Учебно-методический комплекс для студентов по дисциплине «оценка бизнеса и инноваций» для всех специальностей Астана 2010

Вид материала

Учебно-методический комплекс

Содержание Анализ относительных показателей Оценка и анализ финансового состояния предприятия Абсолютная устойчивость финансового состояния 3.Неустойчивое (предкризисное )финансовое состояние Вертикальный и горизонтальный анализы Показатели ликвидности Показатели рентабельности Инвестиционные показатели 1. Предварительная экспертиза проектов Концепция проекта Рис. 3. Отбор проектов по экологическому и экономическому критериям Особенности предварительной экспертизы проектов в экономике. Предварительная экспертиза показала, что Предварительная экспертиза показала, что Метод техники остатка для земли

Подобный материал:

• Учебно-методический комплекс по дисциплине: «анализ проектов» для студентов специальностей, 2311.99kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Мониторинг земель» для специальностей 050907-, 1153.66kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «финансы» астана, 2010, 1311.57kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Земледелие и растениеводство» Астана 2010, 692.59kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Инвестиционная деятельность предприятия», 593.61kb.
• Учебно-методический комплекс Для студентов всех специальностей, кроме специальности, 519.51kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Основы безопасности жизнедеятельности», 596.12kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Экономика недвижимости» Астана 2010, 1852.8kb.
• О. А. Миронова Учебно-методический комплекс дисциплины «основы международного бизнеса», 782.97kb.
• Учебно-методический комплекс по дисциплине «Анализ данных и прогнозирование экономики», 2284.42kb.

Тема 8. Оценка финансового состояния предприятия

1.Финансовый анализ предприятия как необходимый элемент оценки

2.Анализ финансового состояния предприятия

3. Анализ финансовой устойчивости предприятия

.

Содержание, значение и задачи анализа финансового состояния предприятия.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка. Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, организация, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных. Бизнес, организация и фирма обладают всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи.

Во 1-ых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляется с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи.

Во 2-ых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.

В 3-их, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Здесь проявляется особенность бизнеса как товара – потребность в регулировании купли-продажи.

В 4-ых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и формировании рыночных цен на бизнес в его оценке.

Организация, как имущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства. Оценка предприятия означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства предприятия как товара, т.е. и его полезность, и затраты, необходимые для этой полезности.

Основными факторами, определяющими оценочную стоимость является:

• Спрос;
  
• Настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;
  
• Затраты на создание аналогичных предприятий;
  
• Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
  
• Риск получения доходов;
  
• Степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.
  

Содержание финансового анализа представляет собой систему специальных знаний, связанных с исследованием финансово-хозяйственной деятельности субъекта. Финансовый анализ по данным финансовой отчетности называют классическим способом анализа. Главной его целью является глубокое, тщательное и комплексное исследование финансово-хозяйственной деятельности субъекта и на этой основе получение ответа на вопрос, какова эффективность ее, каковы важнейшие пути оздоровления и укрепления финансовой устойчивости хозяйствующего субъекта, повышения его деловой активности.

Основу любой науки составляют ее предмет и метод. Под методом финансового анализа следует понимать совокупность способов и приемов, с помощью которых исследуется его предмет – финансово-хозяйственная деятельность субъекта. К характерным особенностям метода относятся: использование системы показателей, выявление и изменение взаимосвязи между ними.

Финансовый анализ подразделяется на внутренний и внешний.

Внутренний финансовый анализ проводится в самом хозяйствующем субъекте. Он может использовать в качестве источника любую информацию, циркулирующую внутри субъекта, например, данные о технической подготовке производства, нормативную и плановую информацию, данные управленческого учета. Внутренний финансовый анализ более глубоко исследует причины сложившегося финансового положения, эффективность использования активов хозяйствующего субъекта, взаимосвязь показателей объема, себестоимости и дохода.

Внешний финансовый анализ осуществляется на основе данных публичной финансовой отчетности и проводится в основном за пределами хозяйствующего субъекта его заинтересованными контрагентами, собственниками или государственными органами. К выполнению его привлекаются специалисты-аналитики, являющиеся посторонними лицами для хозяйствующего субъекта и потому не имеющими доступа к его внутренней информационной базе. Особенностями внешнего финансового анализа являются: множественность субъектов анализа, пользователей информации о деятельности хозяйствующего субъекта; разнообразие целей и интересов субъектов анализа; наличие типовых методик анализа, стандартов учета и отчетности; ориентация анализа только на публичную, внешнюю отчетность хозяйствующего субъекта; ограниченность задач анализа как следствие предыдущего фактора; максимальная открытость результатов анализа для пользователей информации о деятельности хозяйствующего субъекта.

На практике выбранные основные методы анализа финансовой отчетности: горизонтальный, вертикальный, трендовый, метод финансовых коэффициентов, сравнительный, факторный.

