотариус удостоверил договор купли-продажи, в котором цена стоимости квартиры была выражена в долларах США?
Примечание: Согласно пункту 1 статьи 282 ГК денежные обязательства в РК должны быть выражены в тенге.
2.Сделка незаконна, так как согласно пункту 1 статьи 383 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Как следует из содержания задачи, в договоре цена выражена в долларах США вместо национальной валюты – тенге.
3.Пунктом 1 статья 157 ГК предусматривается, что при нарушении требований, предъявляемых к содержанию сделки, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.
В рассматриваемой задаче иск вправе предъявить Книжкин или прокурор.
Однако иск предъявляет Потапов и предметом иска является понуждение Книжкина к исполнению договора купли-продажи. Статья 9 ГК допускает, что защита гражданских прав осуществляется судом путем присуждения обязанности в натуре. Согласно пункту 2 статьи 219 ГКП суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и может выйти за пределы исковых требований только с согласия истца. Естественно такое согласие Потапов не даст, поэтому скорее всего суд откажет в удовлетворении исковых требований Потапова, поскольку договор купли-продажи в части денежного обязательства противоречит пункту 1 статьи 282 ГК.
В случае же предъявления регрессного иска Книжкина либо обращения с иском прокурора суд должен признать сделку недействительной, исходя из требований пункта 1 статьи 158 ГК о том, что недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства. Последствия признания сделки недействительной – каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, то есть по рассматриваемой задаче – Книжкин должен возвратить задаток Потапову.
Вместе с тем суд на основании пункта 1 статьи 253 ГПК вправе вынести частное определение на нарушение нотариусом законности в территориальный орган юстиции или в Республиканскую нотариальную палату либо в оба адреса (статья 31 Закона «О нотариате»).
Ответ на задачу IV.6.
1.Статья 401 ГК предусматривает возможность расторжения договора по соглашению сторон.
При этом согласно статье 402 ГК соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
В рассматриваемой задаче Третьяков и Селезнев заключили договор купли-продажи гаража, следовательно, вправе заключить договор о расторжении прежнего договора купли-продажи.
Статья 147 ГК сделками признает действия граждан, направленные в том числе и на прекращение гражданских прав и обязанностей.
В данном случае Третьяков и Селезнев решили прекратить права и обязанности продавца и покупателя.
Поэтому нотариус был не вправе отказать в удостоверении сделки.
2.Все основания прекращения обязательств перечислены в главе 21 ГК, в частности статья 367 – основания прекращения обязательства, 368 – прекращение обязательства исполнением, 369 – прекращения обязательства предоставлением отступного, 370 – прекращения обязательства зачетом, 371 – прекращения обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, 372 – прекращение обязательства новацией, 373 – прекращение обязательства прощением долга, 374 – прекращение обязательства невозможностью исполнения, 375 - прекращения обязательства на основании акта государственного органа, 376 – прекращения обязательства смертью гражданина, 377 прекращение обязательства ликвидацией юридического лица.
3.Последствиями.
Ответ на задачу IV.7.
1.Договор купли-продажи действителен, т.к. заключен с соблюдением надлежащей стороной, Крючко, который умер после его заключения. Договор мог нотариально и не удостоверяться.
Согласно статье 118 ГК право собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации.
2.Костюк может зарегистрировать свое право собственности на дом и на земельный участок в Центре по регистрации недвижимости и в комитете по земельным отношениям и землеустройству.
3.Это в компетенцию нотариусов не входит.
Ответ на задачу IV.8.
1.Обоснован. Согласно пункту 2 статьи 501 ГК к договору мены распространяются правила о договоре купли-продажи.
Пункт 1 статьи 438 ГК гласит, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором.
2.Правомерен – пункт 2 статьи 501 ГК. Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
3.Нет, поскольку согласно пункту 1 статьи 501 по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороны один товар в обмен на другой.
Неприватизированная квартира является объектом государственной собственности и находится в ведении местных исполнительных органов либо государственных предприятий – статья 3 Закона «О жилищных отношениях».
Предметом договора мены неприватизированной квартиры может быть только жилища из государственного жилищного фонда – статья 96 Закона «О жилищных отношениях».
Ответ на задачу IV.9.
прав гр.И. При удостоверении договора дарения согласие сособственников общей долевой собственности не требуется.
Ответ на задачу IV.10.
Заявление не нужно. Части квартиры по договору дарения и по свидетельству о праве на наследство, т.е. вся квартира является личной собственностью гр.К.
Ответ к задаче IV.11.
Согласно пункту 2 статьи 601 ГК договор найма жилища должен быть заключен в письменной форме, по которому сторонами являются наймодатель, собственник жилища – по задаче Яковлев и наниматель - Михайлов.
Законодательство допускает подписание договора лицом, не являющимся стороной договора.
