Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций» для всех специальностей Астана 2010

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Тема 11. Оценка недвижимости 3. Способы оценки недвижимости и процесс оценки. Затратный подход в оценке недвижимости Задание на самостоятельную работу Задача №10 Задача №11 Задача №12 Задача №13 Задача №14 Задача №15 Задача №16 Задача №17 Задача №18 Задача №19 Задача №20 5 Сравнительный подход в оценке недвижимости

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Мониторинг земель» для специальностей 050907-, 1153.66kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Земледелие и растениеводство» Астана 2010, 692.59kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Инвестиционная деятельность предприятия», 593.61kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов всех специальностей, кроме специальности, 519.51kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Основы безопасности жизнедеятельности», 596.12kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010, 1852.8kb.
• О. А. Миронова Учебно-методический комплекс дисциплины «основы международного бизнеса», 782.97kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Анализ данных и прогнозирование экономики», 2284.42kb.

Тема 11. Оценка недвижимости

1.Объекты оценки недвижимости и их классификация. Правовые аспекты оценки недвижимости и регулирование оценочной деятельности.

форма урока (устный опрос)

Вопросы:

1. Определение недвижимости, её особенности как объекта оценки
   
2. Понятие недвижимого имущества и недвижимой собственности
   
3. Классификация объектов
   
4. Законодательная и нормативно-методическая база развития оценочной деятельности
   

2 Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

форма урока (устный опрос, решение задач)

Вопросы:

1 Основные понятия, цели, принципы оценки недвижимости.

2 Допущения и ограничивающие условия

3 Наилучшее и наиболее эффективное использование


Задача №1

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, расположенного в зоне, предназначенной под коммерческое использование. Финансово целесообразными альтернативами являются два варианта использования: строительство офисного здания или торгового здания.

Известно, сто использование земельного участка:

под офис позволит получить чистый операционный доход в 50 000 тенге. При 10-ти процентном уровне доходности и стоимости земельных улучшений 250 000 тенге;

под магазин позволит получить чистый операционный доход в 70 000 тенге. При 120-ти процентном уровне доходности и стоимости земельных улучшений 400 000 тенге.

	Строительство офисного здания	Строительство торгового здания
Ожидаемый чистый операционный доход, долл.
Общая ставка капитализации
Капитализированный чистый операционный доход, долл.
Стоимость земельных улучшений, долл.
Стоимость земли, долл.

Задача №2

Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, дл которого рассматриваются три финансово целесообразных альтернативы:

• Строительство жилого дома;
  
• Строительство торгового здания;
  
• Строительство офисного здания.
  

Исходными данными являются величины ожидаемого чистого дохода; стоимость создаваемых земельных улучшений, а также рыночные ставки капитализации для земли и улучшений:

	Строительство жилого дома	Строительство торгового здания	строительство офисного здания
Чистый операционный доход, долл.	200 000	170 000	130 000
Стоимость земельных улучшений, долл.	1 500 000	1 300 000	1 000 000
Ставка капитализации для улучшений	0,12	0,12	0,12
Ставка капитализации для земли	0,10	0,10	0,10

	Строительство жилого дома	Строительство торгового здания	строительство офисного здания
Чистый операционный доход, долл.
Стоимость земельных улучшений, долл.
Ставка капитализации для улучшений
Доход приходящийся на здание, долл.
Ставка капитализации для земли
Доход приходящийся на землю, долл.
Стоимость земли, долл.

Задача №3

Требуется определить наиболее эффективное использование земельного участка с двухэтажным усадебным домом, для которого рассматривается два варианта использования:

• сдача в аренду всего дома за 60 долл. в месяц;
  
• сдача в аренду первого этажа за 40 долл. в месяц и трех комнат второго этажа по отдельности за 80 долл. в месяц.
  

Известно, что общая ставка капитализации, определенная из анализа рынка для данного типа недвижимости, составляет 12%, а чистый операционный доход – 70% в потенциальном валовом доходе.

