Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития
| Вид материала | Документы |
- Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития, 5347kb.
- Администрация муниципального образования город Салехард постановление, 237.67kb.
- Администрация муниципального образования город Салехард распоряжение, 107.92kb.
- Администрация муниципального образования город Салехард постановление, 154.49kb.
- Об утверждении программы модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства муниципального, 155.37kb.
- Основные функции главного специалиста отдела развития предпринимательства, 8.03kb.
- Положение о ежегодном конкурсе «Лучший муниципальный служащий муниципального образования, 82.68kb.
- Администрация, 268.88kb.
- Гатчинского муниципального района ленинградской области, 198.24kb.
- Муниципальное образование город ноябрьск администраци, 1274.28kb.
3. Причины конфликтов, возникающих при управлении многоквартирным домом, обусловленные Жилищным кодексом РФ
Одним из серьезных обстоятельств, мешающих эффективному развитию жилищно-коммунального комплекса в период всех проводимых в отрасли преобразований, являются “белые пятна” в законодательстве.
Ранее (до 2005 года) лидером по числу «белых пятен» заслужено считался «Жилищный кодекс РСФСР», который с 1983 года устарел к началу реформы ЖКХ в стране со всех позиций. Отдельные его положения не только сдерживали развитие отрасли ЖКХ, но и прямо противоречили другим федеральным законам, регулирующих жилищные отношения.
И вот с 1 марта 2005 года вступил в действие новый Жилищный кодекс РФ.
За четыре года, прошедшие с момента его принятия, а также на основе анализа его практической реализации, можно уверенно сказать, что и новый Жилищный кодекс РФ не уступает своему предшественнику в количестве «белых пятен».
Один из аспектов нового Жилищного кодекса РФ составляют нормы, регулирующие вопросы управления многоквартирными домами. При этом половина обозначенных норм приходится на вопросы самоуправления через образование собственниками помещений в домах товариществ собственников жилья.
Анализ практической реализации Жилищного кодекса РФ на местах в вопросах управления многоквартирными домами и создания в них товариществ собственников позволил выявить ряд законодательных недоработок, предопределяющих появление конфликтов в домах среди собственников.
Основными среди конфликтов в сфере управления домом являются:
- наличие в многоквартирном доме оппозиционно настроенной к товариществу собственников жилья группы собственников;
- игнорирование прав ряда собственников по вопросу использования общего имущества в доме;
- нарушение одного из принципов демократического централизма при котором меньшинство подчиняется большинству;
- нерегулируемая возможность изменения способа управления многоквартирным домом.
Чтобы лучше разобраться в природе возникновения указанных выше конфликтов необходимо сформировать модель условного многоквартирного дома со следующими характеристиками:
- в доме 100 квартир;
- все квартиры равны между собой по площади;
- каждая из квартир в доме имеет по одному собственнику.
Исходя из данной модели получим 100 собственников помещений в многоквартирном доме с долей каждого в праве общей собственности на общее имущество в этом доме равной 1% и имеющим при голосовании один голос.
Конфликт 1. Наличие в многоквартирном доме оппозиционно настроенной к товариществу собственников жилья группы собственников.
Согласно норм статьи 135 (части 2, 3) и статьи 136 (часть 1) Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья может быть образовано если за данное решение проголосовали собственники помещений в доме, обладающие более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. При этом следует отметить, что в реальной существующей практике создания и деятельности товариществ собственников жилья практически только в единичных случаях имеет место 100 % членство всех собственников в товариществе собственников жилья.
Исходя из изложенного выше, фактически, дом делится на две противостоящие категории людей. В последствии этот конфликт выражается в многоквартирном доме во взаимоотношениях между собственниками в следующих фразах: «это – ВАШЕ товарищество»; «а мы ВАШЕ товарищество НЕ СОЗДАВАЛИ»; «мало ли что вы там решили», и т.п.
