Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Вид материала

Отчет

Содержание 4. Необходимая информация о степени развитости рынка недвижимости, включая землю

Подобный материал:

• Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
• Временные рекомендации по технологии экспертизы, оценке профессиональной компетентности, 83.72kb.
• Методические рекомендации Экспертного совета нп «Российская коллегия оценщиков», 421.56kb.
• Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах,, 285.15kb.
• Учебное пособие для студентов среднего профессионального образования Санкт-Петербург, 564.9kb.
• 5 глава Земельные ресурсы и почвы, 937.26kb.
• Методические указания по составлению годового отчета кафедры и факультета, 472.27kb.
• Формирование муниципальной земельно-имущественной собственности (справочно-методический, 437.05kb.
• Основные задачи предметной (цикловой) комиссии Экономики и земельно-имущественных отношений, 23.2kb.
• Тема Ф. И. О. студента, 41.14kb.

4. Необходимая информация о степени развитости рынка недвижимости, включая землю

В отчете должен быть представлен также и анализ того сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Он должен включать как общие сведения о ситуации в стране и регионе, так и характеристики институционального развития самого рынка недвижимости, включая землю, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, а так же основные статистические данные по рыночным сделкам. В том числе:

• краткий социально-экономический анализ ситуации по всем сегментам рынка;
  
• сведения о сделках купли-продажи объектов-аналогов;
  
• результаты анализа достоверности полученной информации с выделением данных, требующих проверки;
  
• краткий анализ изменчивости рыночной ситуации, перечень факторов и оценку степени рисков на конкретном сегменте рынка;
  
• другие рыночные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.
  

При анализе общих и местных особенностей реально сложившихся рыночных земельных отношений целесообразно выделять следующие укрупненные группы рисков:

• страновой риск (зависит от многих факторов, отражается в виде кредитного рейтинга страны, проявляется в виде "добавки" к ставке рефинансирования Центробанка в размере 3-4% годовых)
  
• риски, связанные с конкретной экономической ситуацией в субъектах федерации или муниципальных образованиях (количественно не могут быть меньше странового, даже если местная экономическая ситуация существенно лучше, чем по стране в целом)
  
• риски, связанные собственно с городским земельным рынком, которые можно сгруппировать следующим образом:
  

а) возникающие на стадии формирования объекта рыночных отношений (земельный участок, права на него, ценные бумаги, "земельные" активы разного вида)

б) на стадии подготовки сделки (изменение условий конкурса, отзыв оферты, признание торгов несостоявшимися, задержки возврата внесенного задатка, наличие неучтённых правовых и технических обременений и т.д.)

в) на стадии регистрации сделки (платеж производится до регистрации сделки органами Минюста, а гарантии при подготовке и осуществлении сделки дают территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом или местная администрация. Четкое распределение функций и межведомственное взаимодействие, особенно на местах, еще не налажено, что важно не только в плане эффективного государственного управления, но и как очень существенный фактор риска для инвесторов, землепользователей и всех профессиональных участников земельного рынка).

г) на стадии использования объекта по назначению (застройка земельного участка - сложный многолетний процесс, отличается от иного потребления "полезности" и приобретения объекта). "Строительные" риски (есть правила добровольного страхования), ущерб соседям или городу, "незавершенка", проблема приобретения, сохранения и даже возможной утраты имущественных прав в процессе "освоения" земельного участка.

д) на стадии вступления в права на "вторичный" объект на земельном участке - здания, сооружения, различные постройки на земельном участке (порядок "комиссионной" приёмки построенного объекта, устранения недоделок, межведомственных согласований, оформления прав на здание и земельный участок в различных инстанциях).

е) риск утраты самого здания или иной постройки на приобретенном земельном участке (пожар, наводнение, землетрясение, теракт и т.д. – в процессе строительства и даже по его завершению, но до оформления и регистрации прав собственности).

ж) риски, связанные с обращением ценных бумаг, обеспеченных землей.

з) риски, связанные с вложением средств в коммерческие организации инфраструктуры земельного рынка (специализированные банки, риэлторские, оценочные фирмы и другие субъекты - профессиональные участники земельного рынка).


В обобщенном представлении по основным группам рисков можно выделить общую проблему чистоты титула объекта земельного рынка, а по многим иным операциям – аналоги рисков кредитования участников любых рыночных сделок, связанные с исполнением обязательств сторон.

При формировании земельных участков, особенно для уже существующих предприятий-землепользователей различных форм собственности, включая приватизированные, вместо единых объектов недвижимости образуются земельно-имущественные комплексы, в которых земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения используются на разных правах. Причем, некоторые их этих прав «необоротоспособны», то есть, не допускают возможности совершения сделок с этими объектами. Конечно же, говорить о чистоте титула таких объектов можно лишь с большими оговорками.