	Вариант 1 Сдача а аренду всего дома	Вариант 2 Сдача в аренду первого этажа и комнат второго
ПВД, долл.
ЧОД, долл.
Общая ставка капитализации
Стоимость недвижимости, долл.

3. Способы оценки недвижимости и процесс оценки.

Тесты:

№1 Стоимость недвижимости согласно затратного подхода это:

А) сумма стоимости участка земли и накопленного износа за минуту

восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений

Б) сумма стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минуту накопленного износа

В) сумма стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, а также накопленного износа


№2 Метод разбивки определяет отдельную величину каждой составляющей накопленного износа, к которым относятся:

А) устранимый функциональный износ

Б) неустранимый внешний (экономический) износ

В) устранимый внешний (экономический) износ


№3 Для определения стоимости недвижимости согласно рыночного подхода необходима достоверная информация:

А) о сделках по аренде объектов недвижимости

Б) о сделках купли-продажи объектов недвижимости

В) о сделках по обмену объектов недвижимости


№4 Норма дисконтирования определяется:

А) по усмотрению оценщика

Б) методом мониторинга рынка недвижимости

В) экспертным путем


№5 Подход, неиспользуемый при оценке земельных участков:

А) Подход, базирующийся на учете затрат на земельные улучшения.

Б) Подход, базирующийся на анализе сделок купли-продажи земельных участков

В) Подход, базирующийся на капитализации чистого дохода (земельной ренты)


4. Затратный подход в оценке недвижимости

Задача №1

Срок экономической жизни здания 120 лет.

Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи 750 000 тенге, стоимость участка 170 000 тенге, а стоимость восстановления = 740 000 тенге

Задача №2

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) 900 000 тенге, стоимость участка 210 000 тенге, а стоимость восстановления 900 000 тенге. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

Задача №3

Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи 2 000 000 тенге, стоимость участка 150 000 тенге.

Задача №4

Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления 850 000 тенге, стоимость участка 230 000тенге, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.


Задание на самостоятельную работу

Задача №5

Склад 40х50м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 200 тенге / кв.м в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Средний годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Задача №6

Торговый центр, имеющий 500 кв.м общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад - терял на арендной плате 100 тенге в месяц. Средний годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Задача №7

Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за 40 000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляеют 120 000 тенге

Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м², высота потолка 2,5 м.

Ежегодная потеря арендной платы 40 тенге за кв.м.

Валовой рентный мультипликатор равен 5

Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания.

Задача №8

Площадь здания А = 200 м², здания В = 150 м², здания имеют разную конструкцию строения, а следовательно и разную стоимость строительства. Таким образом, стоимость 1м² здания А = 680 тенге, здания В – на 30% дороже. В процессе строительства работы мо монтажу здания были временно приостановлены, что вызвало удорожание его строительства (в пересчете на стоимость 1 м²) на 15%.

Определить стоимость строительства для здания А и для здания В.

Задача №9

Строительный объем здания А = 500 м³ , здания В = 700 м³ , стоимость строительства зданий 1 м³ = 3000 тенге, однако в процессе возведения здания В клиент пожелал сделать улучшенную отделку здания, что привело к удорожанию стоимости строительства на 2%. В связи с тем, что в окрестностях возведения здания В наблюдается повышенное стояние грунтовых вод, необходимо произвести дополнительные работы по реконструкции полового покрытия, что приведет к удорожанию строительства на 10%.

Определить стоимость строительства зданий.

Задача №10

Оценивается частный дом в районе с повышенной криминогенной ситуацией. Восстановительная стоимость охранной сигнализации на момент оценки составляет 300 000 тенге. Восстановительная стоимость охранной сигнализации на момент строительства составляла 105 000 тенге. Определить вид и стоимость неисправимого функционального износа, вызванного изменениями рыночной ситуации.

Задача №11

Определить стоимость неисправимого функционального износа, вызванного полной заменой существующей электроарматуры, если восстановительная стоимость части существующей электроарматуры = 441 000 тенге, стоимость ее физического износа составляет 88 200 тенге, стоимость новой электроарматуры, включая затраты на монтаж = 175 000 тенге, стоимость работ по демонтажу старой арматуры = 50 000 тенге, стоимость материалов, используемых после демонтажа = 100 000 тенге, стоимость материалов, неиспользуемых после демонтажа = 110 000 тенге.