Конфликт 2. Игнорирование прав ряда собственников по вопросу использования общего имущества в доме.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на общем собрании собственников помещений в доме если за него проголосовали собственники большинством не менее 2/3 голосов от общего числа их голосов в доме.
Согласно части 4 статьи 146 Жилищного кодекса РФ решение о передаче прав на общее имущество в многоквартирном доме принимается на общем собрании членов товарищества собственников жилья не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Из описания первого конфликта, мы уже знаем, что членов товарищества практически всегда по факту меньше, чем всех собственников помещений в доме. Учитывая данное обстоятельство можно уверенно сказать, что 2/3 (67%) голосов всех собственников помещений в доме и 2/3 (67%) голосов членов товарищества собственников жилья это разные уровни, а полномочиями по решению вопросов использования общего имущества обладают оба собрания (собственников и членов товарищества собственников жилья).
В практической деятельности товарищества собственников жилья очень часто имеют место случаи, когда на общем собрании членов товарищества решаются вопросы, например, сдачи в аренду части подвала дома. Как правило на данные собрания не приглашаются собственники, не являющиеся членами товарищества, и в свою очередь, это обстоятельство служит причиной конфликтов в доме и судебных разбирательств.
Конфликт 3. Нарушение одного из принципов демократического централизма.
Один из принципов демократического централизма гласит – «меньшинство подчиняется большинству». Новый Жилищный кодекс РФ законодательно определил, что меньшинство может диктовать свои решения большинству.
Предположим, мы имеем 60% долю собственников в доме (в данном случае это наша модель), образовавших товарищество собственников жилья.
Члены товарищества собственников жилья принимают решение о проведении общего собрания членов ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ считается правомочным, если на него пришло больше половины членов товарищества (ч.3 ст. 146 ЖК РФ).
В нашей модели пусть это будет 32 % (если исходить из обозначенной выше 60-ти процентной доли собственников, образовавших ТСЖ).
Согласно ч.4 ст.146 ЖК РФ решения принимаются большинством голосов от присутствующих на собрании членов товарищества (за исключением некоторых вопросов, принимаемых не менее 2/3 голосов). В нашей модели большинством от присутствующих будет являться 17 %.
В итоге, получается, что по действующему Жилищному Кодексу возможен в принципе такой сценарий, при котором 17% собственников жилья могут принимать решения за всех других собственников дома. Например, установить ежегодный размер обязательных платежей.
Заявления с опротестованием такового решения ни в прокуратуре, ни в судебных органах ничего не изменят. Все сделано с соблюдением закона. Спрашивается, почему 17 % решили судьбу 83 % остальных? Соотношение 1:5 и «меньшинство» выигрывает, собственники никогда его не поймут. А потом в домах развиваются конфликты суть которых излагается примерно следующей фразой: «Кучка людей собралась, что-то решила и установила нам новый повышенный уровень платежей».
Конфликт 4. Нерегулируемая возможность изменения способа управления многоквартирным домом.
Данный конфликт уже сгубил не одну инициативу собственников по выбору способа управления своим домом. Природа этого конфликта предопределена частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установившей, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.
Модель конфликта выглядит следующим образом.
В какой-либо момент времени (допустим в мае) в доме проходит (очной или заочной формой) общее собрание собственников помещений по результатам которого большинством голосов (предположим 55 %) от всех собственников в доме принимается решение о создании товарищества собственников жилья (ч.1 ст. 136). Конечно есть часть недовольных собственников, часть не присутствовавших собственников на собрании, таковых в нашей модели 45 % в доме, но всё по закону и товарищество собственников жилья будет зарегистрировано и приступит к управлению многоквартирным домом.
Неважно кому из оставшихся 45 % собственников в доме, негативно относящихся к ТСЖ, придет в голову идея об изменении способа управления домом, но главное в нашей модели развития конфликта то, что в доме уже в другой момент времени (допустим в сентябре) проводится общее собрание собственников. На этом собрании собственникам вновь предлагается избрать способ управления домом, но уже другой – выбрать управляющую организацию.