Горизонтальный анализ – представление данных в виде индексов по отношению к базисному году или процентное изменение по статьям за анализируемый период и сопоставление полученных данных.

Вертикальный анализ – определение структуры итоговых финансовых показателей с выявлением влияния каждой позиции отчетности на результат в целом.

Трендовый – сравнение каждой позиции отчетности с рядом предшествующих периодов и определение тренда. С помощью тренда формируются возможные значения показателей в будущем, а, следовательно, ведется перспективный анализ.

Анализ относительных показателей (коэффициентов) – расчет относительный между отдельными позициями отчета или позициями разных форм отчетности, определение взаимосвязи показателей.

Сравнительный – это и внутрихозяйственный анализ сводных показателей подразделений, цехов, дочерних фирм и т.п., и межхозяйственный анализ предприятия в сравнении с данными конкурентов, со среднеотраслевыми и средними общеэкономическими данными.

Факторный – анализ влияния отдельных факторов (причин) на результативный показатель с помощью детерминированных и стохастических приемов исследования.

Для обеспечения финансовой устойчивости организация должно не только обладать гибкой структурой капитала, но обязательно уметь организовать движение финансовых ресурсов таким образом, чтобы достичь постоянного превышения доходов над расходами с целью создания условий для сохранения платежеспособности и самовоспроизводства. Посему, финансовая устойчивость предприятия представляет собой, прежде всего способность предприятия функционировать и развиваться, сохранять равновесие своих активов и пассивов в изменяющейся внутренней и внешней среде, которая гарантирует его постоянную платежеспособность и инвестиционную привлекательность в пределах допустимого уровня риска.

Финансовое состояние предприятия, его устойчивость и стабильность непосредственно зависят от результатов его производственной, коммерческой и финансовой деятельности. Если производственный и финансовый планы успешно выполняются, то это благоприятно влияет на финансовое положение предприятия, и, наоборот, из-за недовыполнения плана по производству и реализации продукции происходит повышение ее себестоимости, уменьшение выручки и суммы прибыли и как следствие, ухудшение финансового состояния предприятия и его платежеспособности. Значит, устойчивое финансовое состояние предприятия – это итог грамотного и искусного управления всем комплексом факторов, непосредственно определяющим результаты хозяйственной деятельности предприятия.

Первооснова, информационный источник для анализа финансового состояния предприятия – отчетный бухгалтерский баланс, отчеты о прибыли и убытках, о движении капитала, о движении денежных средств и другие формы отчетности, а также данные первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса.

Показатели должны быть такими, чтобы все те, кто связан с организациям экономическими отношениями, могли ответить на вопрос насколько надежно организация как партнер, а следовательно, принять решение об экономической выгодности продолжения отношений с ним. Анализ финансового состояния предприятия основывается главным образом на относительных показателях, т.к. абсолютные показатели баланса в условиях инфляции практически невозможно привести в сопоставимый вид. Относительные показатели можно сравнивать с:

• Общепринятыми «нормами» для оценки степени риска и прогнозирования возможности банкротства;
  
• Аналогичными данными других предприятий, что позволяет выявить сильные и слабые стороны предприятия и его возможности;
  
• Аналогичными данными за предыдущие годы для изучения тенденции улучшения или ухудшения финансового состояния предприятия.
  

Финансовое состояние предприятия во многом зависит от того, какие средства оно имеет в своем распоряжении и куда они вложены. По степени принадлежности используемый капитал подразделяется на собственный и заемный. По продолжительности использования подразделяется на долгосрочный постоянный капитал и краткосрочный. Необходимость в собственном капитале обусловлена требованиями самофинансирования предприятия. Он является основой самостоятельности и независимости предприятия. Но нужно учитывать, что финансирование деятельности предприятия только за счет собственных средств не всегда выгодно для него, особенно в тех случаях, если производство носит сезонный характер. Тогда в отдельные периоды будут накапливаться большие средства на счетах в банке, а в другие периоды будет недостаток. Кроме того, цены на финансовые ресурсы невысокие, а организация может обеспечить более высокий уровень отдачи на вложенный капитал, чем платить за кредитные ресурсы, то привлекая заемные средства, оно может повысить рентабельность собственного капитала. В то же время если средства предприятия созданы в основном за счет краткосрочных обязательств, то его финансовое положение будет неустойчивым, т.к. с ними необходима постоянная оперативная работа, направленная на контроль за их своевременным возвратом и на привлечение в оборот на продолжительное время других капиталов. Следовательно, от того, насколько оптимально соотношение собственных и заемных капиталов, во многом зависит финансовое положение предприятия. Выработка правильной финансовой стратегии помогает многим предприятиям повысить эффективность своей деятельности.

