Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)
| Вид материала | Отчет |
- Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
- Временные рекомендации по технологии экспертизы, оценке профессиональной компетентности, 83.72kb.
- Методические рекомендации Экспертного совета нп «Российская коллегия оценщиков», 421.56kb.
- Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах,, 285.15kb.
- Учебное пособие для студентов среднего профессионального образования Санкт-Петербург, 564.9kb.
- 5 глава Земельные ресурсы и почвы, 937.26kb.
- Методические указания по составлению годового отчета кафедры и факультета, 472.27kb.
- Формирование муниципальной земельно-имущественной собственности (справочно-методический, 437.05kb.
- Основные задачи предметной (цикловой) комиссии Экономики и земельно-имущественных отношений, 23.2kb.
- Тема Ф. И. О. студента, 41.14kb.
Проект СМАО
Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения
(Памятка для оценщика)
1. Основные требования к оформлению результатов оценки
Оформление отчета об оценке является завершающим шагом всего процесса оценки. В отчете необходимо не только в сконцентрированном и четко формализованном виде представить все полученные результаты, но и сделать это надлежащим образом, в соответствии с требованиями действующего законодательства и стандартов оценки.
Качество материалов, представленных в отчете, степень достоверности итогового результата оценки, доказательная сила основных аргументов, логических выводов зависят не только от точности выполнения норм и правил действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Кроме знаний по теории и практике оценки объектов урбанизированных земельных отношений, нужен еще и соответствующий практический опыт оценщика.
В соответствии со ст. 11 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" надлежащим исполнением договора об оценке объекта оценки является своевременное составление и передача оценщиком заказчику составленного в письменной форме с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке.
Соблюдение требований законодательства означает не просто строгое следование определенным ведомственным инструкциям и предписаниям. Многие этапы – например, выбор метода оценки, выполняются оценщиком самостоятельно и ответственность за них также ложится на самого оценщика. Кроме того, часто оценщику приходится делать и свои собственные экспертные заключения, например, при проведении натурного обследования объекта оценки.
Требования к отчету об оценке изложены в следующих документах:
- Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ) (далее - Закон);
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г. № 519 (далее – Стандарты оценки);
- Европейские стандарты оценки (European Valuation Standards);
- Международные стандарты оценки (International Valuation Standards Commitee, 2003).
При составлении отчетов об оценке необходимо обратить особое внимание на применение именно действующих редакций стандартов оценки, что относится также и к ссылкам на европейские и международные стандарты. Важно учитывать правовой статус соответствующих документов. К примеру, Международные стандарты оценки утверждены крупными общественными организациями оценщиков, которые придерживаются этих стандартов в своей работе. Однако статуса международного договора, имеющего определенный приоритет над национальным законодательством, они не имеют.
Эти требования можно разделить на две группы: общие, строго регламентированные (то есть такие, которые предполагают наличие в отчете обязательных, «формальных» элементов), и содержательные, «авторские», которые связаны с отражением в отчете трактовки существенных элементов (этапов) процесса оценки и применением самим оценщиком определенных процедур, влияющих на итоговое значение стоимости объекта оценки.
В Законе (ст. 11 Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки) указаны следующие строго регламентированные положения, обязательных для любого отчета:
- дата составления и порядковый номер отчёта;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчётов.
Отчёт должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью и подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона и осуществил оценку (в конце отчета), и его руководителем (на титульном листе).
Содержательные требования к «авторским» интерпретациям отдельных этапов и процедур оценки включают следующие положения:
- отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования результатов оценки и их обоснования или вводить в заблуждение;
- в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете;
- в случае если при проведении оценки определяется не рыночная стоимость объекта, а иные виды его стоимости, в отчёте должны быть указаны соответствующие критерии и обоснованы причины отказа от определения рыночной стоимости объекта оценки;
- отчёт может также содержать иные сведения, являющиеся по мнению оценщика существенно важными для полноты отражения примененных им методов и процедур для решения конкретной задачи оценки.
Основной формой отчёта об оценке в соответствии с российским законодательством является письменный отчет.
Стандарты оценки дополняют требования к информации, которая должна присутствовать в отчете, и которую необходимо учесть оценщику при его работе. Так, в разделе III, п.п.15-20 стандартов предусматривается, что оценщик осуществляет сбор и обработку:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
- данных бухгалтерского отчета и отчетности , относящихся к объекту оценки;
- информации о технических и эксплутационных характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Что касается содержательной части работы по формализации задачи оценки, внесения необходимых корректировок и уточнений при ее постановке и решении, Стандарты оценки предусматривают необходимость проведения (и отражения в отчете об оценке) следующих ее результатов.
Оценщик определяет и анализирует тот сектор рынка недвижимости, включая землю, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также находит аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;
Оценщик проводит натурное обследование объекта оценки, выявляет его особенности, а также исследует факторы соседства ближнего и дальнего порядка, особенности урбанизированной среды и системы общественных услуг в данном городе;
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Более подробно о положениях действующего законодательства по регулированию оценочной деятельности можно прочитать в книге "Оценка урбанизированных земель", под ред. В.А.Прорвича. М., "Экономика", 2004г.