Задача №12

Определить стоимость функционального износа, вызванного «сверхулучшениями», если площадь жилого дома = 500 м² . Планируется дальнейшее использование этого дома под офис (и проведение для этого соответствующих работ). Месячная арендная плата составляет = 75 тенге / м² , месячная арендная плата офисных помещений = 150 тенге / м² , текущая восстановительная стоимость строительных конструкций, подлежащих переоборудованию = 50 000 тенге , стоимость работ по переоборудованию = 100 000 тенге, стоимость возврата материалов, используемых после демонтажа на этом же объекте = 5000 тенге, коэффициент капитализации для чистого годового дохода офиса = 30%, общий физический износ конструкций, подлежащих замене при переоборудовании = 10%.

Задача №13

Площадь здания 500 м² , стоимость устройства системы кондиционирования = 300 000 тенге, коэффициент капитализации = 15%, потеря дохода от сдачи помещения в аренду = 20 тенге/ мес.за кв.м. Определить стоимость неисправимого функционального износа, вызванного отсутствием системы кондиционирования , не включенной в стоимость нового строительства.

Задача №14

Проектом предусмотрено строительство девятиэтажного панельно-каркасного здания. В ходе строительства, учитывая рыночную ситуацию, было принято решение о возведении трехэтажного здания. Определить стоимость неустранимого функционального износа, вызванного сверхулучшениями (за счет дополнительных издержек).

Полная стоимость восстановления трехэтажного здания = 5 млн. тенге, физический износ сверхулучшений = 10%.

Задача №15

Определить стоимость неустранимого функционального износа, вызванного позициями, включенными в новое строительство, которые на момент оценки из-за сложившихся рыночных условий оказались избыточными. Таким образом, полная восстановительная стоимость зданий с окнами 2,4 м = 900 000тенге, полная восстановительная стоимость зданий с окнами 1,8 м = 750 000 тенге.

Физический износ конструкций = 10%. Дополнительные издержки на отопление зданий с окнами 2,4м = 50 000 тенге /год. Коэффициент капитализации для здания = 30%.


Задача №16

В рассматриваемом офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м² Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, то есть позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как «сверхулучшения». Определить стоимость функционального износа за счет исправимого «сверхулучшения», если стоимость строительства 1 кв.м складской площади = 1 000 тенге,

Физический износ здания составляет 40 000тенге, стоимость ликвидации склада составляет 60 000 тенге.


Задача №17

При строительстве административного здания в 70 –х годах была установлена вентиляционная система, проектированная для птицефабрики. В настоящее время данная система не соответствует современным параметрам вентилирования. Определить функциональный износ, если стоимость установки новой системы составляет 150 000 тенге, оцениваемая стоимость, а оцениваемая на сегодняшний день стоимость установки системы в этом здании при строительстве составляет 37 000 тенге.


Задача №18

Определить неисправимый функциональный износ, вызванный необходимостью замены сантехнической арматуры в офисном здании, если известно, что стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость составляет 3500 тенге, ее физический износ оценивается в 2000 тенге, возврат материалов после демонтажа практически не возможен, стоимость демонтажа составляет 1000 тенге, стоимость монтажных работ по установке новой арматуры составляет 1500 тенге.


Задача №19

Известно, что современные стандарты требуют установки в здании дополнительного оборудования (например, кондиционера). Необходимо определить стоимость функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, если известно, что стоимость установки кондиционера в существующем здании составляет 1800 тенге, стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве – 1550 тенге


Задача №20

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину исправимого износа, если известно, что восстановительная стоимость кровли составляет 25 000тенге, заливка швов битумом – 5000 тенге, окраска – 15000 тенге


5 Сравнительный подход в оценке недвижимости

Задача № 1

Какова рыночная стоимость участка, если имеется следующая информация по сопоставимому участку, проданному за $60 000: