Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций» для всех специальностей Астана 2010

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Описание дисциплины Цели и задачи изучения дисциплины Структурно - тематический план Доходный подход к оценке бизнеса Оценка стоимости оборотных активов предприятия Оценка нематериальных активов предприятия Оценка эффективности инвестиционного пр Инфра - м, 1995. Конспект лекций по дисциплине Оценку бизнеса проводят в целях Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится По степени рыночности Нормативно рассчитываемая стоимость С точки зрения оценки Инвестиционная стоимость Налогооблагаемая стоимость Утилизационная (скраповая) стоимость Стоимость воспроизводства Стоимость замещения Стоимость действующего предприятия Эффективная стоимость Цена – это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Себестои ... Полное содержание

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Мониторинг земель» для специальностей 050907-, 1153.66kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Земледелие и растениеводство» Астана 2010, 692.59kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Инвестиционная деятельность предприятия», 593.61kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов всех специальностей, кроме специальности, 519.51kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Основы безопасности жизнедеятельности», 596.12kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010, 1852.8kb.
• О. А. Миронова Учебно-методический комплекс дисциплины «основы международного бизнеса», 782.97kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Анализ данных и прогнозирование экономики», 2284.42kb.

*Примечание:

Каждый кредит сопровождается двумя часами СРС.

СРСП 50% СРС 50% (см. Рабочий учебный план)


Пререквизиты: для освоения дисциплины необходимо предварительно изучить курсы «Макроэкономика», «Микроэкономика», «Экономическая теория».


Постреквизиты: в дальнейшем курс используется в таких дисциплинах, как «Рынок ценных бумаг», «Страхование», «Банковское дело», «Финансирование и кредитование инвестиций», «Налоги и налогообложение», «Деньги, кредит, банки», «Государственный бюджет», «Корпоративные финансы», «Финансовый менеджмент», «Финансовый контроль и аудит».


Описание дисциплины: В курсе «Финансы» уделяется большое внимание глубокому освоению и осмыслению теории финансов во всех сферах экономики - в промышленности, предпринимательской деятельности; бюджете и бюджетной системе, налоговой, кредитно-банковской системах, страховании, финансовом рынке, государственном кредите и долге, международных валютно-финансовых отношениях и т.д.


Цели и задачи изучения дисциплины: является обеспечение теоретической и практической подготовки студентов, усвоение финансовых категорий, понятий, терминов, их классификации, месте и значения в социально - экономических процессах; достижение понимания взаимосвязи и взаимодействия форм организации финансов и методов их применения в конкретных условиях экономического развития.

0. 
   

Структурно - тематический план

№	Наименование темы	Всего	Лекции	Семинары	СРСП
1. 2. 3. 4. 5.	Кредит 1 Сущность оценки бизнеса, цели, задачи. Виды стоимости и основные принципы оценки бизнеса Формирование информационной базы для определения оценки бизнеса Процедура оценки бизнеса Затратный подход в оценке рыночной стоимости бизнеса Итого:	15 15 15 15 15 45	3 3 3 3 3 15	3 3 3 3 3 15	3 3 3 3 3 15
1. 2. 3. 4. 5.	Кредит 2 Доходный подход к оценке бизнеса Сравнительный подход к оценке бизнеса (предприятия) Оценка финансового состояния предприятия Формализация процедуры оценки Оценка стоимости земельного участка Итого	15 15 15 15 15 45	3 3 3 3 3 15	3 3 3 3 3 15	3 3 3 3 3 15
1. 2. 3. 4. 5.	Кредит 3 Оценка недвижимости Оценка стоимости машин и оборудования предприятия. Оценка стоимости оборотных активов предприятия Оценка нематериальных активов предприятия Оценка эффективности инвестиционного проекта Итого	15 15 15 15 15 45	3 3 3 3 3 15	3 3 3 3 3 15	3 3 3 3 3 15
	Всего	135	45	45	45

Более подробная информация о содержании лекционных, семинарских занятий, объемах и сроках выполнения самостоятельных работ будет представлена Вам в раздаточных материалах (в начале каждой лекции) и графиках самостоятельной работы (в начале семестра).


Литература:

Основная:

1. Грязнова А. Г. Оценка бизнеса. Учебное пособие. – Москва, 2000 г.
   
2. Закон Республики Казахстан “ Об оценочной деятельности в РК ” от 30.11.2003 г. №109-11.
   
