Geum.ru

Мировой экономики, управления и права

Вид материалаКнига
Правовая природа незаключенных договоров
Конфликт интересов застройщика и собственника
Подобный материал:
1   ...   6   7   8   9   10   11   12   13   ...   21

И. В. Тордия, канд. юрид. наук,

доцент каф. гражд. права и процесса ИГП ТюмГУ


ПРАВОВАЯ ПРИРОДА НЕЗАКЛЮЧЕННЫХ ДОГОВОРОВ


Формально любой договор, который стороны намеревались заключить, но не достигли по нему согласия, можно назвать незаключенным. Однако поскольку последствия отказа сторон от первоначальных намерений законом не регулируются, такая оценка с юридической точки зрения будет некорректной

Само понятие «незаключенный договор» законодательно не определено, но его содержание может быть выявлено путем анализа правовых предписаний о порядке заключения договора и иных социальных норм. При изучении современной юридической литературы можно прийти к выводу о том, что в настоящий момент проблема правовой квалификации «незаключенного договора» или «несостоявшейся сделки» является весьма актуальной. В правоприменительной практике неуклонно растет число споров, связанных с требованиями сторон о признании «договора незаключенным». В связи с отсутствием необходимой правовой регламентации, рассмотрение данных споров порождает ряд сложностей.

Условно в теории гражданского права можно выделить два основных подхода к рассмотрению незаключенного договора. Сторонники первого подхода утверждают, что от недействительной сделки следует отличать сделку, несостоявшуюся на том основании, что сделка как юридический факт обладает определенным составом. Дефектность одного из его элементов ведет к признанию сделки недействительной, а в случае отсутствия одного из них отсутствует и сама сделка как юридический факт. Отсюда оценивать на предмет действительности нечего и такая сделка является несостоявшейся1.

Данный подход основан на положении абзаца 1 части 1 статьи 432 ГК РФ. Статьей устанавливается, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Закон выделяет следующие существенные условия: условия о предмете договора, условия, которые в законе или правовых актах названы как существенные или необходимые, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Однако на практике возникают значительные трудности при выявлении существенных условий, названных необходимыми. Казалось бы, ст. 432 ГК сформулировано единое правило в отношении необходимых и собственно существенных условий. Формулировка закона содержит два очевидных признака этих условий.

Во-первых, они должны быть обязательно указаны в нормативных актах; во-вторых, указаны под своим именем: либо существенные, либо необходимые. Если бы законодатель стал следовать установленному правилу, задача вычленения необходимых условий не составила бы труда. Между тем, заявив о таком подходе, законодатель стал соблюдать его лишь в отношении существенных условий. Так, сконструированы положения о существенных условиях в договоре продажи жилых помещений (ст. 558 ГК), договоре ренты (ст. 587 ГК), договоре страхования (ст. 942 ГК) и некоторых других видах договоров.

Что же касается необходимых условий, то законодатель, определив, что они должны называться в нормативных актах своим именем, этим правилом не воспользовался, ограничив заявленные критерии одним – указанием в законе. В литературе высказана точка зрения, что необходимыми следует считать условия, выражающие природу соответствующего договора, при отсутствии которых соглашение не способно придать отношениям сторон качества обязательств конкретного вида2. Иными словами, для выявления необходимого условия предлагается определять, в какой мере описание условия соответствует значению слова «необходимое», предполагает ли оно обязательное включение условия в соглашение, предусматривает ли последствия игнорирования этого требования. ГК содержит несколько видов договоров, при заключении которых предписывается согласовать конкретные условия и одновременно определяется, что невыполнение такого требования ведет к признанию договоров незаключенными. Эти условия не называются существенными, а ссылка на последствия несоблюдения требования об обязательном согласовании позволяет с определенностью считать их необходимыми условиями. Такая конструкция предусмотрена для договора купли-продажи (ст. 465 ГК), аренды (ст. 607 ГК), займа (ст. 812 ГК), купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК) и других. В практике арбитражных судов сформировался подход, относящий к существенным условиям договора подряда срок выполнения работ, соблюдение требований к технической документации. Закрепляя такую оценку, можно привести пример:

Генеральный подрядчик обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского АО с иском о взыскании с заказчика договорной неустойки за просрочку передачи технической документации. Возражая против иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на статью 740 ГК РФ, согласно которой, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации, следовательно, и неустойка взысканию не подлежит1.

Вместе с тем, указав на необходимость определения в договоре сроков начала и окончания работ (п. 1. ст. 708 ГК РФ), законодатель при этом не оговаривает последствия их не согласования. Как, например, это сделано в отношении

Академический вестник




купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК, последствия прямо определены, как незаключение договора.).

Отсутствие начального срока в договоре означает невозможность применить для его определения ст. 314 ГК о разумном сроке. Вместе с тем в литературе отмечается: «Едва ли здравый смысл позволит признать незаключенным такой договор подряда, которым подрядчику предоставлен конкретный период времени, например недельный срок, для выполнения работы или в котором определен лишь срок окончания работы»2.

