Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 35

Не предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме проектов документов, обсуждаемых на общем собрании.

Сложившаяся практика проведения общих собраний имеет немало примеров, когда собственники помещений в многоквартирном доме лишены возможности увидеть (и соответственно внимательно прочитать) проекты следующих документов:

Устав товарищества собственников жилья (при создании последнего);
договор управления многоквартирным домом (в случае выбора управляющей организации);
смету доходов и расходов (финансовый план) на текущий или следующий год.

Трудно объяснить почему инициаторы проведения собрания допускают данную ошибку, но именно она чаще всего является причиной срыва собственниками общего собрания, отказывающихся голосовать и даже в некоторых случаях просто покидающих помещение в котором проводится общее собрание.

Отсутствие финансового плана на год или его необоснованность.

Для собственников помещений в многоквартирном доме рассмотрение и утверждение на общем собрании финансового плана деятельности товарищества собственников жилья или сметы доходов и расходов по содержанию и ремонту общего имущества в доме практически определяет уровень ежемесячной оплаты за жилое помещение (квартплаты – устар.).

Особенно часто данная ошибка встречается на общих собраниях, на которых собственниками выбор способа управления домом делается в пользу какой-либо управляющей организации. Как правило, если на общем собрании собственники не утвердили финансовые условия договора управления многоквартирным домом, то после собрания, при заключении договора управления многоквартирным домом с выбранной ими управляющей организацией, их (собственников) может ждать «большой сюрприз».

1.2. Наиболее характерные ошибки,

допускаемые при проведении общего собрания собственников

В этом разделе будут разобраны наиболее характерные ошибки, допускаемые непосредственно в период проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Неправильный учет (или его отсутствие) собственников помещений при регистрации на общем собрании.

Данная ошибка состоит из следующих составляющих:

отсутствие списков (в табличной форме) всех собственников помещений в многоквартирном доме, подготовленных к регистрации;
при единственно пришедшем на общее собрание члена семьи (при имеющем место факте разделения собственности на квартиру среди других совершеннолетних членов семьи) без доверенности его регистрируют и учитывают с числом голосов, принадлежащим всем собственникам (членам семьи), проживающих в данной квартире;
нарушение требований по оформлению доверенности на голосование от собственника помещений в многоквартирном доме.

Игнорирование проблемы кворума (легитимность) общего собрания.

Указанная ошибка порождается большим желанием и стремлением инициаторов общего собрания как можно быстрее провести через решение собственников и затем реализовать какой-либо из способов управления многоквартирным домом или вопрос, требующий решения общего собрания.

Как правило, в своем стремлении, инициаторы собрания собственников и игнорируют установленный частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ уровень, при котором общее собрание собственников считается правомочным.

Нечеткость и неопределенность в ответах инициатора общего собрания на вопросы собственников помещений.

Данная ошибка уже сгубила не одну инициативную группу собственников, предложивших своим соседям (другим собственникам помещений в доме) на общем собрании решить какие-либо вопросы или определить способ управления своим многоквартирным домом.

Любое общее собрание собственников, а вернее вопросы, выносимые на обсуждение, «обрастают» потоком дополнительных вопросов от собственников, требующих уточнения, дополнения, разъяснения, пояснения и т.п.

Неточности или неопределенности в ответах инициаторов общего собрания на вопросы собственников помещений вполне закономерно порождают сначала недоверие, а затем и отрицание всех выносимых на общее собрание предложений. В равной степени на этой же ошибке «разбиваются надежды» и различных управляющих организаций, не сумевших ответить на все вопросы собственников помещений и убедить их выбрать именно ее для управления своим многоквартирным домом.

Неполное или неправильное отражение сведений о собственнике помещений в бланке решения собственника (бюллетене для голосовании).

В силу статьи 47 Жилищного кодекса РФ в решении собственника помещений в многоквартирном доме (бюллетене для голосования) должны быть указаны:

сведения о собственнике помещений в многоквартирном доме;
сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в конкретном многоквартирном доме;
решение собственника помещений в многоквартирном доме по каждому вопросу повестки дня общего собрания, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Не рассмотрен и не утвержден проект договора управления многоквартирным домом.

В случае если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве способа управления своим домом - управление управляющей организацией, то реализация данного способа в последствии, согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, подразумевает заключение каждым собственником помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Поскольку договор управления многоквартирным домом является основным документом, регламентирующим взаимоотношения между собственниками и управляющей организацией, то следует на общем собрании собственников, при выборе управляющей организации, также определить основные условия и позиции данного договора, либо в целом рассмотреть и утвердить его редакцию.

Как показывает практика, если на общих собраниях собственников не рассматривается и не обсуждается договор управления многоквартирным домом, то управляющие организации, в последствии, с большими трудом и на грани конфликта с собственниками помещений осуществляют компанию по заключению с последними договора управления.