Собрание будет правомочно, т.к. на него придут собственники, обладающие более 50% голосов, а именно:
- собственники, недовольные созданием ТСЖ в доме (45 %);
- несколько законопослушных собственников - членов ТСЖ, которые просто придут на собрание т.к. их пригласили;
- члены правления и председатель ТСЖ, которые придут специально для того, чтобы объяснить собственникам свою позицию, а также отстоять уже созданное товарищество.
В итоге – собрание правомочно, а решение о выборе управляющей организации, как один из способов управления домом, согласно части 1 статьи 46, принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. В нашем случае на собрании преобладают как раз противники ранее созданного в доме товарищества собственников жилья.
Таким образом, в полном соответствии с ЖК РФ, в доме будет выбран другой способ управления и развитие конфликта приведет к ухудшению финансовой платежной дисциплины в доме, усилит раскол среди собственников и создаст ситуацию в управлении аналогичную «двум медведям в одной берлоге».
4.Причины конфликтов, возникающих при управлении многоквартирным домом, обусловленных противоречиями в существующем порядке расчета размера платы за коммунальные услуги
Согласно ст. 157 ЖК РФ, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации. Никаким иным образом размер платы за данные услуги определяться не может. Все иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат требованиям ЖК РФ.
Нормами Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 предусмотрено распределение между потребителями оплаты всей стоимости коммунальных ресурсов, определенной ресурсоснабжающей организацией (РСО) на основании показаний коллективных (общедомовых) приборов учета либо расчетным путем (в порядке, установленном законодательством Российской Федерации). Варианты расчета платы за коммунальные услуги установлены в зависимости от наличия либо отсутствия коллективных и индивидуальных приборов учета.
С введением в действие указанного выше Постановления Правительства РФ, появился ряд противоречий в порядке расчета размера платы за коммунальные услуги.
Противоречие первое.
Формулами № 2, 4, 8, 10 Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее — Правила) предусмотрено проведение корректировки размера платы за коммунальные услуги в зависимости от размера платы за коммунальные ресурсы, определенного РСО по итогам определенного периода расчетным путем или по показаниям коллективных приборов учета.
Однако п. 4 ст. 157 ЖК РФ предусматривает изменения размера платы за коммунальные услуги лишь в двух случаях — при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
Это означает недопустимость ежемесячной корректировки размера платы по другим основаниям, включая, например, превышение по итогам квартала объема поставленной в дом холодной и горячей воды.
Плата потребителя за коммунальные услуги, рассчитанная по индивидуальным приборам учета либо на основании норматива потребления начисленная за текущий месяц, должна обеспечивать полную оплату поставленных в дом коммунальных ресурсов. Соответственно в текущем периоде оплата, начисленная с использованием индивидуальных приборов учета, изначально должна учитывать потребление коммунальных услуг в местах общего пользования (включая потери ресурсов во внутридомовом инженерном оборудовании), а в случае отсутствия индивидуальных приборов учета полная оплата потребленных ресурсов должна обеспечиваться нормативом потребления, по которому рассчитывается плата.
Противоречие второе.
Формула № 4 Правил регламентирует проведение корректировки размера платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение и электроснабжение пропорционально площади занимаемого помещения, вне зависимости от количества потребителей услуг.
Одновременно формула № 3 предписывает производить первичный расчет размера платы за указанные услуги по соответствующим нормативам потребления, определенных в расчете на одного потребителя и рассчитанных в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг».
Изменение размера платы по показателям, не используемым при начальном расчете, некорректно (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение — услуги индивидуальные, предоставляемые конкретным потребителям, следовательно, плата за них не может начисляться на помещение).
Противоречие третье.
Согласно формулам № 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 13 Правил, объем потребленных коммунальных услуг определяется пропорционально либо площади занимаемого помещения, либо количеству граждан-потребителей, либо по среднемесячному объему потребления за предыдущий год.
