Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Общие рекомендации по проведению оценки

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных ссылка скрыта, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;
основание возникновения права аренды у арендатора;
определение правомочий арендатора;
срок, на который заключен договор аренды земельного участка;
величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Можно констатировать, что описание подходов и методов оценки проведено достаточно полно, однако в отчете не уделено никакого внимания отождествлению в цитируемых «Методических рекомендациях…» понятий: «право заключения договора аренды земельного участка» и «право аренды земельного участка», а также было нарушено требование действующего законодательства об обязательном обосновании отказа от применения любого из подходов к оценке (в рассматриваемом отчете об оценке – затратного подхода). Что же касается использования конкретного метода оценки, то ответственность за его выбор целиком возложена на самого оценщика. Поэтому ссылки на методические указания Минимущества России при отказе от затратного подхода в разделе 7 отчета об оценке недостаточно, а никакого обоснования причин использования лишь двух методов в других разделах отчета об оценке не приводится. Кроме того, совершенно отсутствует анализ особенностей применения в конкретной ситуации основных принципов оценки (кроме ННЭИ). Такой анализ помог бы оценщику раскрыть суть особенностей применения обязательных подходов при оценке данного объекта и избежать ряда ошибок.

Вывод: методические основы определения стоимости объекта оценки, особенности применения всех трех обязательных подходов к оценке в отчете раскрыты недостаточно полно, обоснование использования лишь двух применяемых методов оценки при определении стоимости указанного в Отчете объекта оценки не проведено, а также отсутствует доказательная мотивировка отказа от использования при проведении оценки одного из обязательных подходов - затратного. Слепое следование положениям Методических рекомендаций Минимущества РФ приводит к ряду сомнительных выводов, не имеющих доказательной силы в контексте основных требований действующего законодательства.

Применение методов оценки и проведение расчетов

Цель: определить соответствие выполненного в Отчете расчета стоимости объекта оценки приведенным в отчете методическим основам определения стоимости, обоснованность принятых Оценщиком ключевых допущений и предположений, проверить полноту и правильность изложенного в отчете порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата проведенной работы – стоимости объекта оценки, а также выявить наличие ошибок и пропусков в расчетах.

Комментарии:

Наилучшее и наиболее эффективное использование (Раздел 6 отчета об оценке)

При описании ННЭИ есть ссылка оценщика на то, что:

В соответствии с определениями рыночной стоимости (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. №519.), расчет необходимо выполнять исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Учитывая, что указанный принцип наилучшего и наиболее эффективного обязателен при определении именно рыночной стоимости и, учитывая, что выбранный оценщиками вид стоимости стоимость объекта оценки (с ограниченным рынком) отличается от рыночной, возможно не учитывать данный принцип при оценке объекта оценки в рамках данного отчета.

Вместе с тем, в разделе 9 отчета об оценке указывается на ряд критериев сопоставления характеристик объекта оценки с аналогами в рамках применения сравнительного подхода, а также на характеристики предполагаемой застройки земельного участка. Никаких комментариев по поводу влияния факторов соседства, наличия инфраструктуры, экологических и иных характеристик внешнего окружения, степени развитости урбанизированной среды на ННЭИ земельного участка, предназначенного под жилую застройку, в тексте отчета не приводится.

Данные факты свидетельствуют о том, что ННЭИ земельного участка, которое должно быть определено оценщиком, исходя из 4-х указанных при описании принципа критериев, не раскрыто, а обоснование от использования данного принципа содержит внутренне противоречивые утверждения.

Вывод: Не выявлено ННЭИ земельного участка.

Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом (раздел 7).

В отчете об оценке указано, что затратный подход при определении стоимости земельных участков с ограниченным рынком Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков не предусмотрен. Такое утверждение нельзя признать полностью обоснованным и имеющим доказательную силу.

Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом (раздел 8).

Анализ ситуации на момент проведения оценки показал, что доходы собственника земельного участка обусловлены периодическим поступлением в бюджет арендных платежей, размер которых установлен договором аренды. Платежи устанавливаются и оплачиваются в рублях. Поскольку они поступают в бюджет, то их расходование производится в соответствии с действующим законодательством и их альтернативное размещение в коммерческом банке, накопление и формирование капитала невозможно. Соответственно, прямое сравнение данного потока доходов от поступления арендных платежей за земельный участок с аналогичным потоком доходов от капитала эквивалентной величины, размещенного в коммерческом банке (как это традиционно делается в рамках экономического анализа подобных задач оценки), невозможно.