Арбитражные суды без оговорок отмечают, что в соответствии с п. 1 ст. 708 ГК начальный и конечный срок выполнения работ являются существенными условиями договора подряда3.

Высший Арбитражный суд РФ, в свою очередь подчеркнул, что существенным условием договора подряда является условие о сроке окончания работ, не давая разъяснения по поводу начала выполнения подрядных работ4.

Безусловно, следует учитывать, что некоторые положения закона можно применить, только определив то или иное условие. Так, заказчик вправе расторгнуть договор, если подрядчик своевременно не приступает к исполнению договора подряда (п. 2 ст. 715 ГК). Однако это не означает, что, исключив условие о сроке начала работ из числа существенных, его нельзя определить на основании диспозитивных норм (ст. 314 ГК).

Говорить о незаключенности договора как о самостоятельном правовом институте, устанавливающем правовые последствия несогласования существенных условий договора, позволяют статьи 433, 558, 560, 651, 658, 465, 554, 555, 607, 654, 812 ГК РФ. Исходя из положений ст. 432, 433 ГК РФ договоры, требующие государственной регистрации, но не прошедшие ее, рассматриваются арбитражными судами как незаключенные. Так, Арбитражным судом Томской области по материалам дела № А67-3967/2006 было установлено, что на основании постановления мэра г. Томска ООО «Г.» был предоставлен сроком на 25 лет земельный участок в г. Томске для эксплуатации и обслуживания производственных зданий и сооружений транспортного предприятия. Во исполнение указанного постановления был подписан между департаментом недвижимости и ООО «Г.» договор аренды земельного участка с дополнительными соглашениями. Государственная регистрация договора аренды не производилась. В связи с отсутствием государственной регистрации договора суд, на основании ч. 2 ст. 609, ч. 3 ст. 433 ГК РФ признал указанный договор аренды земельного участка незаключенным. При пересмотре данного решении в кассационном порядке ВАС Западно-Сибирского округа признал выводы суда первой инстанции справедливыми и обоснованными и оставил решение без изменений5.

Сторонники второго подхода считают, что незаключенный договор является видом ничтожной сделки по основанию несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ)1. Данная позиция основывается на следующих доводах:

- в гражданском законодательстве нет четко выделенных норм, посвященных несостоявшимся сделкам и их правовым последствиям;

- нарушение требования о согласовании существенных условий договора или требования о государственной регистрации договора подпадает под институт недействительности сделки, так как статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, а иных последствий нарушения упомянутых требований законом не предусмотрено;

- недействительные и несостоявшиеся сделки сделками не являются, и, следовательно, нет практической необходимости в выделении несостоявшихся сделок.

Как следует поступать суду? Отказать в иске, сославшись на то, что незаключенные договоры не порождают юридических последствий? На это указывает формулировка "договор считается" в п. 1 ст. 432, п. 2, 3 ст. 433 ГК РФ, т.е. в случае несоблюдения требований этих статей Кодекса договор просто не будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся). Как такового признания сделки несостоявшейся не происходит: на деле имеет место лишь констатация факта, что сделка фактически не состоялась, т.е. признание сделки несостоявшейся по своей правовой природе относится к установлению отрицательного юридического факта – факта несостоятельности сделки. В этом отношении несостоявшиеся сделки похожи на ничтожные сделки.

По пути признания судом сделки несостоявшейся и без требований о признании ее таковой идет и правоприменительная практика.

Обращение в суд является правомерным, и суд не вправе отказывать в рассмотрении таких исковых требований по существу. В данном случае речь идет об авторитетном подтверждении судом приводимых сторонами в обоснование обстоятельств2.

Вполне закономерно возникает еще один вопрос, если сделка является несостоявшейся (договор – незаключенным) независимо от признания ее таковой судом, т.е. без заявления соответствующих исковых требований, то применение последствий такого признания возможно, лишь при заявлении исковых требований, либо последствия могут быть применены судом и по собственной инициативе.

Судебная практика по данному вопросу не дает однозначного ответа. По одним делам (и таких дел большинство) арбитражный суд по иску о взыскании долга по договору со ссылкой на его условия, признавая его незаключенным, применяет к правоотношениям сторон последствие в виде удовлетворения иска в размере суммы основного долга и отказа от взыскания мер договорной ответственности. Данное последствие является своеобразным применением норм о неосновательном обогащении при соответствии договорной цены цене

Академический вестник




за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах. И применяется оно автоматически, даже без изменения сторонами исковых требований, по аналогии с нормой абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ о праве суда самостоятельно применить последствия ничтожности сделки. По другим делам3 арбитражный суд отказывает в таком иске, поскольку он заявлен по другому предмету и (или) основанию. Таким образом, в данном случае арбитражный суд считает, что применение последствий несостоятельности сделки возможно только по иску лица.