Такой порядок прямо противоречит ЖК РФ (начисление платы по показаниям приборов учета или по нормативам потребления) и не позволяет достоверно определить объем ресурсов, потребленный конкретным потребителем.
Все это приводит к нарушению основных позиций Федерального закона «О защите прав потребителей», по нормам которого оплачиваться должна только потребленная услуга, объем которой рассчитывается в строгом соответствии с законом.
Противоречие четвертое.
Формулой № 8 Правил предлагается рассчитывать размер платы за отопление путем определения доли, приходящейся на площадь конкретного помещения (как жилого, так и нежилого), в общем размере платы (весь объем, потребленный в многоквартирном доме), исходя из показаний коллективного прибора учета.
Однако в соответствии с Приказом Федеральной службы по тарифам от 06.08.2004 № 20-Э/2 «Об утверждении методических указаний по расчету регулируемых тарифов и цен на электрическую (тепловую) энергию на розничном (потребительском) рынке» тарифы на тепловую и электрическую энергию дифференцированы по группам потребителей.
Таким образом, при данном распределении общего размера платы разница между тарифом для населения и тарифом для прочих потребителей (либо бюджетных) частично распределяется на население.
Противоречие пятое.
Формула № 9 Правил, регламентирующая корректировку оплаты ресурсов по показаниям коллективного прибора учета для потребителей, имеющих индивидуальные приборы учета, одновременно позволяет распределять между этими же потребителями оплату коммунальных ресурсов, потребленных в местах общего пользования. Распределение производится в зависимости от объема потребленного ресурса, учтенного индивидуальными приборами потребления.
Таким образом, в случае отсутствия потребления холодного водоснабжения, электроснабжения в жилом помещении (например, по причине временного отсутствия потребителей) потребитель не несет расходы по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, а это, в свою очередь, нарушает общий принцип оплаты содержания общего имущества вне зависимости от факта проживания, т.к. коммунальный ресурс, например энерго-, водоснабжения мест общего пользования, расходуется исключительно в целях содержания мест общего пользования в доме.
Кроме того, теоретически не исключается случай, когда суммарный объем коммунального ресурса, определенный по показаниям индивидуальных приборов учета, а при их отсутствии — по нормативам потребления, может превысить объем, зафиксированный коллективным прибором учета.
Тогда в результате применения обозначенной выше формулы сумма оплаты по индивидуальному прибору учета будет снижена на долю в разнице между суммарным потреблением (определенным по индивидуальным приборам учета и нормативам потребления) и потреблением по коллективному прибору учета, приходящуюся на соответствующее индивидуальное потребление, т.е. потребитель не оплатит даже учтенного индивидуального потребления.
Но следует учесть, что такое возможно только при завышенных размерах нормативов потребления, которые, по сути, могут охватывать весь объем коллективного потребления, не оставляя возможности распределить показания коллективного прибора учета на потребителей, имеющих индивидуальные приборы учета.
Данный факт еще раз подтверждает неприменимость формулы и ее противоречие содержанию договора оказания коммунальных услуг, т.к. формула обеспечивает оплату потребленного ресурса, но не позволяет корректно и законно распределить платежи между потребителями.
Противоречие шестое.
В тексте Правил предоставления коммунальных услуг гражданам порядок начисления платы за коммунальные услуги в нежилых помещениях устанавливается в п. 20 — при отсутствии индивидуальных приборов учета. Предлагаемый порядок начисления платы не учитывает расход электрической энергии в местах общего пользования.
Порядок определения размера платы для собственников и арендаторов нежилых помещений, их участия в оплате коммунальных услуг в местах общего пользования, в случае оборудования нежилого помещения индивидуальными приборами учета, в Правилах не прописан.
Противоречие седьмое.