3. Беренес В. Руководство по оценке бизнеса, эффективности инвестиций. - М., 1995.
   
4. Виленский П.Л. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Учебное пособие - М., 1998 г.
   

Дополнительная:

5. Алехин Б.И. Рынок ценных бумаг. Введение в фондовые операции. - М.: Финансы и статистика, 1991.

6. Григорьев В.В. Оценка предприятия: теория и практика. - М. : ИНФРА - М, 1997.

7. Ковалев А.Г. Как оценить имущество предприятия. - М.: Финстатинформ, 1996.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ. - М.: Финансы и статистика, 1998.

9. Линг Р. Основы анализа и оценки бизнеса. / Учебные материалы. -

М.,1995.

10. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. - М.: ДЕЛО, 1995.

11. Харрисон С. Генри. Оценка недвижимости. - М.: РИО

Мособлупрполиграфиздат, 1994.

12. Тенгеин Ю.Б. Бизнес и экономика, - М., 1991.

13. Шеннон П. Пратт Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого

типа. 2-ое издание. - М., 1995.

14. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. - Инжиниринге - Консалтинговая Компания, 1996.

15. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. - М.:

ИНФРА - М, 1995.


Информация по оценке знаний


Изучение дисциплины завершается письменным экзаменом, который охватывает весь пройденный материал. Обязательным условие допуска к экзамену является выполнение всех предусмотренных заданий в программе.

По темам лекционного курса запланированы 2 контрольные работы в виде теста. Учитываются баллы, набранные по результатам 2-х рубежных контролей.


Критерии оценки

Итоговая оценка включает:

Рейтинговый контроль – 40%

Экзамен – 60 %.

Итоговая оценка подсчитывается по формуле

где

Р₁ - цифровой эквивалент оценки первого рейтинга;

Р₂ - цифровой эквивалент оценки второго рейтинга;

Е - цифровой эквивалент оценки на экзамене.

Буквенная оценка и ее цифровой эквивалент в баллах определяются по процентному содержанию правильных ответов согласно нижеприведенной таблице:

Оценка	Цифровой эквивалент баллов	Процентное Содержание	Оценка по традиционной форме
А	4,0	95-100	Отлично
А-	3,67	90-94
В+	3,33	85-89	Хорошо
В	3,0	80-84
В-	2,67	75-79
С+	2,33	70-74	Удовлетворительно
С	2,0	65-69
С-	1,67	60-64
D+	1.33	55-59
D	1.0	50-54
F	0	0-49	Неудовлетворительно

Политика и процедуры


Работы следует сдавать в указанные сроки. Крайний срок всех заданий – за 3 дня до начала экзаменационной сессии. Студенты, не сдавшие все задания, не допускаются к экзамену.

Повторение темы и отработка пройденных материалов по каждому учебному занятию обязательны. Степень освоения учебных материалов проверяется тестами. Тестирование обучающихся будет проводиться без предупреждения.

Посещение обучающимся всех аудиторных занятий без опозданий является обязательным. В случае пропуска занятия отрабатываются на платной основе (устанавливается деканатом). Два опоздания на занятие приравниваются к одному пропуску.


Введение


В современных условиях развития рыночной системы хозяйствования оценочная деятельность, в том числе оценка действующих предприятий (оценка бизнеса), в Казахстане активно развивается, так как оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в аренду или лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощении предприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде других случаев.

У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности.

С этими проблемами сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

Развитие оценочной деятельности в Казахстане сдерживается из-за отсутствия соответствующего законодательного, нормативного и методического обеспечения. Кроме того, ряд объективных обстоятельств также затрудняет развитие рынка оценочных услуг, например: недостаток квалифицированных кадров оценщиков; глобальные изменения в характере деятельности предприятий, рыночной конъюнктуре и экономике в целом; воздействие гиперинфляции; проблемы с конвертируемостью национальной валюты; непригодность использования для целей оценки ретроспективной статистической информации; отсутствие рыночной информации; различия российской и западной систем бухгалтерского учета и многие другие.

Развитие оценочной деятельности, в первую очередь, невозможно без организации профессиональной подготовки специалистов-оценщиков, адаптации к современным условиям зарубежной теории и практики оценочной деятельности.