Представляется, что в последнем случае позиция суда более обоснована. Дело в том, что несостоявшаяся сделка нарушает лишь частные интересы сторон в области применимых способов защиты. Именно поэтому распорядиться этими интересами могут только стороны, причем это является их правом, а не обязанностью. Применение последствий несостоятельности сделки по инициативе самого суда является вторжением в сферу частных интересов в области самостоятельного формулирования исковых требований. Такое вмешательство в некоторых случаях может нарушать интересы сторон, заинтересованных в исполнении такой сделки, а не в возвращении всего полученного по ней. Поэтому последствия незаключенности договора (нормы о неосновательном обогащении) могут быть применены только при заявлении встречного или самостоятельного иска об этом.

Такая позиция более приемлема в ситуации, когда заявляется иск о признании договора недействительным по основаниям признания его незаключенным. По пути отказа в иске по таким делам пошла и судебная практика. Так, ООО обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ОАО об обязании восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и возложении на ответчика обязанности передать ООО арендованные помещения и не препятствовать пользованию ими. ОАО обратилось со встречным иском о применении последствий ничтожной сделки в виде обязания ООО передать все имущество филиала, полученное по сделке.

Судом установлено, что директор филиала ОАО не имел полномочий на заключение сделок с имуществом ОАО путем передачи в аренду. Суд признал договор аренды, подписанный между ОАО и ООО, незаключенным и указал, что незаключенная сделка каких-либо прав не порождает, поэтому исковые требования ООО, заявляющего требования на основании данного договора, удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречное исковое заявление ОАО о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд признал его, не подлежащим удовлетворению, исходя из признания договора аренды незаключенным, т.е. данное правовое обстоятельство является отличным от ничтожности, поэтому последствия ничтожности сделки применены быть не могут. Решением арбитражного суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены данного решения1.

Таким образом, признание договора незаключенным может происходить в рамках иска о присуждении или в рамках иска о признании.

В рамках иска о присуждении обстоятельства незаключенности договора могут являться правовым и фактическим обоснованием возможности удовлетворения (неудовлетворения) исковых требований.

В этом качестве мотивы признания сделки несостоявшейся являются для истца основанием иска, а предметом иска являются иные материально-правовые требования. Например, истец заявляет требование о выселении ответчика из занимаемого по договору аренды помещения (предмет) по причине незаключенности договора аренды ввиду отсутствия в нем всех существенных условий (основание).

Для ответчика мотивы несостоятельности сделки могут являться его формой защиты от иска (возражения на иск). Например, по иску о ненадлежащем исполнении обязательства ответчик в форме возражений может заявить об отсутствии договорного обязательства ввиду обстоятельств, свидетельствующих о незаключении договора между сторонами.

Признание договора незаключенным (сделки несостоявшейся) может иметь место и по инициативе самого суда при наличии к тому оснований вне зависимости от заявления сторонами указанных требований.

В рамках иска о признании несостоятельность сделки выступает в форме самостоятельного искового требования (иначе говоря, является предметом иска), и в качестве оснований такого иска является правовое и фактическое обоснование этого требования. Например, иск о признании реального договора незаключенным (предмет) ввиду непередачи имущества (основание). Одновременно с иском о признании может предъявляться исковое требование о применении последствий. Так же, поскольку сделка является несостоявшейся независимо от признания ее судом таковой, а последствия применяются только по требованию стороны спорного правоотношения, может подаваться самостоятельный иск только о применении последствий.

Следовательно, по процессуально-правовой природе несостоявшиеся сделки отличаются и от оспоримых, и от ничтожных сделок. От оспоримых сделок несостоявшиеся отличает то, что для признания их таковыми необязательно предъявление самостоятельного искового требования или встречного иска, несостоявшимися сделки являются независимо от признания их судом таковыми. Поэтому признание сделки несостоявшейся может происходить как в рамках иска о признании, так и в рамках иска о присуждении, причем в рамках последнего как в результате возражений на иск, так и по инициативе самого суда. В этом несостоявшиеся сделки сходны с ничтожными сделками. Однако от ничтожных несостоявшиеся сделки отличает то, что применение последствий к таким сделкам без заявления соответствующих исковых требований по инициативе самого суда невозможно.

Указанное процессуально-правовое сходство не означает тождества недействительных и несостоявшихся сделок. Несостоявшиеся сделки являются самостоятельным институтом гражданского права, что проявляется и в их специифи-

Академический вестник




ческой процессуально-правовой природе. На основании изложенного представляется, что признание договора незаключенным имеет, прежде всего, значение до момента принятия исполнения сторонами. Поэтому при рассмотрении дел о признании договоров незаключенными суды обязаны всесторонне исследовать фактические обстоятельства дела, выяснить, нет ли оснований считать незаключенный как документ договор, заключенным его как сделка. При наличии таких оснований суд должен определить правовую природу фактически сложившихся между сторонами правоотношений, применив к ним соответствующие нормы права.


Д. А. Торкин, канд. юрид. наук,

доцент каф. гражд. права и процесса ТГАМЭУП


КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ ЗАСТРОЙЩИКА И СОБСТВЕННИКА


Проблема урегулирования конфликта интересов застройщика и собственника недвижимости всегда была актуальна для России. Однако, более или менее подробную правовую регламентацию этих отношений можно обнаружить лишь в позднем советском законодательстве.