То же самое касается и особенностей подготовки и совершения сделок с объектами городской недвижимости – земельно-имущественными комплексами. Часто это делается таким образом, что регистрация сделки оказывается невозможной или приостанавливается на достаточно длительный срок для надлежащего оформления необходимых документов. А это приводит не только к большим дополнительным прямым затратам, но и к задержке финансирования различных инвестиционных проектов, недополучению прибыли и т.д.

Безусловно, здесь проявляется не только существенное различие основных институтов рыночной и переходной экономики, но и ряд субъективных факторов, связанных с искусственным затягиванием и удорожанием самых обычных и естественных рыночных операций. Конечно же, эти возможные задержки и дополнительные расходы должны быть отражены и в отчете по оценке соответствующих объектов.

При проведении классификации рисков, оказывающих существенное влияние на ценообразование объектов городских земельно-имущественных отношений, а также на адекватность результатов их оценки, в первом приближении можно выделить следующие основные факторы:

1. Факторы, отражающие рыночные проявления политической нестабильности, в том числе,
   

• внешние политические условия;
  
• политическая ситуация на федеральном уровне;
  
• политическая ситуация на уровне субъектов федерации;
  
• особенности местных политических условий.
  

2. Проявления нестабильностей финансового сектора экономики, в том числе,
   

• внешние условия заимствования;
  
• уровень мировых цен на углеводородное сырье;
  
• макроэкономические особенности межбюджетных отношений;
  
• особенности политики Центробанка;
  
• наполненность и сбалансированность местных бюджетов;
  
• особенности предпочтений и прогнозов в банковском секторе
  
• наличие системы ипотечного кредитования и характер ее рефинансирования.
  

3. Политика властей на «первичном» земельном рынке, в том числе,
   

• состояние проблемы разграничения государственной и муниципальной собственности на землю и формирования соответствующих земельных участков;
  
• обеспечение процессов разграничения собственности землеустроительными и кадастровыми работами, степень чистоты титула формируемых объектов;
  
• величина платежей за выкуп прав на земельные участки;
  
• наличие рассрочки выкупа прав и ее характеристики;
  
• ориентация местных властей на развитие институтов частной собственности или арендных отношений;
  
• особенности трактовки понятий «эффективности» и «рациональности» городского землепользования на различных уровнях власти.
  

4. Несовершенство нормативной базы, включая как земельное, так и смежное законодательства, в том числе,
   

• нестыковки земельного и гражданского законодательства;
  
• нестыковки земельного и градостроительного законодательства;
  
• наличие законов прямого действия в сфере земельно-имущественных отношений
  
• особенности законодательства субъектов федерации по основным аспектам урбанизированного землепользования;
  
• особенности местного законодательства в части регулирования землепользования и застройки;
  
• нестыковки федеральной и местной нормативной базы;
  
• нестыковки земельного законодательства и системы ведомственных нормативных актов (СНиПов, ВСНов, СанПиНов и т.п.).
  

5. Особенности правоприменительной практики в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений,
   

• степень непротиворечивости системы подзаконных актов в сфере урбанизированных земельно-имущественных отношений;
  
• наличие вертикалей исполнительной власти в системе земельно-имущественных отношений;
  
• особенности взаимодействия представителей федеральной и местной власти в различных российских городах.
  

6. Особенности развития основных институтов городского земельного рынка, в том числе,
   

• степень развитости основных правовых институтов земельного рынка и рынка иной недвижимости;
  
• степень развитости основных финансовых институтов городского земельного рынка;
  
• степень информационной открытости и обеспеченности городского земельного рынка;
  
• степень развитости организаций профессиональных участников земельного рынка;
  
• уровень подготовки кадров, гражданская позиция, настроения, степень субъективизма основных субъектов городского земельного рынка.
  

Как следует из приведенного выше анализа, земельный рынок может существовать в упрощенной форме, т.е. когда совершаются простые сделки (купля-продажа, мена, дарение, наследование, аренда), не сопряженные с залоговыми и кредитно-финансовыми операциями.

При этом даже простой рынок земли требует наличия определенных сервисных функций, таких как:

• информационные,
  
• оценочные,
  
• торговые,
  
• расчетные,
  
• нотариальные,
  
• регистрационные,
  
• другие
  

Инфраструктура сложного земельного рынка помимо выше упомянутых должна обслуживать еще и такие функции, как:

• залоговые операции,
  
• секьюритизация земельных активов (возникновение ценных бумаг, основанных на земельных активах или связанных с ними),
  
• первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг,
  
• имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами,
  
• торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания на предмет залога.
  

Соответственно, расширяется состав расчетных, регистрационных и информационных функций.

Основой сложного земельного рынка является так называемый земельно-ипотечный рынок (ЗИР), финансово-экономическая модель которого рассмотрена в главах 9 - 11 упоминавшейся книги.