Необходимо отметить, что общие положения Правил предоставления коммунальных услуг дают определение норматива потребления коммунальных услуг как «месячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета».
Данная формулировка соответствует смыслу ст. 157 ЖК РФ в части применения норматива потребления в случае начисления оплаты коммунальных услуг при отсутствии именно индивидуального прибора учета, показания которого не могут быть подменены распределением объема, зафиксированного коллективным прибором учета, а, как уже говорилось выше, большинство формул расчета платы за коммунальные услуги, предложенных ПП РФ № 307, подразумевает такую подмену.
При подведении итогов вышеизложенного следует вывод, что из всех формул, которые содержатся в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, законно могут быть применены только формулы № 1, 3, 5.
Остальные формулы либо содержат нарушение требований федеральных законов, либо противоречат экономическому содержанию оплаты коммунальных услуг.
2. Применение градостроительных норм в судебно-арбитражной практике
В настоящее время все более часто судам при рассмотрении конкретных дел и разрешении гражданско-правовых споров приходится обращаться к градостроительным нормам и правилам.
Можно выделить несколько категорий споров, рассматривая и разрешая которые суды обращаются к градостроительным нормам.
Во-первых, споры о признании права собственности на самовольную постройку.
Во-вторых, споры о сносе самовольных построек.
В-третьих, споры о приватизации45 земельных участков.
Перед тем, как приступить к анализу конкретных гражданско-правовых споров, в которых применяются градостроительные нормы, на наш взгляд необходимо раскрыть содержание понятия «градостроительная норма».
В соответствии с Энциклопедическим словарем под градостроительством понимается теория и практика планировки и застройки городов.46
В соответствии с частью 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации47 законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Таким образом, к градостроительным нормам на наш взгляд необходимо относить нормы, содержащиеся в документации по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке и застройке территории.
Раскрыв содержание понятия градостроительной нормы, автор переходит к анализу применения судами градостроительных норм при рассмотрении конкретных дел.
Споры о признании права собственности на самовольную постройку.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации48 (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, существенное нарушение градостроительных норм законодатель относит к признакам самовольной постройки.
При рассмотрении конкретных дел судами часто возникают вопросы о том, что понимается законодателем под нарушением градостроительных норм.
На наш взгляд к нарушениям градостроительных норм может быть отнесено следующее:
1) нарушение документов территориального планирования (например, генеральные планы городов). В частности, самовольная постройка не соответствует функциональной зоне, предусмотренной генеральным планом города.
2) несоответствие постройки правилам землепользования и застройки. В соответствии с подпунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. В соответствии с подпунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Правовое значение градостроительного регламента, установленного правилами землепользования и застройки, заключается в следующем.
В соответствии с частями 8, 9 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция вышеуказанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.
В соответствии с частями 1, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Аналогичные нормы содержатся и в земельном законодательстве. В частности, в соответствии с пунктами 3, 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации49 градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
правообладатель земельного участка не вправе осуществлять строительство здания, строения, не предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, то есть не входящие в перечень основных видов разрешенного использования;
правовым последствием нарушения правил землепользования и застройки в этой части является отказ в удовлетворении исковых требований лица, пытающегося узаконить самовольную постройку.
Попытаемся проиллюстрировать вышеуказанное на примере из судебной практики.
Собственник земельного участка обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на два объекта недвижимости: административное здание (литера Ж) и низкотемпературную камеру с АБК (литера М) расположенных на его участке. Земельный участок истца в соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования находился в зоне производственно-коммунальных объектов IV класса вредности (ПК-3). Градостроительный регламент зоны ПК-3 допускал размещение в ней объектов складского назначения различного профиля (за исключением складов хранения продовольственного сырья, пищевых продуктов и лекарственных средств). Рассмотрев дело, арбитражный суд удовлетворил исковые требования истца частично, признав право собственности на административное здание и отказав в удовлетворении иска о признании права собственности на низкотемпературную камеру с АБК по причине несоответствия самовольной постройки градостроительным нормам - правилам землепользования и застройки муниципального образования.50 Постановлением 17 арбитражного апелляционного суда решение суда I инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца – без удовлетворения.51
Споры о сносе самовольных построек.