В связи с этим важные показатели, которые характеризуют рыночную устойчивость предприятия является:

• Коэффициент финансовой автономии (независимости) или удельный вес собственного капитала в общей сумме капитала;
  
• Коэффициент финансовой зависимости (доля заемного капитала);
  
• Плечо финансового рычага или коэффициент финансового риска (отношение заемного капитала к собственному).
  

2. .Оценка и анализ экономического потенциала и финансового положения предприятия.


В условиях рыночных отношений исключительно велика роль анализа финансового положения хозяйствующего субъекта, т. е. предприятия. Это связано с тем, что предприятия приобретают самостоятельность и несут полную ответственность за результаты своей производственно - предпринимательской деятельности перед собственниками, работниками, коммерческими партнерами и другими контрагентами.

Финансовое положение представляет собой отражение финансовой устойчивости предприятия на определенный момент и обеспеченности его финансовыми ресурсами для надежного осуществления хозяйственной деятельности и своевременного погашения своих долговых обязательств. Под финансовой устойчивостью следует понимать такое состояние финансовых ресурсов, при котором обеспечиваются самофинансирование воспроизводственных затрат и платежеспособность предприятия.

Для оценки устойчивости финансового состояния предприятия используется целая система показателей, характеризующих изменения:

• Структуры капитала предприятия по его размещению и источникам образования;
  
• Эффективности и интенсивности его использования;
  
• Платежеспособности и кредитоспособности;
  
• Запаса его финансовой устойчивости.
  

Финансовое положение определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в какой степени гарантированы экономические интересы самого субъекта и его партнеров по финансовым и другим отношениям.

Финансовый анализ предприятия включает в себя анализ:

1.финансового положения;

2. доходности;

3.деловой активности и эффективности предпринимательской деятельности.

Основными источниками информации для анализа финансового состояния предприятия служат отчетный бухгалтерский анализ, отчет о прибылях и убытках и т.д. Как известно, между статьями актива и пассива баланса существует тесная взаимосвязь. Каждая статья актива баланса имеет свои источники финансирования. Источником финансирования долгосрочных активов, как правило, является собственный капитал и долгосрочные заемные средства. Текущие активы образуются как за счет собственного капитала, так и за краткосрочных заемных средств. Желательно, чтобы наполовину они были сформированы за счет собственного, а наполовину – за счет заемного капитала. Тогда обеспечивается гарантия погашения внешнего долга.

Оценка и анализ финансового состояния предприятия


Рассчитывается структура распределения собственного капитала, а именно доля собственного оборотного капитала и доля собственного основного капитала в общей его сумме. Отношение собственного оборотного капитала к общей его сумме получило название «коэффициента маневренности капитала», который показывает, какая часть собственного капитала находится в обороте, т.е. в той форме, которая позволяет свободно маневрировать этими средствами. Коэффициент должен быть высоким, чтобы обеспечить достаточную гибкость в использовании собственных средств предприятия. Излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат (материальных оборотных фондов) является одним из критериев оценки финансовой устойчивости предприятия.

Шеремет А.Д., Ковалев В.В. выделяют четыре типа финансовой устойчивости.

1. Абсолютная устойчивость финансового состояния, если запасы и затраты (З) меньше суммы собственного оборотного капитала (Скоб) и кредитов банка под товарно-материальные ц

енности (КРмтц), а коэффициент обеспеченности запасов и затрат источниками средств (Коз) больше единицы.


З < Скоб + Крмтц Коз =(Скоб +Крмтц) : З>1


2.Нормальная устойчивость, при которой гарантируется платежеспособность предприятия.

З = Скоб = КРмтц Коз = (Скоб + КРмтц) : З=1


3.Неустойчивое (предкризисное )финансовое состояние при котором нарушается платежный баланс, но сохраняется возможность восстановления равновесия платежных средств и платежных обязательств за счет привлечения временно свободных источников средств (Ивр) в оборот предприятия (резервного фонда, фонда накопления и потребления), кредитов банка, на временное пополнение оборотных средств, превышения нормальной кредиторской задолженности над дебиторской и др.


З = Скоб + КРмтц + Ивр Коз = (Скоб + КРмтц+ Ивр) : З=1


При этом финансовая устойчивость считается допустимой, если соблюдаются следующие условия:

• Производственные запасы плюс готовая продукция равны или превышают сумму краткосрочных кредитов и заемных средств, участвующих в формировании запасов;
  
• Незавершенное производство плюс расходы будущих периодов равны или меньше суммы собственного оборотного капитала.
  

Если эти условия не выполняются, то имеет место тенденция ухудшения финансового состояния.