Не определена организация, которой будет передан на хранение протокол общего собрания собственников.

Согласно части 4 статьи 46 Жилищного кодекса РФ протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного общего собрания.

Безусловно, при решении собственников помещений образовать в доме товарищество собственников жилья, вся документация последнего, включая и протоколы общих собраний (самого первого и всех последующих), будет храниться либо у председателя товарищества, либо в офисе товарищества собственников жилья.

В случае если собственники помещений на общем собрании выбирают способ управления своим домом – управление управляющей организацией, тогда в силу обозначенной выше статьи собственники, одним из вопросов повестки дня общего собрания, должны решить, где будет храниться протокол последнего.

Как правило, хранение протокола общего собрания, собственники практически всегда поручают именно той управляющей организации, которую выбирают на собрании для управления своим домом. В этом случае всегда следует помнить о двух аспектах:

управляющие многоквартирным домом организации могут сменяться;
в договоре управления многоквартирным домом должен быть обязательно отражен перечень технической документации, находящийся на хранении в управляющей многоквартирным домом организации.

Отступление от повестки дня общего собрания.

На практике очень часто имеют место случаи, когда на общем собрании, либо по инициативе собственников, либо самих организаторов, на обсуждение и голосование выносятся вопросы, заранее не включенную в повестку дня.

Данная практика является недопустимой, т.к. согласно части 2 статьи 46 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В этом аспекте следует подчеркнуть, что с учетом того, что повестка дня общего собрания формируется как минимум за десять дней до его проведения, то обозначенное выше ограничение накладывает дополнительную степень ответственности на организаторов собрания, т.к. последние должны заранее предусмотреть все необходимые вопросы.

1.3.Наиболее характерные ошибки,

допускаемые после проведения общего собрания собственников

В этом разделе будут разобраны наиболее характерные ошибки, допускаемые организаторами общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме уже после его проведения.

Неправильное оформление протокола общего собрания.

Именно данная ошибка является «Ахиллесовой пятой» всех организаторов общих собраний собственников. Сложившаяся судебная практика рассматривает протокол общего собрания основным документом при разбирательстве разногласий, возникающих у собственников помещений в многоквартирных домах. Соответственно возрастают требования по качеству и правильности оформления протокола общего собрания собственников.

В протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание) должно быть отражено:

- дата, время и место проведения общего собрания собственников;

- информация о легитимности общего собрания по факту регистрации собственников, присутствовавших на общем собрании;

- повестка дня общего собрания;

- информация о ходе обсуждения вопросов, выносимых на общее собрание;

- результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

- подписи председателя и секретаря общего собрания.

К протоколу общего собрания собственников должны быть приложены:

- сведения о собственниках помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на собрании (списки регистрации) с указанием числа голосов, которыми обладают на общем собрании данные собственники;

- все проекты документов, выносимые для обсуждения на общее собрание собственников;

- бланки решений собственников (бюллетени для голосования) в которых собственники помещений в доме выразили свои решения по каждому вопросу повестки дня общего собрания;

- протоколы счетной комиссии (если таковая была создана в рамках проведения общего собрания собственников).

В случае проведения общего собрания собственников помещений путем заочного голосования – в протоколе общего собрания также должна быть отражена следующая информация:

- сколько бланков решений собственников (бюллетеней) было роздано собственникам помещений в многоквартирном доме;

- сколько бланков решений собственников (бюллетеней) было получено от собственников к концу срока проведения заочного голосования;

- сколько бланков решений собственников (бюллетеней) было признано испорченными (недействительными).

Срыв сроков уведомления собственников помещений в многоквартирном доме об итогах общего собрания собственников.

Согласно ч.3 ст.46 Жилищного кодекса РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования должны быть доведены организатором собрания до сведения собственников не позднее десяти дней со дня принятия этих решений. При этом, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, доводятся до сведения собственников путем размещения соответствующего объявления об этом в помещении данного многоквартирного дома, определенном решением общего собрания собственников.

Не предоставление протокола общего собрания собственников для хранения в организацию, определенную решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежит хранению в месте, которое определено решением общего собрания.

На практике организатор (или организаторы) общего собрания часто оставляют протоколы общих собраний у себя, несмотря на то, что решением собственников определено иное место хранения протокола собрания. Очень часто данное противоречие проявляется при выборе собственниками помещений в качестве способа управления своим домом – управление управляющей организацией.

Возможными причинами данного противоречия являются:

- несовпадение мнения большинства собственников помещений в многоквартирном доме с мнением организатора общего собрания;

- повышенной степенью риска утратить протоколы общих собраний собственников в силу возможной смены управляющих организаций;

- отказ самих управляющих организаций хранить у себя протоколы общих собраний.

Последняя из указанных причин встречается довольно редко, т.к. в большинстве случаев управляющие организации не меньше самих собственников заинтересованы в сохранности протокола общего собрания.