В отчете об оценке вполне обоснованно отмечено, что в случае реализации инвестиционного проекта арендатором, продажи построенных жилых домов гражданам в частную собственность, они могут оформить соответствующие земельные участки собственность и воспользоваться своими правами на льготы и освобождения по земельным платежам всех видов, предусмотренные действующим законодательством. Тогда (начиная с третьего или четвертого года с даты оценки) поток доходов от земельных платежей может сократиться в 50-100 раз. Фактически бюджет лишится существующего потока земельных платежей. Вместе с тем, поступление единовременного платежа в размере полной рыночной стоимости земельного участка на дату оценки невозможно из-за ограничения его рыночного оборота действующим договором аренды.

Для проведения оценки с учетом конкретной ситуации земельных отношений, сложившейся по данному объекту оценки были проанализированы положения действующего законодательства по возможности выхода из данной ситуации и сохранению потока периодических платежей, аналогичных по размеру арендной плате за данный земельный участок. Показано, что в соответствии со ст. 43 ГК РФ предусмотрена возможность совершения сделки, связанной с уступкой права (требования), например, посредством заключения договора финансирования (поступлений в бюджет) под уступку денежного требования. В соответствии со ст. 382-390 ГК РФ право требования по рассроченным платежам может быть передано (продано) любому юридическому лицу, например, кредитной организации, уполномоченному финансовому агенту арендодателя. В этом случае вполне возможно рассчитать величину капитала такого финансового агента, обеспечивающего поступление потока периодических платежей в размере, аналогичном арендной плате за оцениваемый земельный участок.

Период поступления платежа можно теоретически считать бесконечным, поскольку принято считать, что земельные ресурсы не амортизируются. На практике максимальным сроком аренды считается 49 лет. Ставка капитализации должна учитывать минимальный размер рисков размещения капитала финансового агента. Уместно принять ее в размере ставки по государственным обязательствам.

Метод капитализации предполагает, что величина чистого операционного дохода, который будет получен от оцениваемого объекта, будет либо постоянной, либо увеличиваться с одинаковым темпом роста. Это условие, в свою очередь накладывает определенные ограничения на выбор ставки капитализации: она должна быть рассчитана на достаточно длительный период. Этому условию, в свою очередь соответствует доходность «длинных ценных бумаг, например ОФЗ различных траншей, которая на сегодня составляет величину не более 8%.

Для проведения конкретных расчетов был выбран обоснованный сценарий развития ситуации в рассматриваемом сегменте рынка.

В качестве пессимистического сценария развития рыночных земельных отношений в Московской области было принято, что величина арендной платы будет увеличиваться пропорционально индексу инфляции и коэффициенту увеличения ставки земельного налога. Ее ретроспективный рост определялся следующими нормативными документами:

- Законом МО (от 17.10.2003 № 128/2003-03) – индексация в 2004 г. действующих в 2003 г. ставок земельного налога в 1,1.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 2002 год» - индексация в 2002 г. действующих в 2001 г. ставок земельного налога в 2,0.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 2000 год» - индексация в 2000 г. действующих в 1999 г. ставок земельного налога в 1,2.

- ФЗ «О федеральном бюджете на 1997 год» - индексация в 1997 г. действующих в 1996 г. ставок земельного налога в 2,0.

Анализ динамики изменения ставки земельного налога за единицу площади земельного участка показал, что его компенсация с помощью поправочных коэффициентов, введенных Законами о Федеральном бюджете за предыдущие годы, связана, в первую очередь, с компенсацией действия инфляции. Однако, уже к 2003 году плановые показатели адекватно отражали реальный уровень инфляции и компенсация предыдущей «недооценки» земельного налога фактически была завершена. В 2003г. индексация земельного налога составила всего 1,1 раза, то есть земельный налог увеличился на 10%. В 2004 г. уровень индексации и ожидаемый уровень инфляции также находится в пределах 10%.

В результате действия этих двух факторов, а также с учетом того, что уплата земельного налога осуществляется в конце года, было обосновано предположение о том, что максимальный уровень индексации арендной платы за землю, соотвествующий возможной индексации земельного налога, не будет превышать 20%.

Проведенные расчеты с использовании формул для сложного процента показали, что в рамках описанной схемы уступки прав требования, арендодатель может принять решение вместо заключения соответствующего договора с финансовым агентом о получении периодических платежей, эквивалентных арендной плате за оцениваемый земельный участок, получить указанную сумму единовременно, взамен перехода земельного участка в собственность арендатора. Таким образом, сумма, определенная в рамках доходного подхода, эквивалентная рыночной стоимости объекта оценки с учетом определенных ранее ограничений в его рыночном обороте, составила 9 539 132 рубля.