4. Кризисное финансовое состояние (предприятия находятся на грани банкротства), при котором


З>Cкоб + КРмтц+Ивр Коз= (Скоб+КРмтц+Ивр) : З<1


Равновесие платежного баланса в данной ситуации обеспечивается за счет просроченных платежей по оплате труда, ссудам банка, поставщикам, бюджету и т.д. Устойчивость финансового состояния может быть восстановлена путем ускорения оборачиваемости капитала в текущих активах, в результате чего произойдет относительное его сокращение на рубль товарооборота.

Вертикальный и горизонтальный анализы финансовой документации являются частью экспресс-анализа финансового состояния предприятия и позволяют увидеть в динамике происходящие изменения в структуре капитала компании, источниках финансирования, доходности и т.п.

Если табл 1. дополнить данными за несколько прошедших лет, то можно сделать вывод о динамике происходивших изменений в структуре активов, пассивов и финансовых результатах.

По данным отчетности на начало и конец периода можно сделать следующие выводы: значительную долю активов составляют основные средства (более 80%), что связано с особенностями производственного цикла на предприятии; доля оборотных активов несколько увеличилась (с 16,8 до 18,7%), значительная величина их аккумулируется в запасах; доля наиболее ликвидных активов низка.

Величина собственных оборотных средств (собственные средства с учетом долгосрочной задолженности минус основные средства и иные внеоборотные активы) на конец периода составила:

(450 467 662+11 068 897)-458 158 881= 3 377 678 или Текущие (оборотные) активы минус Текущие обязательства:

106 320 390-102 942 399=3 377 991.

Управление собственными оборотными средствами на предприятии осуществляется постоянно, и от этого во многом зависит результат всей текущей деятельности предприятия.


Табл.1. Предоставление данных бухгалтерской отчетности в сопоставимом виде в процессе оценки

Показатели	На начало года		На конец года
	Тыс.тнг.	%	Тыс.тнг.	%
БАЛАНС	548715121	100	564478959	100
1.Внеоборотные активы - всего	456313002	83	458158881	81
В том числе имеет основные средства	383613755	69,9	382791434	67,8
2.Оборотные активы - всего	92302822	16,8	106320390	18,7
В том числе:
запасы	50758467	9,3	59104565	10,5
дебиторская	37943611	6,9	39953350	7,1
задолженность
денежные средства	329229	0,6	451583	0,8
3.Капитал и резервы	450456588	82,1	450467662	79,8
4.Долгосрочные пассивы	11177921	2,0	11068897	1,96
5.Краткосрочные пассивы	87041475	15,9	102942399	18,2
Выручка (нетто) от реализации	53520338	100	61923037	100
Себестоимость реализации товаров	25743283	48,1	24397676	39,4
Прибыль от реализации	26599608	49,7	36919360	60,6
Прибыль после уплаты налогов	4923871	9,2	5387304	8,7

Соотношение в структуре баланса между основными и оборотными активами меняется в зависимости от отраслевой принадлежности предприятия.


Показатели ликвидности

Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности предприятия выполнять свои краткосрочные обязательства. Коэффициент покрытия показывает, сколько тенге текущих активов предприятия приходится на 1 тнг. текущих обязательств. Ориентировочное нижнее значение показателя – 2.

Коэффициент покрытия = Текущие активы/Текущие обязательства

Рассчитаем значение коэффициента по данным табл.1 на конец периода:

106 320 390 / 102 942 399 = 1,03.

В этом показателе не учитывается степень ликвидности отдельных компонентов оборотного капитала, поэтому необходимо рассчитать коэффициенты быстрой и абсолютной ликвидности.

Коэффициент быстрой ликвидности показывает, какие средства могут быть использованы, если срок погашения всех или некоторых текущих обязательств наступит немедленно. При расчете данного коэффициента не учитываются товарно-материальные запасы, так как их перевод в денежные средства осуществляется, как правило, значительно медленнее, чем других оборотных средств. К денежным средствам и дебиторской задолженности в числителе можно добавить легко реализуемые ценные бумаги. Ориентировочное нижнее значение коэффициента – 1.

Коэффициент быстрой ликвидности = (Денежные средства + Дебиторская задолженность)/Текущие обязательства

По данным табл.1 на конец периода:

(106 320 390 – 59 104 565)/102 942 399 = 0,46.

Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно. Ориентировочное нижнее значение коэффициента – 0,2.

Коэффициент абсолютной ликвидности = (Денежные средства + Легкореализуемые ценные бумаги)/Текущие обязательства

По данным табл.1 на конец периода:

451 583/102 942 399 = 0,004.

Все значения рассчитанных показателей ликвидности ниже нормативных, что потребует анализа причин данного состояния.


Показатели рентабельности

Данная группа показателей дает представление об эффективности хозяйственной деятельности предприятия. Можно выделить две группы показателей, которые характеризуют рентабельность:

• Продаж;
  
• Части активов или совокупных активов.
  