В соответствии с ч. 8 ст. 22 Закона РСФСР от 20.11.80 «О краевом, областном совете народных депутатов РСФСР»1 краевой, областной Совет народных депутатов обладал правом принять решение о сносе жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей. Обратим внимание на то, что согласие собственника на снос не требовалось. Исключение составляли только случаи с изъятием земельных участков колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных учреждений, где была предусмотрена процедура дополнительного согласования решения об изъятии земельного участка (ст. 35 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.1).

В соответствии со ст. 85 Земельного кодекса РСФСР 1970 г., тем же органом принималось решение об изъятии земельного участка. С момента принятия решения об изъятии земельного участка дом приобретал статус «подлежащего сносу». Далее, согласно ст. 137 Жилищного кодекса РСФСР2 собственнику и членам его семьи взамен домов, подлежащих сносу, предоставлялись на основании договора социального найма по установленным нормам другие жилые помещения. Концепция «социальный найм» вместо «собственности» нашла отражение и в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.3 (ст. 331, 332). Однако, в поздних редакциях Жилищного кодекса РСФСР появилась ст. 49.3, согласно которой взамен сносимых домов предоставлялись помещения в собственность, а не в социальный наем. Имелась обширная и достаточно устойчивая судебная практика применения указанных норм4.

Советская система отселения действовала более или менее эффективно за счет того, что все земельные участки находились исключительно в государственной собственности. Граждане и юридические лица осуществляли землепользование, которое при необходимости могло быть в любой момент прекращено на основании решения органа, обладающего правом изъятия земельных участков (ч. 4 ст. 31 Земельного кодекса РСФСР 1970 г.).

Принцип неприкосновенности собственности в отношении частной недвижимости практически не действовал. С момента принятия решения об изъятии земельного участка и признания жилого дома, «подлежащим сносу», дом рассматривался как движимая вещь в виде совокупности строительных материалов собственника. Исходя из этого подхода, отпадал вопрос прав на земельный участок под жилым домом, поскольку юридически дом считался «строительными материалами», а не объектом недвижимости. Такой вывод нашел поддержку и в науке. Еще В.Б. Ельяшевич, ссылаясь на решения Сената и сложившуюся практику, писал, что «дома на снос» (или выражаясь языком Сената, «дома на своз») подобно «лесу на сруб», «траве на скос», «урожаю на корню» и прочим недвижимым вещам, подлежащим в силу сложившихся правоотношений отделению от земли, считаются вещами движимыми, в связи с чем, на них не может распространяться правовой режим недвижимых вещей5. Аналогичной точки зрения придерживался и О.С. Иоффе. Характеризуя особенности продажи дома на снос, он указывал на то, что такая продажа (в отличие от классической) не связана с передачей права пользования на земельный участок, поскольку дом утрачивает свое прежнее общественно-экономическое значение6.

Вопрос о том, требуется ли власти договариваться о сносе с собственником, разрешался, исходя из концепции В.И. Ленина «мы ничего частного не признаем, для нас все в области хозяйства публично-правовое, а не частное»7. Понятие «государственные нужды» как особая, противопоставляемая «частным нуждам» категория, даже не выделялась, ввиду того, что любые хозяйственные инициативы от власти или государственных юридических лиц, пусть даже не имеющие значения для неопределенного круга лиц, априори предполагались для собственника публичными, сверхимперативными и не подлежащими обсуждению. По правильному замечанию И.Б. Новицкого, на фоне отсутствия разделения между частным и публичным правом вопрос о пределах воздействия государственного правопорядка на волеизъявление лица являлся вопросом целе-


Академический вестник




сообразности и удовлетворения потребностей народохозяйственной жизни1. Безусловно, при названных условиях застройщику обеспечивалась возможность оперативного освобождения земельного участка под новое строительство. При наличии решения об изъятии земельного участка собственник недвижимости не имел реальной возможности противопоставить такому решению органа власти какие-либо значимые правовые аргументы.

Серьезным образом положение изменилось с принятием Закона СССР от 06.03.90 № 1305-1 «О собственности в СССР»,2 возвратившим земельные участки в частный оборот и установившим гарантии права собственности (ст. 33). Конституция РФ (п. 2 ст. 9)3 окончательно закрепила идею допустимости нахождения земли в частной собственности и принцип неприкосновенности собственности. В этом действующий правопорядок коренным образом отличается от советского.

В современных условиях снос недвижимого имущества возможен исключительно на основании волеизъявления собственника, если, конечно, речь не идет об изъятии земельного участка для государственных нужд. Миновать воли собственника не представляется возможным. Недопустим произвольный (без договора с собственником или его согласия) снос недвижимой вещи лишь на основании ненормативного акта органа исполнительной власти. В этом случае не имеет принципиального значения даже то, что застройщик руководствуется принятым планом застройки города или какими-то общественно полезными мотивами, ввиду того, что будет нарушен базовый для экономики принцип неприкосновенности собственности. Никто не может быть произвольно лишен своего имущества иначе как по решению суда (п. 3 ст. 35 Конституции РФ). Пренебрегая этим фундаментальным принципом невозможно гармонизировать отношения между застройщиком (организацией) и собственником, которые, подчеркнем, являются равными и независимыми субъектами.

