Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Вид материала

Отчет

Содержание 5. Описание основных подходов к оценке или обоснование отказа от использования определенных подходов к оценке

Подобный материал:

• Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
• Временные рекомендации по технологии экспертизы, оценке профессиональной компетентности, 83.72kb.
• Методические рекомендации Экспертного совета нп «Российская коллегия оценщиков», 421.56kb.
• Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах,, 285.15kb.
• Учебное пособие для студентов среднего профессионального образования Санкт-Петербург, 564.9kb.
• 5 глава Земельные ресурсы и почвы, 937.26kb.
• Методические указания по составлению годового отчета кафедры и факультета, 472.27kb.
• Формирование муниципальной земельно-имущественной собственности (справочно-методический, 437.05kb.
• Основные задачи предметной (цикловой) комиссии Экономики и земельно-имущественных отношений, 23.2kb.
• Тема Ф. И. О. студента, 41.14kb.

5. Описание основных подходов к оценке или обоснование отказа от использования определенных подходов к оценке

При поиске способов наилучшей реализации основных подходов к оценке и их описания в отчете об оценке, необходимо учитывать специфику российских урбанизированных земельных отношений, уже длительное время находящихся в процессе перманентного рыночного реформирования.

Эта ситуация приводит к тому, что очень часто даже три известных подхода к оценке используются не в «классическом» виде, а с определенными модификациями, и даже в их определенном сочетании друг с другом. Причем, многие оценщики, особенно начинающие, часто даже не отдают себе в этом отчета, не проводя детального анализа задачи оценки и описания ее результатов в соответствующем разделе отчета об оценке. Целесообразно выделить специальный раздел отчета и для описания специфики применения в конкретных условиях обязательных подходов к оценке, а не переписывать стандартные фразы из других отчетов или даже учебников.

Используя эти подходы в неявном виде, «по умолчанию», формально применяя определенные методы оценки и бездумно выполняя основные требования известных методических рекомендаций и инструкций по различным видам оценки, очень легко получить совершенно неадекватные результаты. Во многих случаях подходы перемешиваются с методами оценки, причем часто оценщики, как и авторы различных «методик», делают это совершенно неосознанно. Но риски получения недостоверных результатов оценки при этом существенно растут, а ответственность оценщика может выйти далеко за рамки его страховки.

Наиболее часто оценщики используют методы, основанные на доходном подходе. И в простых, и в сложных вариантах его описания практически во всех отчетах анализируются возможности получения определенного дохода от земельного участка при его наилучшем и наиболее эффективном использовании в течение определенного периода и дополнительный доход от последующей продажи в будущем (реверсии). А для этого применяют технику капитализации доходов, проводя их дисконтирование. Эту технику реализуют несколькими способами, особенности практического применения которых более подробно описаны в главе 18 упомянутой выше книги.

Что касается реализации затратного подхода к оценке городских земельных участков, то здесь часто возникают трудности разного рода. Доходит даже до того, что некоторые специалисты считают этот подход в нашей ситуации вообще неприемлемым. Правда, при этом обосновывается некая система взглядов применительно к оценке «земли», как некоего «пространственного базиса» для размещения определенного производства. Далее утверждается, что такая «земля» является неамортизируемым ресурсом, и поэтому экономический анализ к ней неприменим. Высказываются и другие аргументы подобного плана.

Но при оценке урбанизированных земельных участков, земельно-имущественных комплексов, приходится учитывать и специфику воспроизводственных процессов в урбанизированной среде, в которую они интегрированы. А здесь самым естественным образом встает вопрос о затратах из бюджетов различных уровней на финансирование воспроизводственных процессов, их территориальном и функциональном распределении, системе балансов различного характера. То есть, речь идет исключительно об оценке объектов, созданных человеком, вложившим прямо и косвенно определенное количество труда и капитала в освоение данного земельного участка.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью оправдано при анализе и оценке объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Затратный подход также достаточно эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его также успешно применяют при оценке земельно-имущественных комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных зданий и сооружений.

Реальная практика оценки объектов городской недвижимости показывает, что роль затратного подхода в условиях перехода к рыночной экономике особенно велика. Здесь важнейшую роль играет и хорошее информационное обеспечение, - всевозможные прейскуранты и сборники расценок общедоступны и актуализируются своевременно. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство или реконструкцию определенного объекта или системы объектов, прочно связанных с оцениваемым земельным участком, являются лишь базисом для определения его рыночной стоимости и чаще всего дают лишь оценку нижней границы его реальной стоимости.

Необходимо специально отметить, что в условиях перехода к рыночной экономике, переориентации производства на новые технологии, может оказаться и так, что объект недвижимости имеет стоимость, близкую к нулевой. Например, если предприятие производит устаревшую и никому не нужную продукцию, а его производственные площади не поддаются реконструкции под новое производство в реальных масштабах времени и инвестиций, то рыночная стоимость такой недвижимости стремится к нулю или даже становится величиной отрицательной. В таких условиях упрощенное применение затратного подхода может привести к неправильной оценке и дезориентации потенциальных покупателей.

В настоящее время в реальной российской практике это происходит нередко, особенно при переоценке основных фондов предприятий. Их переоценка производится, в основном, по затратному подходу, и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий далеко не всегда соответствует их реальной рыночной стоимости.

Реализация сравнительного подхода к оценке объектов урбанизированных земельных отношений в большинстве практических задач вызывает наибольшие сложности, а во многих отчетах об оценке, и даже в официальных методиках встречаются серьезные ошибки. Наибольшие проблемы возникают и с поиском рыночных аналогов объекту оценки, и с алгоритмами проведения оценок и внесения необходимых корректировок.

Этот подход хорошо применим для развитого рынка недвижимости, включая землю, когда объекты обладают необходимой чистотой правового титула, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в равновесных рыночных условиях. В такой ситуации задача оценщика заключается лишь в том, чтобы отобрать и сравнить аналогичные сделки и таким образом получить данные о возможной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование объектов-аналогов. Последовательность действий оценщика при применении данного подхода достаточно детально описана в предыдущих главах книги.

Необходимо специально остановиться и на наиболее типичных ошибках, встречающихся в отчетах по оценке при обосновании отказа от использовании одного из подходов (а во многих случаях оценщики отказываются и от двух подходов, оставляя единственный). В большинстве случаев мотивировка отказа сводится примерно к одним и тем же аргументам: «Сведения о рыночных сделках с аналогичными земельными участками в городе отсутствует, поэтому сравнительный подход применить невозможно». Или: «На земельном участке улучшения отсутствуют, поэтому затратный подход не применим».

Доказать в судебном заседании обоснованность подобных аргументов бывает совсем непросто. Лучше все же использовать данные и об аналогичных инвестиционных контрактах, провести хотя бы упрощенные оценки характеристик урбанизированной среды применительно к оцениваемому земельно-имущественному комплексу по укрупненным показателям, применить другие известные методы реализации всех обязательных подходов к оценке. А на стадии согласования результатов, полученных в рамках всех трех подходов к оценке, попытаться использовать современные математические методы и информационные технологии, чтобы минимизировать вклад погрешностей упрощенных оценок в итоговые результаты. Соответствующие модели и алгоритмы описаны в главах 17-20 упомянутой выше книги.