Рентабельность продаж – отношение прибыли к нетто-выручке от реализации. В зависимости от целей оценки и данных по сопоставимым компаниям можно рассчитывать рентабельность продаж с меняющимся числителем.

Рентабельность продукции показывает удельный вес прибыли до выплаты процентов и налогов в каждом тенге оборота.

Рентабельность продукции = Прибыль до выплаты процентов и налогов (Прибыль от реализации)/Нетто-выручка от реализации

Этот коэффициент свидетельствует об эффективности не только хозяйственной деятельности, но и ценообразования.

По данным табл.1:

36 919 360 / 61 923 037 = 0,6.

Коммерческая маржа = Прибыль после выплаты налогов (Чистая прибыль) / Нетто-выручка от реализации

По данным табл. 1:

5 387 304 / 61 923 037 = 0,087.

Рентабельность активов прямо пропорционально связана с деловой активностью и оборотом капитала. Если организация не пользуется кредитом, то рентабельность активов совпадает с рентабельностью собственных средств.


Инвестиционные показатели

Цель данного анализа в процессе оценки – предоставить сопоставимую информацию о рыночной цене акции в сравнении с номинальной, о размере выплачиваемых дивидендов и т.д.

Прибыль на акцию=(Чистая прибыль - Дивиденды по привилегированным акциям)/Общее число обыкновенных акций.

Используя данные табл.1 на конец периода, предположим, что в обращение выпущены только обыкновенные акции в количестве

1 000 000 шт. В этом случае прибыль на акцию составит:

5 387 304:1 000 000 = 5,387 тыс.тнг.

Отношение рыночной акции к прибыли на акцию отражает цену, которую инвесторы готовы заплатить за единицу доходов

Цена единицы доходов = Рыночная цена обыкновенной акции/Прибыль на одну обыкновенную акцию.

Балансовая стоимость акции показывает, сколько может получить держатель одной обыкновенной акции в случае ликвидации компании.

Балансовая стоимость акции = Собственные средства/Количество выпущенных обыкновенных акций.

По данным табл.1 на конец периода балансовая стоимость акции составит 450,5тыс.тнг.(450 467 662/1 000 000).

Табл.2.Анализ инвестиций включает три основных компонента:

Собственные оборотные средства	Капиталовложения	Потребности в финансировании
Анализ собственных оборотных средств включает:	Включают инвестиции, необходимые для:	Включают: получение и погашение долгосрочных кредитов
Определение суммы начального собственного оборотного капитала	Замены существующих активов по мере их износа	Выпуск акций
Установление дополнительных величин, необходимых для финансирования будущего роста предприятия	Покупки или строительства активов для увеличения производственных мощностей в будущем

Осуществляется:

На основе прогноза отдельных компонентов собственных оборотных средств	На основе оцененного остающегося срока службы активов	На основе потребностей в финансировании существующих уровней задолженности и графиков погашения долгов
В процентах от изменения объема продаж	На основе нового оборудования для замены или расширения

С помощью анализа финансовых коэффициентов финансовых отчетов предприятий можно выявить:

• Сильные и слабые стороны данного бизнеса;
  
• Диспропорции в структуре капитала;
  
• Уровень риска при инвестировании средств в данный бизнес;
  
• Базу для сравнения с компаниями-аналогами.
  

Финансовый коэффициент – отношение одного бухгалтерского показателя к другому.

Анализ финансовой устойчивости предприятия начинают с исследования динамики состава и структуры активов финансовой отчетности, который дает возможность установить размер абсолютного и относительного прироста или уменьшения всего имущества предприятия и отдельных его видов. Прирост (уменьшение) актива свидетельствует о расширении (сужении) деятельности предприятия.

При анализе активов, являющихся важнейшим элементом финансовой отчетности, изучается их наличие, состав, структура и происшедшие в них изменения. Анализ структуры активов в целом и его отдельных группировок позволяет судить о рациональном их размещении. Увеличение активов положительно характеризует работу предприятия, поскольку свидетельствует о его дальнейшем развитии.

Одним из показателей характеризующих состояние предприятия является его платежеспособность, т.е. возможность наличными денежными ресурсами своевременно погасить свои платежные обязательства. Анализ платежеспособности необходим не только для предприятия с целью оценки и прогнозирования финансовой деятельности, но и для внешних инвесторов (банков). Прежде чем выдавать кредит, банк должен удостовериться в кредитоспособности заёмщика. То же должны сделать и предприятия, которые хотят вступить в экономические отношения друг с другом. Особенно важно знать о финансовых возможностях партнера, если возникает вопрос о предоставлении ему коммерческого кредита ил отсрочки платежа.

Оценка платежеспособности осуществляется на основе характеристики ликвидности текущих активов, т.е. времени необходимого для превращения в денежную наличность. От степени ликвидности баланса зависит платежеспособность, и в то же время ликвидность характеризует не только текущее состояние расчетов, но и перспективу.