Разрешение споров о сносе самовольной постройки также основано на применении судами норм статьи 222 ГК РФ. Однако если при рассмотрении спора о признании права собственности на самовольную постройку истец должен доказать, в том числе, соответствие самовольной постройки градостроительным нормам, то при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки истец (например, уполномоченный орган власти) должен доказать факт несоответствия самовольной постройки градостроительным нормам (если основанием обращения в суд является нарушение ответчиком градостроительных норм).
Споры о приватизации земельных участков.
В данной части статьи автор попытается проанализировать применение судами градостроительных норм при рассмотрении дел, возникающих при обжаловании отказа уполномоченного органа власти в предоставлении в собственность земельного участка.52
Итак, какое правовое значение имеют градостроительные нормы при рассмотрении земельных споров о приватизации земельного участка?
Для ответа на этот вопрос обратимся сначала к нормам земельного законодательства, содержащим запрет на приобретение в собственность земельных участков.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В соответствии с подпунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
В соответствии с подпунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты.
В соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.
Таким образом на основании анализа вышеуказанных норм права следует, что территории общего пользования, не подлежащие приватизации, устанавливаются путем утверждения в установленном порядке проекта планировки территории, содержащего в себе красные линии.
Следовательно земельный участок находящийся в красных линиях не подлежит приватизации в силу прямого указания закона.
Таким образом наличие или отсутствие градостроительных норм в данном случае предопределяет возможность или невозможность приобретения земельного участка в собственность.
При этом следует отметить, что данное правило действует также в случае, если красные линии утверждены градостроительной документацией до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ. Например, когда красные линии утверждены не проектом планировки, а проектом детальной планировки, разработанным и утвержденным в соответствии с законодательством, действовавшим во время разработки и утверждения проекта детальной планировки.
В соответствии с Приказом Министерства регионального развития от 30.08.2007 № 85 «Об утверждении документов по ведению информационной системы обеспечения градостроительной деятельности»53 проекты детальной планировки, принятые до вступления в силу современного Градостроительного кодекса РФ, соответствуют проектам планировки, разрабатываемым и утверждаемым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Взаимосвязь между возможностью приобретения в собственность земельного участка и наличием градостроительной документации нашла отражение и в судебной практике.
В соответствии с абзацем 4 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»54 разъяснено, что правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Еще один пример из судебной практики.
ЗАО обратилось с иском в арбитражный суд к администрации города о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
В судебном заседании судом исследован проект детальной планировки, разработанный в 1987 году, и установлен факт нахождения земельного участка истца в красных линиях улицы Посадской. Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ55. Судебное решение было обжаловано в суды апелляционной и кассационной инстанций, однако, жалобы истца оставлены без удовлетворения.
В описанном конкретном случае наличие градостроительным норм явилось единственной причиной невозможности приобретения земельного участка в собственность.
В настоящей работе автор пытался на конкретных примерах из судебной практики показать значение градостроительных норм в практической деятельности органов местного самоуправления.
Наличие либо отсутствие градостроительных норм определяет возможность регулирования правовыми способами застройки и планировки территории муниципального образования, определения правового режима использования земельных участков.
Значение градостроительных норм для судей, рассматривающих и разрешающих конкретные споры, на мой взгляд, заключается в следующем:
градостроительные нормы являются доказательством по делу (например, из графической части проекта планировки можно сделать вывод о нахождении земельного участка в красных линиях улицы);
градостроительные нормы являются нормами права, которыми суд руководствуется при рассмотрении дела (например, правила землепользования и застройки, определяющие градостроительный регламент конкретного земельного участка и устанавливающие правовые пределы возможностей правообладателя земельного участка на его использования).