Данный курс систематизирует основные положения по оценке стоимости действующих предприятий, включая предмет и цели оценки, принципы и подходы к оценке, стандарты стоимости, определение риска, как основного условия оценки бизнеса, методы оценки , их сравнительная характеристика и области применения.


Конспект лекций по дисциплине

«Оценка бизнеса и инноваций»


Тема 1 Сущность оценки бизнеса, цели, подходы


1. Понятия, цели, оценки бизнеса

2. Бизнес, фирма как объект собственности и оценки

3. Субъекты оценки в рыночной экономике

4. Основные подходы к оценке бизнеса

5.Правовая основа оценки бизнеса

1. Понятия, цели и принципы оценки бизнеса

1.1 Основные понятия оценки бизнеса


Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, организация, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Оценка учитывает совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночное реноме, а также макро – и микроэкономическую среду обитания.

Фактор времени – важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, на цену, на стоимость, на принятие решений.

Риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше прогнозируемых.

Субъект собственности – это экономически обособленное юридическое или физическое лицо, обладающее конкретным объектом (капиталом, землей и соответствующими экономическими интересами.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель - получение прибыли.

Качественная рыночная оценка не ограничивается учетом лишь одних затрат, связанных с производством товара, она обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение предприятия на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции.

При балансовой (book values) или бухгалтерской (accounting) оценке активы фирмы равны пассивам плюс чистый собственный капитал: А = П + СК. При рыночной оценке А* + НА* = П* + СК*. Неосязаемые активы включают такие элементы, как ценность гарантии, страховки, лицензии , хорошие взаимоотношения с клиентами, и другие нерегистрируемые активы, включая ценность доброго имени компании (гудвилл). Уравнение рыночной оценки реального собственного капитала в этом случае выглядит так:

СК* = (А* + НА*) – П* = (А* - П*) + НА*.

Если балансовая оценка собственного капитала и его реальная (рыночная), или экономическая, ценность не совпадают, то должен существовать скрытый, или внебалансовый, капитал.

Скрытый капитал имеет два источника:

1) разницу между рыночной и балансовой оценками активов (А* - А);

2) неучет внебалансовых позиций (НА*), которые в соответствии с общепринятыми принципами и правилами бухгалтерского учета не подлежат внесению в баланс.

Оценка, проводимая на базе экономической концепции, дает реалистичное представление.

Объектом оценки могут быть:

• организация в целом;
  
• недвижимость предприятия;
  
• машинный парк;
  
• нематериальные активы;
  
• другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.
  

В 1981 г. был образован Международный комитет по стандартам

оценки имущества (МКСОИ). Основными задачами МКСОИ являются: формулировка, публикация стандартов и практических рекомендаций по процедуре оценки имущества для использования в финансовой отчетности и осуществление деятельности по распространению этих материалов в мировом масштабе, способствование их принятию и соблюдению национальными организациями.

В своей деятельности МКСОИ поддерживает постоянную связь с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности.

К основным требованиям, предъявляемым к оценщику, относятся следующие:

• профессионализм
  
• определенный опыт работы (2 года практики)
  
• личные качества, как честность, объективность и независимость в суждениях
  
• обязательность в выполнении условий заключенного с заказчиком договора.
  

С 1994 г. в 39 странах мира вступили в силу четыре Международных

стандарта оценки:

стандарт 1 «рыночная стоимость как база оценки»;

стандарт 2 «базы оценки, отличные от рыночной стоимости»;

стандарт 3 «оценка в целях внесения изменений в финансовую отчетность»;

стандарт 4 «оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств».

Разработаны проекты еще семи стандартов:

стандарт 5 «стоимость действующего предприятия как база оценки»;

стандарт РМЕ «оценка производственных средств, машин и оборудования»;

стандарт IA «оценка нематериальных активов»;

стандарт ТХR «оценка минеральных ресурсов»;

стандарт ТТ «оценка лесных ресурсов и лесных земель»;

стандарт Х «учет в процессе оценки факторов окружающей среды»;

стандарт IPF «оценка недвижимости, являющейся собственностью

страховых компаний и пенсионных фондов».

В оценке бизнеса заинтересованы:



Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления организациям, фирмой;
  
• определения стоимости ценных бумаг в случае купли – продажи акций предприятий на фондовом рынке.
  
• определения стоимости предприятия в случае его купли – продажи целиком или по частям.
  
• реструктуризации предприятия: ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий.
  