Существенным фактором ухудшения финансового состояния предприятий является то, что в условиях инфляции имеет место, по существу, изъятие части оборотных средств. В бухгалтерском учете на конец отчетного периода выручка от реализации отражается исходя из фактических цен на реализованную продукцию, а затраты на сырье и материалы по фактическим заготовительным ценам. Если производственный цикл у предприятия длительный, то выручка от реализации и затраты на производство продукции на конец данного периода в результате инфляции становится несопоставимыми. Поэтому прибыль, определенная на конец периода завышается на сумму разницы между фактическими затратами, которые следует осуществить с учетом инфляции. В соответствии с действующим порядком ведения бухгалтерского учета и налогообложения данная сумма прибыли подпадает под налогообложение и изымается у предприятия. Вследствие этого масса оборотных средств у предприятия уменьшается. Это подтверждается и отставанием роста запасов товарно-материальных ценностей вследствие повышения оптовых цен. С целью устранения подобного неоправданного изъятия у предприятий оборотных средств следовало бы ежеквартально переоценивать производственные запасы и незавершенное производство. Это сократит налогооблагаемую базу и будет способствовать недопущению изъятия оборотных средств в виде части налога на прибыль.


Тема 9. Формализация процедуры оценки


1. Предварительная экспертиза проектов

2.Заключение договора на проведение оценки

3.Основные требования к участникам оценки стоимости предприятия


Цель процедуры оценки— это предварительный отбор 'Жизнеспособных" проек­тов для последующего обоснования их экономической эффектив­ности.

Предварительная экспертиза, предшествующая расчетам эко­номической эффективности, включает качественный анализ сущ­ности проекта и его концепции, оценку внешних эффектов и предварительный отбор проекта по социальным, экологическим, политическим и другим критериям эффективности.

Риск в реализации инвестиционных проектов предполагает творческий подход к методам и гибкость схем принятия решений. При этом наряду с количественным анализом широко использу­ется качественный. Важную роль в оценке проектов и предпри­ятий играет интуиция.

Выбор схемы и методов оценки проектов и предприятий в первую очередь зависит от двух моментов.

От лица, принимающего решение. Собственник заинтере­сован в более глубоких оценках эффективности производства, чем
кредитор, интересы которого в основном ограничиваются свое­
временностью возврата ссуды и процента, ликвидностью залога,
кредитоспособностью заемщика. Менеджер часто предпочитает
снять с себя ответственность, апеллируя к коллективному мне­нию, инструкциям и суждениям вышестоящих лиц.

От особенностей проекта — его сложности, рискованности,
объемов требующегося финансирования, как абсолютных, так и
относительных.

Концепция проекта может основываться на реализации, на­пример, таких идей, как:

-освоение новых источников полезных ископаемых и дру­гих сырьевых ресурсов;

-разработка новых видов продукции и/или новых технологий;

комплексная переработка исходного сырья;

-удовлетворение растущего спроса на выпускаемую продукцию и услуги на внутреннем или на мировых рынках;

-увеличение масштабов производства с целью экономии из­держек;

- использование благоприятных изменений общеэкономиче­ских условий (например, налоговых льгот).

Кроме того, проект может преследовать внеэкономические цели, например охрану окружающей среды, строительство неком­мерческого жилья и т.д.

Предварительная экспертиза проекта должна включать его инженерную экспертизу, определяющую техническую достижи­мость идей, положенных в основу проекта.

Во всех случаях принятию решения о финансировании дол­жен предшествовать профессиональный анализ реалистичности потенциальных преимуществ проекта.

Отобранные проекты должны соответствовать специализации фирмы и ее целям. Чрезмерная диверсификация ведет к потере управляемости проектом со стороны его участников и увеличивает риск провала проекта.

Например, в процессе конверсии авиастроительное организация разработало проект выпуска троллейбусов. Организация, не имею­щее опыта в области конструирования средств городского транс­порта, технически не справилось с задачей. Вся серия троллейбусов оказалась забракованной, а изготовитель понес огромные убытки.

Другой пример. Фирме, специализирующейся на жилищном строи­тельстве, предложены два проекта: строительство гаражей и соору­жение телефонной станции. Второй из них отличался высокой эффек­тивностью, но требовал многих специальных знаний. Поэтому строи­тельная организация поступила дальновидно, отклонив этот проект, но согласившись на проектирование и строительство гаражей.

Отбор проектов производится по совокупности экономиче­ских, экологических, социальных, политических критериев. Со­измерение этих критериев связано с труднопреодолимыми пре­пятствиями.