Незнание «следующего шага» (или «Что делать дальше?!»).

В сложившейся практике данную ошибку допускают организаторы примерно каждого пятого общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах. Более правильно назвать данную ошибку ловушкой для тех, кто не ориентируется в возможных способах и особенностях последующей реализации принятого общим собранием собственников решения.

К этим особенностям реализации следует отнести:

- организационную сложность заключения всеми или большинством собственников помещений в доме договора с эксплуатирующей дом организацией при выборе непосредственного управления собственниками своим домом;

- отказ собственников помещений в многоквартирном доме оформлять доверенность на лицо, выбранное решением общего собрания для заключения договоров (от имени и в интересах собственников) с подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг (при выборе непосредственного управления собственниками своим домом);

- незнание процедуры и требований по оформлению соответствующих заявительных документов для государственной регистрации товарищества собственников жилья;

- организационную сложность, зачастую граничащую с бюрократичностью, механизма перехода многоквартирного дома от одной (бывшей) управляющей организации к другой, вновь избранной собственниками помещений в многоквартирном доме.

Организаторы общего собрания собственников, попавшие в данную ловушку, сталкиваются со следующими факторами:

- в повестке дня общего собрания собственников, а соответственно и в протоколе общего собрания могут отсутствовать некоторые вопросы, необходимые для дальнейшей реализации принятых собственниками решений (например поручение конкретному лицу осуществить подачу заявки на государственную регистрацию товарищества собственников жилья);

- незнание дальнейших четких действий может привести организаторов общего собрания к длительной задержке по времени или даже срыву решений общего собрания собственников.

Правовые особенности и типичные ошибки

при заключении договора управления многоквартирным домом

Одним из ключевых этапов по реализации выбранного собственниками способа управления является процедура заключения договора управления многоквартирным домом, который необходимо рассматривать самым важным элементом в схеме управления домом.

Согласно Жилищному кодексу РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется:

- оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основе анализа заключенных «Договоров управления многоквартирным домом» можно выявить несколько основных характерных ошибок, допускаемых управляющими организациями при заключении указанных договоров.

Несоблюдение требований закона об обязательном составе «Договора управления многоквартирным домом».

Жилищным кодексом РФ (ч.3 ст.162) конкретизирован обязательный перечень вопросов, которые должны быть отражены в договоре управления многоквартирным домом, а именно:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- порядок изменения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;

- порядок внесения собственниками платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Исключив из договора хотя бы один из указанных выше вопросов собственники и управляющие организации, тем самым, обрекают сделку на недействительность последней, т.к. согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правых актов, ничтожна.

Формальный подход к заключению договора управления многоквартирным домом.

Анализ сложившейся практики в регионах по заключению обозначенных выше договоров позволяет сделать вывод о том, что отсутствие типовой рекомендуемой формы договора, утвержденной Министерством регионального развития РФ в качестве единого методического руководства, привело к «хождению» по стране нескольких десятков их различных редакций, разработанных в регионах органами власти, методическими центрами, организациями, оказывающих консалтинговые услуги, и общественными институтами.

Анализ самих договоров, в свою очередь, позволил выявить два основных подхода к его составлению:

Первый – конкретный, с очень точными формулировками и подробными приложениями к нему;

Второй - формальный, с общими ссылками на нормативные документы.

Практика заключения договоров с собственниками помещений показывает, что последние отдают приоритет второму типу договора. Это объясняется следующим:

- вариант конкретного договора «пугает» собственников своим объемом и содержанием, насыщенным большим количеством цифр и информации о критериях качества и количества оказываемых управляющей организацией услуг;

- конкретный договор, в силу насыщенности информацией, становится трудно читаемым для собственников;

- формально составленный договор, напротив, «ласкает» слух собственников красивыми ссылками на СниПы, ГОСТы, Правила и Нормы, и пр.;

- больший по объему и информации договор соответственно порождает большее число встречных вопросов со стороны собственников, что ошибочно формирует у последних отрицание договора, как имеющего много замечаний;

- практически в 95 % случаев редакцию договора предлагает собственникам сама управляющая организация, как правило мало заинтересованная в конкретной редакции договора.