• разработки плана развития предприятия.
  
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании.
  
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
  
• налогообложения
  
• принятия обоснованных управленческих решений.
  
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.
  

Оценка стоимости развития имущества предприятия проводится в следующих случаях:

1) продажи какой-то части недвижимости

2) получения кредита под залог части недвижимости;

3) страхования недвижимого имущества и определения в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

4) передачи недвижимости в аренду;

5) определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;

6) оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия;

7) оценки при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;

8) оценки недвижимого имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.


Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

• продажи некоторых единиц оборудования;
  
• оформления залога;
  
• страхования движимого имущества;
  
• передачи машин и оборудования в аренду;
  
• организации лизинга машин и оборудования;
  
• определения налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;
  
• оформления машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;
  
• оценки стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.
  

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

1) при их перекупке, приобретении другой фирмой;

2) при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

3) при установлении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

4) при использовании их в качестве вклада в уставный капитал;

5) при определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

. Обзор подходов и методов, используемых при оценке стоимости предприятия

В теории оценки не существует общепринятой классификации методов оценки, но большинство специалистов выделяют три основных подхода к оценке стоимости предприятий:

Подход дисконтированных доходов или капитализации доходов (доходный подход)

1. 
   Подход оценки активов (затратный поход)
   
2. Подход сравнительной оценки (рыночный подход)
   

Подход дисконтированных доходов основан на предположении, что стоимость предприятия зависит от будущих выгод (например, величины прибыли или денежного потока), которые получит его владелец или инвестор.

Эти будущие денежные доходы затем дисконтируются (приводятся) к эквивалентной текущей стоимости или капитализируются с использованием ставки дисконта, которая соответствует требуемой инвестором (владельцем) ставке дохода.

Расчеты ожидаемой инвестором ставки дохода основываются на анализе риска инвестирования в данное организация, а также риска, связанного с получением ожидаемого будущего денежного потока.

Применение доходного подхода требует определения нескольких основных моментов:

1. 
   Потока доходов для определения стоимости предприятия (прибыли до налогообложения, чистой прибыли или денежного потока, включающего прибыль и амортизационные отчисления).Выбора без долгового денежного потока доходов или денежного поток а для собственного капитала.
   
2. Выбора номинального или реального денежного потока доходов.
   
3. Периода времени, в течение которого будет определяться и дисконтироваться величина будущих доходов.
   
4. Ставки дисконтирования или капитализации будущих доходов.
   
5. Обоснования остаточной стоимости бизнеса.
   

1.1. Основы оценки действующих предприятий

Подход оценки активов или накопления активов (затратный под­ход) основан на определении стоимости воспроизводства данного предпри­ятия, т.е. воспроизводства (приобретения) его точной копии в настоящее время по ныне действующим ценам, или стоимости замещения, т.е. стоимо­сти нового объекта, являющегося по своим функциональным характери­стикам наиболее близким аналогом оцениваемого предприятия.

Определение стоимости предприятия с использованием затратного подхода позволит определить верхний предел стоимости данного предпри­ятия, так как инвестор, действуя по принципу замещения, никогда не запла­тит за оцениваемый объект больше, чем стоимость его воспроизводства или замещения.

Отличительный признак оценки активов - это поэлементная оценка всех имеющихся активов предприятия, как материальных, так и нематери­альных и определение их полной восстановительной стоимости. Для опре­деления реальной рыночной стоимости всех активов из полной восстановительной стоимости вычитают все виды износа активов физический, моральный и экономический. Стоимость всего предприятия получают суммированием стоимости его отдельных активов. В зависимости от цели оценки и характера оцениваемого предприятия применяют различные методы затратного подхода.

Подход сравнительной оценки (рыночный подход) основан на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостью других сопоставимых предприятий. Этот подход основан на постулате: сходные интересы в предприятии должны быть проданы по сходным ценам. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в сопоставимое организация, либо в оцениваемое . Поэтому данные о предприятиях, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок могут послужить основой для определения стоимости оцениваемого предприятия.

Классификация методов оценки стоимости предприятия в рамках приведенных подходов к оценке приведена таблице 1.


Таблица 1.