Пример. В 80-е гг. была разработана методика выбора наиболее эффективной защиты АЭС от аварий. Методика основывалась на показателях риска и 'Цены жизни". Она предполагала сведение воз­можных последствий аварий в ядерной энергетике в виде потери людьми здоровья и даже жизни к экономическим потерям националь­ного дохода. При этом технические и соответственно инвестицион­ные решения принимались, исходя из критерия максимализации эконо­мической эффективности. Как показал пример чернобыльской катаст­рофы, аварии на АЭС затрагивают жизненные интересы миллионов ничего не подозревающих людей. Поэтому оценка их здоровья и жизни в виде денежной суммы потерь кощунственна и некорректна.

В то же время каждый человек вправе применить теорию риска к самому себе, если, например, он решает вопрос о целесообразности перехода на высокооплачиваемую, но опасную для жизни и здоровья работу.

Для того чтобы отобрать проекты по нескольким несоизмери­мым показателям, используется методика многокритериального отбо­ра проектов. Она основана на выделении ведущего критерия, пере­воде остальных критериев в ограничения и анализе допустимых границ абсолютной эффективности по каждому из ограничений.

Какой из нескольких показателей следует выбрать в качестве ведущего, отнеся другие к ограничениям? На первый взгляд при оценке проектов и предприятий приоритет должен быть отдан экономическим показателям. Однако такое решение не всегда правильно.

Покажем это на примере строительства АЭС, которая должна была использовать в качестве топлива накопившиеся радиоактивные отходы. Захороненные на дне местного водоема, они представляли экологическую угрозу для региона. Ведущим показателем в проекте была выбрана эконо­мическая эффективность. Но при этом проект проигрывал в сравнении с другими вариантами снабжения региона энергией. Поэтому он не был принят. Однако этот проект имеет неоспоримые преимущества, если в ка­честве ведущей его цели и критерия принять экологическую безопасность. В этом случае шансы проекта на инвестирование повышаются.

На примере рис. 3 показана суть методики многокритериального отбора проектов.

	'; i ;';;.	в	IV •
A			•	A '
	ii	в	III	•
				►

Экономический эффект

Рис. 3. Отбор проектов по экологическому и экономическому критериям

На рис. 3 линия АА — это нижняя допустимая граница эко­логического эффекта. Все проекты, лежащие ниже этой линии, неприемлемы (например, противоречат законодательству по охра­не окружающей среды). Линия В В — это нижняя граница эконо­мического эффекта. Проекты, лежащие слева от этой линии, не отвечают представлению фирмы о приемлемой для нее процент­ной ставке на авансированный капитал.

Поэтому из 11 проектов, чьи экологические и экономические показатели представлены на рис. 3, только четыре, расположен­ные в квадрате IV, полностью отвечают как экономическому, так и экологическому критерию. Эти четыре проекта отобраны для дальнейшего, более детального экономического анализа с помо­щью критериев сравнительной экономической эффективности.

Особенности предварительной экспертизы проектов в экономике. Особое внимание при оценке эффективности проекта (предприятия) необходимо обратить на следующие факторы:

Сложность схемы реализации проекта: при низкой надеж­ности экономических и финансовых связей в российских услови­ях более сложные схемы реализации, предусматривающие боль­шое число разработчиков, изготовителей и других участников
проекта, могут привести к его несостоятельности.

Платежеспособность участников инвестиционного процесса. Если в составе участников имеются предприятия с высокой
финансовой задолженностью, это снижает оценку жизнеспособ­ности проекта. В условиях массовых неплатежей этот фактор является одним из решающих при отборе проектов и программ.

Уровень цены проекта. Даже при самой высокой его эф­фективности проект трудно реализовать, если он требует инвестиций, превышающих некоторые пороговые значения. В нашей
стране это пороговое значение существенно ниже, чем в других
странах.

Структура инвестиций. Высокий удельный вес бюджетного
финансирования по незащищенным статьям из-за неудовлетворительного исполнения бюджета в России снижает надежность проекта.

Рассмотрим практику предварительной экспертизы проекта на двух примерах.

Пример 1. Оценка финансово-промышленной компанией це­лесообразности инвестирования средств в завод по производству ферросплавов.

Предварительная экспертиза показала, что:

— растущий внешнеэкономический спрос на ферросплавы российского производства вызван высокой энергоемкостью и экологической нагрузкой (поэтому вывоз ферросплавов равносилен экспорту энергии и улучшает эко­логическую обстановку в стране-потребителе);

-на заводе применяется устаревшая технология выплавки ферроспла­вов в доменных печах. Однако на качестве продукции это не отражается, а
издержки производства при доменной технологии по сравнению с электро­плавильным способом относительно меньше;

--производство ферросплавов в доменных печах связано с вредными вы­бросами в атмосферу отходящих газов. Однако для завода, расположенного
на окраине маленького уральского городка, этот эффект не вызовет в бу­дущем дополнительных трудностей;

--влияния возможного повышения железнодорожных тарифов удастся
избежать за счет перехода на автомобильные перевозки;

требующиеся инвестиции могут окупиться в течение 2—3 лет и по
объему не занимают значительного веса в активах инвестора.

