Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития

Вид материала

Документы

Содержание Раздел iii. Формальный подход при подготовке общего собрания. Отсутствие полномочий на проведение собрания у инициатора. Срыв срока и формы уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания. Не решены организационные вопросы при подготовке собрания. Не определена целесообразность выбора конкретного способа управления многоквартирным домом. Общая площадь помещений в многоквартирном доме

Подобный материал:

• Администрация муниципального образования «город нягань» институт муниципального развития, 5347kb.
• Администрация муниципального образования город Салехард постановление, 237.67kb.
• Администрация муниципального образования город Салехард распоряжение, 107.92kb.
• Администрация муниципального образования город Салехард постановление, 154.49kb.
• Об утверждении программы модернизации объектов жилищно-коммунального хозяйства муниципального, 155.37kb.
• Основные функции главного специалиста отдела развития предпринимательства, 8.03kb.
• Положение о ежегодном конкурсе «Лучший муниципальный служащий муниципального образования, 82.68kb.
• Администрация, 268.88kb.
• Гатчинского муниципального района ленинградской области, 198.24kb.
• Муниципальное образование город ноябрьск администраци, 1274.28kb.

РАЗДЕЛ III.


1. Управление многоквартирным домом: организационные и правовые особенности

1. Наиболее часто допускаемые ошибки общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
   

В связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ во всех городах России началась, и продолжается до настоящего времени, компания по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления последними.

На основе анализа всех состоявшихся и не состоявшихся общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах можно выявить характерные (наиболее повторяющиеся) ошибки и нарушения, допускаемые инициаторами собраний в период:

- подготовки общего собрания;

- проведения общего собрания;

- после проведения общего собрания.

1. Наиболее характерные ошибки, допускаемые при подготовке
   

общего собрания собственников


Любому общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме предшествует подготовительный этап, по своей важности не уступающий собственно процедуре проведения самого общего собрания. В этом разделе будут разобраны наиболее характерные ошибки, допускаемые в период подготовки общего собрания.


Формальный подход при подготовке общего собрания.

Формальное отношение к подготовке общего собрания уже «сгубило» не одно собрание. Инициаторы собрания, которые не уделяют должного внимания вопросу подготовки и тщательной проработки всех деталей общего собрания, обречены на неудачу или рискуют быть не поддержанными другими собственниками помещений в многоквартирном доме. Инициаторам проведения общего собрания следует рассматривать последнее как своеобразную режиссерскую постановку в которой и зрители и действующие лица выступают в одном лице.


Отсутствие полномочий на проведение собрания у инициатора.

В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ инициатором проведения общего собрания может быть только один из собственников помещений (или группа собственников) в многоквартирном доме. В сложившейся практике проведения общих собраний имеют место случаи, когда инициатором проведения общего собрания выступает управляющая организация (или какой либо иной заинтересованный субъект), предлагающая собственникам помещений в многоквартирном доме свои услуги по управлению. Как правило, опротестовать решения такого общего собрания, проведенного по инициативе лица, не являющегося собственником помещений в доме, не представляется сложным.


Срыв срока и формы уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания.

Данная ошибка является самой часто повторяемой. Согласно статьи 45 Жилищного кодекса РФ каждый из собственников помещений в многоквартирном доме должен быть уведомлен за десять дней до проведения общего собрания. При уведомлении каждый из собственников помещений в многоквартирном доме должен получить от инициатора проведения общего собрания информацию, содержащую следующее:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание собственников;

- указание о форме проведения общего собрания (очное или заочное голосование);

- сведения о дате, месте и времени проведения общего собрания или в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования - сведения о дате окончания приема решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, а также указание места (адреса), куда должны передаваться решения собственников;

- перечень вопросов, выносимых на общее собрание (повестка дня);

- порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены для обсуждения на общем собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомится.

Кроме несоблюдения установленного срока и формы уведомления собственников к данной ошибке можно отнести:

• не уведомление органа местного самоуправления, как одного из собственников помещений в многоквартирном доме (в доле помещений, являющихся муниципальной собственностью);
  
• рассылка (вручение) только одного уведомления о проведении собрания в одно помещение (квартиру) несмотря на законодательное требование уведомлять всех собственников.
  

Не решены организационные вопросы при подготовке собрания.