Обзор подходов и методов, используемых при оценке

предприятий

Подход к оцен-	Затратный	Доходный	Рыночный
ке
	(оценка активов	(дисконтирование	(сравнительная
	или накопление	доходов или ка-	оценка)
	Активов)	питализация до-
		ходов)

Тема 2 Виды стоимости и основные принципы оценки бизнеса

1. 
   Виды стоимости
   
2. Принципы оценки, основанные на представлениях пользователя
   
3. Принципы, связанные с рыночной средой
   

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Стоимость отличается от цены и затрат.

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно рассчитываемую стоимость.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка.

Нормативно рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами.

С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

Страховая стоимость – стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость – стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства – это стоимость объекта собственности, создаваемой по той же планировке и из тех же материалов, что и оцениваемая, но по ныне действующим ценам.

Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.

В бухгалтерском учете различают:

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.

В зависимости от перспектив развития предприятия различают:

Стоимость действующего предприятия – это стоимость сформировавшегося предприятия как единого целого, а не какой-либо его составной части.

Ликвидационная стоимость, или стоимость вынужденной продажи, - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности.

Эффективная стоимость – стоимость активов, равная большей из двух величин – потребительной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

Цена – это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу.

Себестоимость - это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включет совокупность затрат, издержек или расходов.


2. Факторы, влияющие на величину оценочной стоимости

При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро – и макроэкономические факторы, определяющие оценочную стоимость – спрос, - доход (прибыль), - время, - риск, - контроль, - ликвидность, - ограничения, - соотношение спроса и предложения.

Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций.


3. Принципы оценки бизнеса


Существует три группы взаимосвязанных принципов оценки:

• основанные на представлениях собственника;
  
• связанные с эксплуатацией собственности;
  
• обусловленные действием рыночной среды.
  

Большое количество принципов не означает, что можно применять их все

сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать действие. К примеру, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки.

а) принцип полезности

б) принцип замещения: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

в) принцип ожидания или предвидения. Заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут, получены в будущем от владения данным организациям.

Вторая группа принципов.

а) принцип вклада включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

б) принцип остаточной продуктивности.

Это принцип базируется на теории предельного дохода, принцип предельной производительности.

Принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

Третья группа принципов.

а) принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходностью и т.д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

б) принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда организация характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов. Рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется выше его стоимости.

в) принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

г) принцип зависимости от внешней среды.

д) принцип изменения стоимости.

е) принцип экономического разделения, т.е., имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

ж) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.


4. Методы, используемые для оценки бизнеса

Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях.

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования.

Затратный подход основан на принципе замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Доходный подход состоит:

1) метод капитализации

2) метод дисконтирования денежных потоков

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле V = D: R, где D – чистый доход бизнеса за год;

R – коэффициент капитализации.

Методы затратного подхода:

1. метод чистых активов

2. метод ликвидационной стоимости

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Методы сравнительного дохода:

1. метод рынка капитала

2. метод сделок

3. метод отраслевых коэффициентов

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую компанию.

Метод сделок основан на анализе цен, приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

Процесс оценки бизнеса может быть разделен на семь этапов:

1. определение задачи

2. составление плана оценки

3. сбор и проверка информации

4. выбор уместных подходов к оценке

5. согласование результатов и подготовка итогового заключения

6. отчет о результатах оценки стоимости

7. представление и защита отчета


2. Принцип оценки бизнеса


Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:

1. 
   Принципы, основанные на представлениях пользователя.
   
2. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.
   
3. Принципы связанные с рыночной средой.
   
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
   

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Однако, люди часто покупают, покупают не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может быть несовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.


Принципы основанные на представлениях пользователя.


Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею. Или она полезна, поскольку создает чувство гордости собственника и удовлетворяет иную психологическую потребность.


Определение полезности: Полезность – это способность данной недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении данного периода времени.

В случаях с имуществом, приносящим доход, удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока дохода. Другими словами, сколько один человек будет платить другому, если недвижимость арендована? Эти сбережения приписаны к собственности, даже если фактически деньги не переходят из рук в руки.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно инвестор анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов.

Следовательно принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.


Этот метод лежит в основе каждого из 3-х традиционных подходов к стоимости, используемых в процессе оценки. Таковыми являются методы: прямого сравнительного анализа продаж, подходный и затратный.

Схожим с принципом замещения является понятие альтернативных издержек как меры того сколько теряет инвестор при вкладывании средств именно в данное организация отказавшись от альтернативных предложений.

Так же важным для инвестора является величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.