Судебная практика подтверждает этот вывод. Так, ОАО «Реестром» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Правительства Москвы № 852 от 14.09.99 в части, устанавливающей снос нежилого здания, принадлежащего на праве собственности ОАО «Реестром». Суд удовлетворил заявленное требование, установив, что оспариваемый ненормативный акт в части сноса нежилого здания издан с нарушением установленного законом порядка прекращения права собственности граждан и юридических лиц, поскольку не предусматривает возмещения стоимости имущества и других убытков, нарушает права и законные интересы ОАО «Реестром»4. В другом деле арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанции, указал на невозможность изъятия земельных участков на основании ненормативного акта органа местного самоуправления, поскольку на этих земельных участках находятся объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке за юридическим лицом1. Еще в одном деле Верховный суд Российской Федерации оставил без удовлетворения иск Префектуры административного округа г. Москвы, которая требовала выселения собственника из квартиры мотивируя требование предоставлением в собственность другой квартиры большей площади и стоимости. Суд отклонил доводы префектуры, указав на необходимость получения согласия собственника на предоставление другой квартиры2.

Таким образом, застройщику требуется заключение договора с собственником недвижимости, в котором будет ясно выражена воля собственника на снос. При не достижении соглашения, как правильно отмечает А.Н. Петров, «закон на стороне собственника»3.

Между тем, возникает вполне уместный вопрос о том, как выходить из положения, когда собственник выдвигает застройщику чрезмерно высокие требования о размере компенсации. Случается и так, что собственник не проявляет алчность, однако все равно не соглашается на освобождение земельного участка от недвижимости, руководствуясь принципиальным нежеланием менять место и образ жизни («Здесь родился, прожил, здесь и умру»). Отсутствие соглашения между собственником и застройщиком порождает серьезное напряжение во взаимных отношениях, которое нередко балансирует на грани уголовного закона.

Отметим то, что конфликты, регулярно возникающие между собственниками и застройщиками на почве согласования размера компенсации за снос, есть результат отсутствия элементарного правового регулирования отношений между застройщиком, осуществляющим жилищное строительство и собственником. Как правильно отмечает Л.Г. Сайфулова, «никаких специальных, реально действующих норм на этот счет нет»4. Согласно ст. 4 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)5 отношения по поводу распоряжения жилыми помещениями частного жилищного фонда не регулируются жилищным законодательством. По-видимому, это преференция гражданского законодательства, отстаивающего принципы неприкосновенности собственности и свободы договора.

Ст. 32 ЖК РФ не исправляет положения, поскольку предусматривает возможность изъятия земельного участка лишь для государственных или муниципальных нужд (например, строительства автодороги или линии электропередач, подробнее см. ст. 49 Земельного кодекса РФ, далее – ЗК РФ6) и не касается жилищного или коммерческого строительства частными застройщиками.

Застройщик желает уплатить собственнику как можно меньше, чтобы сократить затраты на строительство, собственник желает получить от застройщика как можно больше, чтобы обеспечить недвижимостью себя и близких. Этот конфликт интересов в целом должен быть урегулирован императивно с использованием механизма определения условий соглашения о сносе в судеб-

Академический вестник




ном порядке (статья 445 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ7). Однако, для этого необходимо предусмотреть в законе норму, из которой следовало бы то, что с известного момента заключение договора о сносе является обязательным для собственника. Таким моментом вполне может быть дата уведомления застройщиком собственника о предварительном согласовании органом власти места строительства и необходимости заключения договора о сносе. Только после этого можно подключить к действию статью 445 ГК РФ. Такой подход соответствует статье 35 Конституции РФ. В помощь суду законодателю необходимо принять нормы, определяющие характер условий соглашения о сносе. При этом должен быть найден такой баланс, при котором собственник приобретал бы жилое помещение, по площади не уступающее сносимому, а застройщик заранее знал максимальный предел затрат на компенсацию за снос, которую вправе потребовать собственник. В случаях со сносом нежилых помещений вполне допустима просто рыночная компенсация за снос по аналогии со ст. 32 ЖК РФ.

Определим лиц, участвующих в правоотношениях, возникающих при сносе недвижимого имущества для целей жилищного строительства. На стадии инициации процедуры сноса в правоотношении участвуют орган власти, уполномоченный осуществлять выбор земельного участка для целей строительства и застройщик. Застройщик подает в адрес органа власти заявление и необходимые документы с просьбой осуществить выбор земельного участка для целей строительства. Подача заявления порождает публичные правоотношения, регулируемые нормами земельного и градостроительного законодательства. Орган власти рассматривает заявление и принимает решение о его удовлетворении либо отказе в удовлетворении (п. 6 ст. 31 ЗК РФ).