Некоторые собственники помещений в многоквартирном доме, выступающие инициаторами проведения общего собрания, при подготовке последнего упускают из рассмотрения ряд важных организационных вопросов. К числу данных ошибок, следует отнести:

• не подготовлена техническая информация по многоквартирному дому (площади помещений, состояние конструкций и инженерного оборудования, их износ, информация о проводимых или планируемых ремонтах в доме, состоянию кредиторской и дебиторской задолженностей по дому и пр.);
  
• не уточнены и не подготовлены для регистрации списки собственников помещений в многоквартирном доме;
  
• не определен состав общего имущества в многоквартирном доме;
  
• не произведен расчет доли и соответственно число голосов, которым обладает каждый конкретный собственник помещений на общем собрании;
  
• не проведен подбор кандидатур в выборные органы (если это требуется согласно повестки дня общего собрания);
  
• не подготовлены бланки для голосования собственников (бюллетени);
  
• не подготовлены проекты документов, обсуждение (и принятие) которых требует регламент планируемого общего собрания собственников.
  

Из всех приведенных выше вопросов наиболее проблемными для инициативных групп являются две.

Первая – расчет доли и числа голосов каждого собственника помещений в многоквартирном доме.

Вторая – определение состава общего имущества многоквартирного дома.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения, а количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Рассчитывается доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме как отношение площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику к суммарной общей площади жилых и нежилых помещений в доме, имеющих собственников.

Очень часто при расчете доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в общей площади дома учитывают площадь мест общего пользования – это является ошибкой, т.к. в общую площадь дома не входит площадь лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, балконов, лоджий, террас, не отапливаемых мансард и мезонинов.

Укрупненный состав общего имущества собственников в многоквартирном доме приведен в Гражданском и Жилищном кодексах РФ (статьи 290 и 36 соответственно), но наиболее развернутый перечень по-объектного состава общего имущества приведен в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.


Не решены вопросы безопасности проведения общего собрания.

Необходимость особо выделить данную ошибку из разряда организационных, обусловлено имеющими место беспорядками при проведении общих собраний собственников. Проблема безопасности проведения мероприятий при большом, доходящем в некоторых случаях до двухсот человек, скоплении людей, эмоции у некоторых из которых преобладают над рассудком, всегда должна рассматриваться как одна из важных. Поэтому инициаторами проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть решены следующие вопросы:

• уведомление милиции общественной безопасности о планируемом общем собрании собственников с указанием места и времени его проведения, а также ожидаемой численности участников;
  
• обязательное приглашение на общее собрание собственников участкового уполномоченного;
  
• предварительное знакомство с возможными путями эвакуации людей с обязательным уточнением места хранения ключей от запасных выходов и мест хранения средства пожаротушения;
  
• решение вопросов ограничения доступа посторонних лиц в помещение в котором проходит общее собрание собственников;
  
• осуществление видеозаписи (даже на любительскую камеру) хода собрания. Это в последствии поможет и при оформления протокола общего собрания и, как говорится, «на всякий пожарный…».
  

Не определена целесообразность выбора конкретного способа управления многоквартирным домом.

Эта ошибка, в основном, относится к решению собственников создать товарищество собственников жилья, без какого-либо предварительного экономического анализа и расчета.

На основе анализа многолетней практической деятельности товариществ собственников жилья можно сформировать основные критерии, влияющие на целесообразность создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме (таблица).

Таблица

Основные критерии, определяющие целесообразность

создания товарищества собственников жилья в многоквартирном доме

Наименование критерия	На что влияет данный критерий
1	2
Общая площадь помещений в многоквартирном доме	На уровень дохода товарищества собственников жилья
Платежеспособность собственников помещений в многоквартирном доме	На финансовую устойчивость товарищества собственников жилья
Техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования многоквартирного дома	На финансовое планирование товарищества собственников жилья и реализацию организационно-технических мероприятий.
Наличие в многоквартирном доме объектов нежилого фонда (свободные подвалы, колясочные помещения, консъержные помещения и т.д.)	На возможность получения товариществом собственников жилья дополнительного дохода
Наличие большого земельного участка	На возможность получения дополнительного дохода и на привлечение инвестиций
Возрастная характеристика собственников помещений в многоквартирном доме	На социальную активность членов товарищества собственников жилья
Доля собственников, не являющихся членами товарищества собственников жилья	На уровень конфликтности в многоквартирном доме