По результатам предварительной экспертизы проекта финан­сово-промышленная компания приняла решение об инвестирова­нии завода по производству ферросплавов. Эффективность дан­ного решения впоследствии была доказана на практике.

Пример 2. Оценка целесообразности инвестирования средств в автомобильное производство.

Предварительная экспертиза показала, что:

— неконкурентоспособность продукции предприятия не только на
внешнем, но и на внутреннем рынке (последнюю удастся поддержать толь­
ко в случае удачного лоббирования таможенных тарифов на ввоз автомоби­лей данного класса);

-на предприятии отсутствуют проектно-конструкторские и техно­логические заделы, которые позволили бы перейти на новую продукцию без
участия западных компаний;

-переход завода на новую продукцию потребует замены жестких ав­томатических линий, составляющих технологическую основу производства;

-для уменьшения цены продукции и повышения уровня ее конкуренто­способности необходимо сокращение не менее 50—60% рабочих мест, что
вызовет отрицательный социальный эффект;

-экологическое воздействие предприятия, находящегося в пределах го­родской черты, со временем вызовет со стороны местной администрации
ряд мер, направленных против данного производства, особенно после того,
как завод перестанет быть государственным;

-в благоприятном случае можно ожидать выделения бюджетных
средств на программу реструктуризации завода;

-величина инвестиционных затрат меньше, чем стоимость участка
земли, на котором размещено организация.

Несмотря на два последних обстоятельства, предварительный анализ конкурентоспособности продукции завода, его технологий и внешних эффектов от его реструктуризации побуждает инвесто­ров воздержаться от вложений в это производство.

Тема 10. Оценка стоимости земельного участка


1.Цель оценки. Предмет оценки. Земельный рынок. Закон РК «О земле». Ведение земельного кадастра.

2.Земельный рынок. Понятия первичного землепользования, вторичного землепользования. Земли, используемые в коммерческих целях. Классификация земель.

3.Налоговые ставки на земли. Нормативная цена земли. Рыночная стоимость земли.

4.Техника остатка для оценки земли. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Разбивка на участки и освоение земли.


Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка. Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с рыночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость права долгосрочной аренды.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:

*титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

*физические характеристики участка (топография, инженерно-геологические, гидрогеологические характеристики участка, экологические параметры и т.д.);

*данные о взаимосвязи участка с окружением;

*экономические факторы, характеризующие участок (например, характер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

*методом техники остатка для земли;

*методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

*методом сравнения продаж;

*методом разбиения;

*методом капитализации;

*методом валового рентного мультипликатора.


Метод техники остатка для земли


При применении метода техники остатка для земли должны быть известны:

*стоимость зданий и сооружений;

*чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

*коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. распределяются ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализаций для зданий и сооружений.


Y_зд=V_зд*R_зд’

где V_зд - текущая стоимость зданий и сооружений

Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_зд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле

R_зд=R_возм + R_зем’

где R_возм - коэффициент возврата (возмещения капитала);

R_зем - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.


Y_зем=Y – Y_зд

где Y_зем - чистый операционный доход, относимый к земле;

Y- общий чистый операционный доход;

Y_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.


3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.


V_зем=Y_зем/R_зем


где V_зем – остаточная стоимость земли;

Y_зем – остаточный чистый операционный доход от земли;

R_зем – коэффициент капитализации для земли.


4. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации – коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е.. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле


R_ср = R_зд*Д_зд +R_зем*Д_зем,

где R_ср - средневзвешенный коэффициент капитализации

R_зд – коэффициент капитализации для зданий, сооружений;

Д_зд, Д_зем – процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.


Прирост стоимости определяется в два этапа:

*Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.


Доля зданий и сооружений * фактор сложного процента (фактор роста) + доля земли в общей стоимости *фактор сложного процента = средневзвешенный фактор роста.

*Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средневзвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода.


V = Y/R_cp

где Y – общий чистый операционный доход;

R_cp - средневзвешенный коэффициент капитализации;

V - стоимость всего недвижимого имущества.


4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:


V_зем = V * Д_зем


5. Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитывается отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной цене по формуле


R = Y_анал/V_анал

где R – общий коэффициент капитализации;

Y_анал – чистый операционный доход аналога;

V_анал - продажная цена аналога.


Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле


V = Y/R


где V – вероятная стоимость объекта оценки;

Y - чистый операционный доход объекта;

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.


6. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. 
   Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.
   
2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью методов сопоставимых продаж.
   
3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
   
4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.
   
5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
   
6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
   
7. Определяется ставка дисконта.
   
8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.