Выбор земельного участка сопровождается принятием распоряжения о предварительном согласовании места размещения объекта, порождающего публично-правовые правоотношения, в которых снова участвуют орган власти и застройщик. В распоряжении о предварительном согласовании застройщику в качестве условия будущего предоставления земельного участка может быть вменена обязанность возместить убытки собственникам в связи с переселением и сносом недвижимости. Причем, по всей видимости, имеется в виду обязанность застройщиков заключить с собственниками недвижимого имущества договоры о сносе. Подобное требование может быть включено в условия торгов при продаже земельных участков для застройки (ст. 56 Градостроительного кодекса РФ).

Важно отметить то, что акт выбора земельного участка, как и распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта, не порождает прав и обязанностей у собственника по отношению к органу власти и застройщику, что гарантирует положение собственника и исключает возможность распорядиться принадлежащей ему недвижимости помимо его воли. Акт выбора земельного участка юридически представляет собой резервирование участка с целью проведения подготовительных мероприятий в отношении земельного участка и не влечет прекращение вещных прав на недвижимость, чем существенно отличается от акта изъятия земельного участка, являющегося основанием прекращения вещных прав на недвижимость в границах изымаемого земельного участка.

Нередко органы власти и застройщик иначе интерпретируют факт принятия решения о выборе земельного участка. В частности, формулируется вывод о том, в силу акта о выборе земельного участка «дом подлежит сносу». Другими словами, принципиальный вопрос уничтожения недвижимого имущества органом власти решен, воли собственника на это не требуется, воля собственника нужна только для определения размера компенсации за снос на основании договора с застройщиком. Однако, нормативного подкрепления подобные интерпретации не имеют. Еще раз подчеркнем, статья 35 Конституции РФ не допускает произвольного лишения собственника его имущества без решения суда, если речь не идет об изъятии вещи для государственных нужд.

После утверждения акта выбора земельного участка между застройщиком и собственником должен быть заключен договор, в котором будут урегулированы отношения сторон, порождаемые сносом объекта. В силу договора между застройщиком и собственником возникают обязательственные отношения частноправового характера. Орган власти в этих отношениях не участвует.

Договор о сносе недвижимого имущества не предусмотрен гражданским законодательством, что позволяет отнести его к непоименованным договорам (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Отметим, что договор о сносе недвижимого имущества принципиально отличается от договора купли-продажи недвижимости или договора мены тем, что он не предполагает и не влечет переход права собственности на недвижимую вещь к застройщику. Предмет договора составляет снос недвижимости с целью освобождения земельного участка, а не передача права собственности на него к застройщику1. Также следует отличать договор о сносе недвижимости от продажи дома на снос, ввиду того, что продажа дома на снос представляет собой отчуждение строительных материалов. Несколько сложнее ситуация с отличиями от договора подряда. Внешне выглядит так, что застройщик («заказчик») уплачивает собственнику («подрядчику») определенный имущественный эквивалент за выполнение работ по уничтожению вещи. Однако на самом деле застройщик оплачивает не столько работы, сколько будущие убытки собственника, вытекающие из уничтожения недвижимости. Кроме того, очень часто обязанность выполнения работ по сносу недвижимости возлагается на застройщика, собственник обязан лишь выразить волю на снос. Складывается впечатление, что договор об уничтожении недвижимого имущества вообще является самостоятельным видом договоров, поскольку не относится к договорам о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.

Договор о сносе недвижимого имущества является двухсторонним, возмездным, консенсуальным и взаимным. Такой вывод следует из положений действующего гражданского законодательства. Двухсторонний – поскольку предусматривает обязанности застройщика по предоставлению компенсации за снос и встречную обязанность собственника осуществить снос либо дать разреше-


Академический вестник




ние на снос. Возмездный – в силу действия презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ), а также сложившейся практики, рассматривающей подобные договоры как возмездные. Консенсуальный – поскольку закон не связывает момент заключения договора с передачей имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Соответственно, действует общее правило о заключенности договора в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Взаимный – ввиду того, что обязанность собственника осуществить снос или дать разрешение на снос обусловлена встречной обязанностью застройщика предоставить компенсацию. При неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком этой обязанности, собственник вправе приостановить исполнение своего обязательства (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

Статус договора как непоименованного еще не означает, что он не регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 2, 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, общие положения об обязательствах (ст. 307-419), общие положения о договоре (ст. 420-453). Специальные нормы части второй ГК РФ применяются к договору о сносе только в том случае, если он будет содержать элементы договоров, предусмотренных частью второй ГК РФ. Такой вывод следует из положений п. 3 ст. 421 ГК РФ о смешанном договоре.

Договор не требует государственной регистрации, так как закон не предусматривает необходимость регистрации такого договора (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Следовательно, он порождает права и обязанности с момента достижения соглашения по всем существенным условиям (п. 2. ст. 307, ст. 432 ГК РФ). Однако, подлежит государственной регистрации прекращение права собственности на недвижимую вещь после ее сноса (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок (ст. 158-163 ГК РФ). Учитывая то, что подобные договоры предусматривают обязанность застройщика уплатить компенсацию в размере, значительно превышающем 10 минимальных размеров оплаты труда, а также то, что одной из сторон договора, как правило, является юридическое лицо, то договор должен заключаться в простой письменной форме. Несоблюдение простой письменной формы договора не влечет недействительность сделки, а только порождает определенные ограничения в доказывании условий договора (ст. 162 ГК РФ).