Расчет стоимости методом сравнения продаж (раздел 9)

В данном разделе отчета об оценке есть ссылка оценщика на то, что на дату оценки на рынке земельных участков были выявлены пять объектов – аналогов, но в то же время утверждается, что информация о данных аналогах была предоставлена Московской областной регистрационной палатой (МОРП) Министерству имущественных отношений Московской области.

При применении метода сравнительных продаж (в рамках сравнительного подхода) существенно важными являются: наличие данных по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации, а также критерии отбора аналогов.

В данном отчете в качестве источника информации указана МОРП, что является достаточно весомым источником, но отсутствует возможность проверки представленных данных.

Что касается приведенных аналогов, то, отсутствие следующей информации не позволяет однозначно отнести данные объекты к аналогам объекта оценки:

разрешенного использования;

наличия или отсутствия обременений;
характеристик инфраструктуры;
экологических факторов;
характера и условий совершения сделок;
даты сделок;
факторов соседства с МКАД или шоссе с аналогичной интенсивностью движения транспорта.

Существенно важным фактором отнесения объекта к аналогу является наличие одного и того же вида права на объект оценки и аналог. В данном случае: у аналогов – право собственности, у объекта оценки – право краткосрочной аренды, предусматривающее по условиям договора право застройки земельного участка объектами жилого назначения и инфраструктуры. Сделанные оговорки по стоимости дополнительных затрат, позволили рассчитать чистый операционный доход, который мог быть получен арендатором, в случае продолжения деятельности, указанной в договоре аренды, и ввести соответствующие корректировки в характеристики объектов-аналогов. Это полностью соответствует положениям Стандартов оценки:

17. Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Анализ характеристик объектов, выбранных в качестве аналогов, показывает невысокий уровень разброса их стоимостей, при котором максимальное значение отличается от минимального в пределе 10%. Судя по величине внесенных корректировок – от 5 до 20% аналоги не должны отличаться по стоимости намного больше указанных величин (с учетом выявленных дополнительных затрат).

Учитывая вышесказанное можно сделать однозначный вывод о том, что сравнительный подход применен вполне корректно, и определенные несоответствия объекта оценки и выбранных авторами отчета объектов-аналогов обоснованно скомпенсированы на основе расчетов дополнительных затрат, выравнивающих условия освоения и хозяйственной деятельности на оцениваемом земельном участке и объектах-аналогах.

Согласование результатов оценки, полученных при использовании различных подходов (раздел 10).

При согласовании результатов оценки, полученных при использовании различных подходов, в отчете отмечено следующее:

При оценке объекта оценки были применены два подхода: доходный и сравнительный. Выведение итоговой величины стоимости земельного участка предполагает учет весов, каждому из примененных подходов.

Сравнительный подход в итоговом значении величины стоимости должен иметь наибольший вес, поскольку учитывает текущие цены на объекты аналоги. Но с учетом дополнительных расчетов (права аренды земельного участка) его точность несколько снижается. Вес – 0,9.
При расчетах доходным подходом была применен новый метод, содержащий достаточное количество предположений. Вес – 0,1.

Обоснование выбранных весов проведено недостаточно детально, поскольку о возможности применения затратного подхода или мотивированном отказе, имеющем доказательную силу, в отчете не говорится. Разброс результатов оценки, полученных в рамках двух подходов, не превысил 10%, поэтому данное замечание не должно оказать решающего влияния на результирующую оценку, полученную в отчете.

Вывод: расчет стоимости объекта оценки на основе выбранных методов оценки, а также итоговое значение стоимости объекта оценки может рассматриваться, как результат оценки, полученный надлежащим образом.

Исходные данные и информация

Цель: определить наличие источников исходных данных и информации, использованных в Отчете, их достаточность и достоверность.

В отчете имеются ссылки на ряд документов, часть из которых включена в приложение к нему (приведены копии документов, определяющих и подтверждающие характеристики объекта оценки и вид сделки, используемых при оценке). Список использованной литературы оформлен с некоторыми нарушениями требований ГОСТов, составлен избыточно. В нем приведен ряд публикаций, вышедших задолго до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, ряда федеральных законов и законов Московской области в рассматриваемой области.

Вывод: источники исходных данных для оценки и информация, критическим образом влияющая на результаты оценки, их достоверность и доказательную силу использованных аргументов имеются в достаточном количестве.

Использовавшиеся материалы при проведении экспертизы:

Документы, представленные заказчиком экспертизы:

Отчет №2004-08-01 от 16 августа 2004 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Земельный кодекс Российской Федерации

Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в соотв. ред.).

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 г. № 519.

Генеральный директор Е.А.Семенова

Ответственный исполнитель И.С.Акимова

Blog