Так, пунктом 4 статьи 152 ГК предусмотрено, что если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Однако подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно. Порядок подписания такого документа определен пунктом 3 статьи 44 Закона «О нотариате».
Из содержания задачи следует, что договор нотариально не удостоверялся.
Поэтому :
1.Договор найма жилища, заключенного между Михайловым и Яковлевым, подписанного соседом последнего без нотариального удостоверения, не имеет юридическую силу.
2.Форма договора не соблюдена.
3. Подпись соседа должна быть засвидетельствована нотариусом.
Ответ на задачу IV.12.
1.Согласно статье 377 ГК обязательство прекращается ликвидацией юридического лица, поэтому договор субаренды считается прекращенным.
Статья 557 ГК устанавливает преимущественное право заключения договора на новый срок нанимателю (арендатору) по договору найма (аренды), а не субаренды.
Поэтому действия нотариуса по удостоверению договора аренды здания между ООО и государственным предприятием правомерны.
2.Указанными выше нормами ГК, Законом «О нотариате».
Ответ на задачу IV.13.
1.Ответ на этот вопрос будет зависеть от содержания права оперативного управления.
Варианты.
1) В учредительных документах государственному учреждению предоставлено права заключения договоров имущественного найма.
В этом случае отказ Центра в регистрации договора имущественного найма неправомерен.
2) В учредительных документах государственного учреждения право на имущество собственника ограничено в праве распоряжения – без права заключения договоров имущественного найма.
В этом случае отказ Центра правомерен.
Аналогично рассматриваются подобные вопросы и в случае с казенным предприятием.
3) В учредительных документах вопросы заключения государственным учреждением договоров имущественного найма не оговорены.
Тогда такой договор удостоверяется либо регистрируется лишь с согласия собственника.
2.В статье 36 ГК закреплено право учредителей (участников) на имущество созданных ими юридических лиц.
К юридическим лицам, на имущество которых учредители (участники) сохраняют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества, акционерные общества и кооперативы.
Поэтому на правомочия юридических лиц по распоряжению имуществом, обозначенных в подпунктах «в», «г», «д», «е» рассматриваемого вопроса распространяются положения раздела Ш ГК.
К юридическим лицам, на имущество которых их учредители сохраняют право собственности или иное вещное право, относятся организации, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения (государственные предприятия) или праве оперативного управления (казенные предприятия и государственные учреждения) – пункты «а», «б» - раздел П ГК.
К юридическим лицам, на имущество которых их учредители (участники) не сохраняют имущественных прав, относятся общественные объединения, общественные фонды и религиозные объединения – пункты «ж», «з», «к», «л».
Ответ на задачу IV.14.
1.Чтобы ответить на этот вопрос необходимо установить правовой режим спорного земельного участка.
В период существования юридических лиц с такой организационно-правовой формой как колхозы, земля находилась в исключительной собственности государства и предоставлялись колхозам только в пользование – статья 88 ГК КазССР. Аналогичное положение были закреплены в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик и в Земельном кодексе КазССР.
Постановлением Верховного Совета Республики Казахстан «О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (общая часть)» от 27 декабря 1994 года предусматривалось, что юридические лица, образованные до официального опубликования ГК (общая часть) в организационно-правовых формах, не предусмотренных ГК, подлежали преобразованию в организационно-правовые формы до 1 января 1998 года.
По состоянию на 1 января 1998 года земельные отношения регулировались Указом Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О земле» от 25 декабря 1995 года. В соответствии со статьей 18 этого Закона право собственности на здания, сооружения влекло право постоянного землепользования на ту часть делимого земельного участка, которая занята указанными зданиями и сооружениями.
Пункт 5 статьи 46 ГК предусматривает, что при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.
Следовательно, при преобразовании колхоза в АО к последнему перешло право постоянного землепользования на земельный участок.
2. ГК не определяет максимальный срока действия договора, если в нем не оговорен срок.
Однако статья 545 ГК предусматривает, что если договор имущественного найма (аренды) заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок.
Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора (при найме недвижимости) в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
3.Да. Нарушена статья 188 ГК о том, что право собственности может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным ГК, в частности, статьей 249 ГК, регламентирующей основания прекращения права собственности и другими статьями ГК, раскрывающими юридическое содержание перечисленных оснований: 250 – отказ от права собственности, 251 – обращение взыскания на имущество собственника, 252 – прекращение права собственности лица, которому в силу законодательных актов имущество не может принадлежать, 253 – реквизиция, 254 – конфискация, 255 – прекращение права собственности на недвижимость в связи с изъятием земли и других природных ресурсов, 256 – выкуп бесхозяйственно содержимых культурных и исторических ценностей.
4.Кроме вышеназванного положения нарушен Указ Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5.Согласно статьи 259 ГК собственник вправе требовать признания права собственности, статьи 260 ГК – истребовать имущество (земельный участок) из чужого незаконного владения путем защиты гражданских прав – статья 9 ГК.