Существенными условиями договора являются условие о предмете и о компенсации за снос. Предмет договора должен содержать условие о том, какой объект недвижимости подлежит сносу. Компенсация относится к условиям, «необходимым для договоров данного вида» (ст. 432 ГК РФ) и может выражаться в движимых или недвижимых вещах либо имущественных правах. Нет принципиальных ограничений в предоставлении компенсации за снос путем выполнения работ или оказания услуг. Другими словами, компенсация за снос может быть выражена практически в любом имущественном благе, имеющем денежную оценку. Таким образом, договор должен четко формулировать ответы на два вопросы: «Что сносим?» и «Что предоставляем за снос?». Безусловно, в договоре логично предусмотреть целый ряд иных обязанностей технического характера. Например, целесообразно предусмотреть обязанность собственника освободить подлежащее сносу помещение, вывезти личные вещи, обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, проживающих в помещении, подать заявление о снятии помещения с инвентаризационного учета после его сноса, подать заявление об отказе от прав на земельный участок. Для застройщика можно более детально определить порядок предоставления компенсации за снос. Подобные условия договора важны, однако вряд ли можно их считать существенными с точки зрения ст. 432 ГК РФ, если только одна из сторон не потребует обязательного отражения в договоре соответствующего условия.

В результате надлежащего исполнения договора право собственности на недвижимость прекращается в связи с уничтожением вещи (п. 1 ст. 235 ГК РФ), а собственник получает компенсацию за снос.

Имеется две точки зрения на вопрос о составе компенсации за снос. Согласно первой из них компенсация включает в себя рыночную стоимость недвижимости, расходы собственника, связанные с исполнением договора об уничтожении имущества, в том числе с уничтожением недвижимой вещи и переездом собственника на другое место. Такой подход отражен в п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) при разрешении вопроса изъятия земельного участка у собственника недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Вторая точка зрения исходит из того, что размер компенсации за снос не может жестко ограничиваться какими-либо критериями и является предметом торга между застройщиком и собственником. При таком подходе размер компенсации за снос не имеет ни нижних, ни верхних пределов, что вполне укладывается в действие принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). И первая, и вторая точка зрения находят практическое подтверждение. Причем первая для случае изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а вторая при строительстве многоквартирных домов и торгово-офисных комплексов организациями, когда земельный участок не изымается для государственных и муниципальных нужд. Оба подхода имеют достоинства и недостатки. Например, второй подход, не учитывает того, что собственник может вполне потребовать уплаты компенсации, многократно превышающей разумные пределы. Нередко размер такой платы равен рыночной стоимости нескольких объектов недвижимости, каждый из которых сам по себе достаточен для достойного компенсирования издержек собственника, связанных со сносом жилья, сменой места жительства или даже сменой образа жизни.

Недостаток первого подхода состоит в том, что «справедливая компенсация», предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, не учитывает того, что уничтожение недвижимости влечет, как правило, еще и лишение собственника жилища и для решения этого непростого вопроса ему требуется компенсация на приобретение жилого помещения, а не «рыночная стоимость» сносимой недвижимости. Поясним на примере. Рыночная стоимость ветхого деревянного дома площадью 40-50 кв.м. никак не обеспечит возможность приобретения любого благоустроенного жилья, даже самого скромного. В итоге происходит лишение собственника жилого помещения без надлежащего обеспечения конституционного права на жилище.

Широкое распространение получил подход, при котором застройщик обязывается предоставить собственнику недвижимое имущество (например, жилые помещения) взамен сносимого. Сложность состоит в том, что на стадии заключения договора о сносе стороны не знают, какое конкретно недвижимое иму-

Академический вестник




щество устроит собственника. Поэтому в договоре обычно указываются его примерное место нахождения, предел стоимости и приблизительные характеристики (площадь, этаж, количество комнат, планировка, степень благоустройства). В таком виде договор оставляет собственнику возможность обстоятельного поиска. Однако нередко этот поиск приобретает затяжной характер, поскольку подбор собственником идеального варианта помещения, взамен сносимого по времени, стремится к бесконечности. Указание в договоре лишь приблизительных характеристик недвижимости, предоставляемой в качестве компенсации за снос, только порождает споры между застройщиком и собственником.

В этой связи представляется более предпочтительным указывать размер компенсации за снос в деньгах. Исполнение денежного обязательства может осуществляться как собственнику, так и путем уплаты застройщиком денежных средств третьему лицу, у которого собственник приобретает недвижимость взамен сносимой.

Проблемным представляется вопрос заключения предварительного договора о сносе. Предварительный договор о сносе выгоден застройщику, ввиду того, что сам по себе он не порождает обязанности уплачивать компенсацию, и, при этом, предоставляет застройщику возможность сообщить органам власти о наличии соглашения с собственником относительно судьбы недвижимости, подлежащей сносу. Как правило, органы власти ставят факт заключения таких соглашений в качестве условия для приобретения застройщиком прав на земельный участок под строительство. С точки зрения собственника предварительный договор невыгоден, поскольку имущественного эффекта от него он не получает. Фактически производится отсрочка предоставления застройщиком компенсации за снос до момента заключения основного договора. За время отсрочки недвижимость дорожает, и компенсация фактически обесценивается.