Формальный подход, как правило влечет за собой следствие – «где тонко, там и рвется». На практике же, формальный подход управляющих организаций при заключении с собственниками договоров управления многоквартирным домом, а более правильно следует сказать - предложение собственникам редакции договора, составленного «под себя», может повлечь за собой следующие негативные последствия:

- недовольные редакцией договора управления многоквартирным домом собственники помещений в «поисках правды» в конечном итоге могут придти в суд, где без особых трудов будет доказано, что редакция предложенного «Договора …» составлена в противоречие ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ;

- возрастание недоверия собственников к управляющей организации;

- отказ собственников от заключения «Договора …» с управляющей организацией, что в свою очередь заставит уже управляющую организацию обращаться в суд на собственников (а это значит опять же «сыграть» против себя);

- как правило, в формально составленных договорах управления многоквартирным домом, забывают отразить такие немаловажные вопросы, как порядок изменения перечня оказываемых управляющей организацией услуг, организация и финансовое регулирование капремонта дома, и др.;

- в формально составленных договорах, как правило, присутствуют общие ссылки на исполнение управляющей организацией отраслевых нормативных документов – например «Правил и Норм технической эксплуатации жилищного фонда». Данный документ, при всей своей многогранности, неконкретен и добиться по нему от управляющей организации ответственности практически невозможно.

В качестве примера, объясняющего последний аспект вышесказанного, следует привести наиболее распространенный в быту случай, когда в квартире сорвало подводку и вы затопили соседей или произошло какое то иное повреждение с последующим причинением ущерба. Естественно возникает желание сослаться на «Правила и Нормы …» и переложить степень ответственности на управляющую организацию, работники которой должны с определенной периодичностью обходить квартиры и делать осмотры. Но открыв приложение № 1 указанных «Правил …», в разделе «Расчетное количество осмотров в год» вы обнаружите там такие фразы как «по мере необходимости» и «в соответствии с договором». Если же потом посмотреть заключенный с управляющей организацией «Договор управления многоквартирным домом», то в нем обнаружите простую формальную ссылку все на те же «Правила …». Круг поиска виновных замкнулся и вам придется самим оплачивать ремонт соседям.

Не предоставление управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме информации об организации.

Судебная практика считает, что гражданин, заключая договор с представителем юридического лица, действующим на основании Устава, ознакомлен с текстом Устава организации.

На практике, гражданина не только не знакомят с уставными документами организации, но и зачастую просто отказывают ему в предоставлении документов управляющей организации, мотивируя отказ «коммерческой тайной».

Следует знать, что информация или сведения, являющиеся коммерческой тайной установлены Федеральным законом от 29.07.2004 № 98-ФЗ «О коммерческой тайне».

Статьей 5 названного Федерального закона установлено, что режим коммерческой тайны не может быть установлен лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, в отношении следующих сведений:

- содержащихся в учредительных документах юридического лица, документах, подтверждающих факт внесения записей о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях в соответствующие государственные реестры;

- содержащихся в документах, дающих право на осуществление предпринимательской деятельности;

- о составе имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, государственного учреждения и об использовании ими средств соответствующих бюджетов;

- о загрязнении окружающей среды, состоянии противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической и радиационной обстановке, безопасности пищевых продуктов и других факторах, оказывающих негативное воздействие на обеспечение безопасного функционирования производственных объектов, безопасности каждого гражданина и безопасности населения в целом;

- о численности, о составе работников, о системе оплаты труда, об условиях труда, в том числе об охране труда, о показателях производственного травматизма и профессиональной заболеваемости, и о наличии свободных рабочих мест;

- о задолженности работодателей по выплате заработной платы и по иным социальным выплатам;

- о нарушениях законодательства Российской Федерации и фактах привлечения к ответственности за совершение этих нарушений;

- об условиях конкурсов или аукционов по приватизации объектов государственной или муниципальной собственности;

- о размерах и структуре доходов некоммерческих организаций, о размерах и составе их имущества, об их расходах, о численности и об оплате труда их работников, об использовании безвозмездного труда граждан в деятельности некоммерческой организации;

- о перечне лиц, имеющих право действовать без доверенности от имени юридического лица.

Неправильный состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или отсутствие сведений об общем имуществе в договоре.

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, определяется:

- собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

- органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества;

- органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

При этом следует учесть, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Укрупненный состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определен в Гражданском и Жилищном кодексах РФ, но наиболее развернутый состав общего имущества приведен в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правилах изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Заключение «Договора управления многоквартирным домом» с пороком воли (обманным путем).

Как уже отмечалось выше к сделкам с пороком воли относятся последние, заключенные под влиянием обмана, заблуждения, при сообщении гражданину ложных сведений, угроз и т.п.

К сожалению, «рвение» некоторых управляющих организаций заключить как можно больше договоров с собственниками по итогам проведенных собраний (а иногда и вообще в обход собрания), явно попадает под классификацию сделки, совершенной с пороком воли. Сценарии заключения таких «Договоров …» может быть различным, а именно:

- все подписывали, ну и я подписал;

- мне пообещали провести ремонт я и подписал;

- сказали придти в ЖЭУ для перезаключения ранее заключенного договора;

- нам сказали, что если не подпишем договор, то во дворе будет организована платная ночная автостоянка;

- я вообще подписывал только опросный лист по вопросу ремонта подъезда, а потом узнал, что собрание проводили и договор заключали.

Blog

Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития

Содержание