Иногда так называемые «предварительные договоры» не содержат информации, позволяющей определить условие о компенсации. Например, определяется только площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению за снос без указания его стоимости, этажности, места расположения, степени благоустройства, материала постройки. При таких обстоятельствах не совсем понятно, о какой компенсации договорились стороны. По-видимому, такие «предварительные договоры», в которых не определены существенные условия, являются незаключенными, поскольку предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Заслуживает внимания и вопрос сноса недвижимых вещей, находящихся в долевой собственности. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из этого следует мысль о том, что если хотя бы один из долевых собственников не дал распоряжения на снос, то недопустимо приступать к сносу дома. Однако, отсутствие согласия всех долевых собственников на снос не означает автоматическую ничтожность соглашений с долевыми собственниками, выразившими согласие на снос. Особенно сложно ситуация обстоит с многоквартирными домами, где в силу прямого указания закона общее имущество находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Осуществить снос многоквартирного дома «по частям», не затронув общего имущества и, как следствие, интересов других собственников, практически невозможно. Соответственно, для сноса многоквартирного дома необходимо заключить договор о сносе с каждым собственником помещения в многоквартирном доме. Теоретически можно разрешить вопрос о сносе многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Иначе обстоит дело с лицами, обладающими правом пользования жилым помещением, имеющим частного собственника. В таких случаях пользователи не обладают правом распоряжения вещью и не заключают договор о сносе. Между тем, договор непосредственным образом затрагивает право пользователя проживать в жилом помещении. С этой точки зрения, договор о сносе вызывает некоторую тревогу, поскольку застройщик не обязан предоставлять компенсацию за снос пользователю. Пользователь может только надеяться на то, что собственник поставит застройщику в качестве условия заключения договора о сносе предоставление жилой площади лицам, совместно проживающим с собственником. Однако, по существу, речь идет об обыкновенном торге с собственником, а не в результате действия норм, обеспечивающих интересы пользователей жилых помещений. Исключение из сложившегося положения составляют случаи, касающиеся нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих на основании договора социального найма. Наличие этого исключения только подчеркивает актуальность проблемы обеспечения жилищных прав пользователей, проживающих в сносимых помещениях, не в силу действия договора социального найма, а на иных законных основаниях (например, члены семьи собственника, п. 2 ст. 31 ЖК РФ).

После введения в действие ЖК РФ высшими судебными инстанциями не принимались судебные акты, касающиеся вопросов сноса недвижимости. Хочется надеяться на то, что это только временное явление. Отметим то, что попытки застройщика выселить собственника или понудить его снести недвижимость без договора о сносе, едва ли заслуживают поддержки, поскольку определить судьбу вещи помимо воли собственника невозможно. В условиях действующего гражданского законодательства обрести надежность в вопросе сноса застройщик может только при наличии заключенного с собственником основного договора о сносе, купли-продажи, мены и его надлежащего исполнения. Применительно к договору о сносе приведем пример из судебной практики.

Между ООО «Ресурс-Т» и Поповой Н.С. заключен предварительный договор о сносе, по условиям которого ООО «Ресурс-Т» оплачивает за Попову Н.С. стоимость квартиры, приобретаемой Поповой Н.С у ООО «Тюменгазстрой» на основании договора долевого участия в строительстве, после чего Попова Н.С в течение месяца освобождает принадлежащий ей жилой дом и осуществляет его снос. Во исполнение предварительного договора ООО «Ресурс-Т» уплатило за Попову Н.С. в пользу ООО «Тюменгазстрой» необходимую сумму, но с просрочкой на два месяца. ООО «Тюменгазстрой» передало квартиру Поповой Н.С. по акту приема-передачи. Ссылаясь на просрочку ООО «Ресурс-Т» исполнения предварительного договора, Попова Н.С. указала на удорожание стоимости квартир в г. Тюмени за время просрочки и потребовала дополнительную компенсацию. ООО «Ресурс-Т» обратилось в Калининский районный суд г. Тюмени с иском к Поповой Н.С. об обязании произвести снос жилого дома и

Академический вестник




надворных построек (в иске указан адрес и литеры из технического паспорта домовладения).

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что между сторонами заключен предварительный договор, который порождает обязанность сторон заключить основной договор на условиях предварительного (ст. 429 ГК РФ), но не влечет обязанность ответчицы осуществить снос жилого дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда решение суда первой инстанции отменила, иск удовлетворила, указав на то, что стороны перешли к реальному исполнению предварительного договора, что свидетельствует о наличии взаимной воли на заключение основного договора на условиях предварительного. Основной договор заключен и истцом исполнен. Ответчица обязалась освободить и снести дом после получения компенсации. Компенсация ответчицей получена в размере и на условиях, предусмотренных договором. Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим1.