Geum.ru

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Вид материалаОтчет

Содержание


6. Отражение в отчете информации об использовании основных принципов оценки
7. Общие требования к структуре отчета об оценке
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

6. Отражение в отчете информации об использовании основных принципов оценки


Необходимо отметить, что приведенные выше положения нормативных документов, регламентирующих оценочную деятельность (включая и правила оформления отчета об оценке), обязывают оценщика применять три общепринятых подхода к оценке любого вида имущества, но при этом в них ничего не говорится об использовании принципов оценки. Поэтому во многих отчетах использование важнейших принципов оценки вообще не находит отражения. В лучшем случае упоминается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, да и тот трактуется обычно далеко не самым удачным образом.

Вместе с тем, забвение принципов оценки, отсутствие даже упоминания о них в тексте отчета часто означает, что оценка проведена поверхностно, и к ее результатам необходимо относиться с особой осторожностью. Но многие оценщики поступают так вынужденно. Ведь в большинстве пособий, методик и инструкций перечисляются одни и те же принципы, взятые из европейских и международных стандартов оценки, и перенесенные на нашу почву чисто механически. А из-за этого возникают серьезные нестыковки. И вместо того, чтобы помочь оценщику в поиске решения сложной практической проблемы, создать прочную опору для решения задачи оценки, такое поверхностное отношение к выявлению специфики проявления основных принципов в условиях российской действительности ставит перед ним лишь новые проблемы. Не удивительно, что многие оценщики предпочитают не тратить время на то, чтобы глубоко разобраться в этих проблемах, и вообще исключают из своих отчетов любые упоминания о важнейших принципах оценки. Конечно же, риски получения неадекватного результата оценки при этом существенно возрастают.

Чтобы помочь оценщикам найти выход из этой сложной ситуации, мы провели классификацию всей совокупности принципов и подходов к решению задач оценки, включая и наиболее общие, учитывая особенности переходных процессов и реформирования урбанизированных земельных отношений. При этом выделяются следующие группы:

  • принципы общеметодологического характера, инвариантные для всех естественных наук
  • принципы экономической науки применительно к специфике земельных отношений
  • принципы обработки экономической и иной информации при наличии существенных неопределенностей
  • принципы формирования и развития городской среды с учетом специфики рыночной экономики.
  • принципы рыночного поведения субъектов земельных отношений
  • психологические особенности поведения рыночных субъектов в условиях переходной экономики
  • принципы обработки и использования информации реального рынка городской недвижимости, включая землю, для практической оценки объектов земельных отношений


Такая группировка существенно облегчает дальнейшую работу по проведению оценки, применению известных методик и инструкций. Очень часто удается использовать достаточно простые алгоритмы оценки, базирующиеся на описанных принципах. Но для более эффективной работы оценщика на этой стадии проведения оценки и отражения ее в отчете необходимо раскрыть основную суть важнейших принципов и подходов к оценке, их роль в получении максимально точных и достоверных результатов оценки.

Более подробно об основных принципах оценки можно прочитать в главе 14 упоминавшейся выше книги.

7. Общие требования к структуре отчета об оценке



Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод о том, что при работе по подготовке отчета об оценке земельно-имущественных комплексов, оценщик должен соблюдать следующие правила:


а) охарактеризовать вид и особенности оцениваемого объекта недвижимости (земельно-имущественного комплекса), установить величины возможных затрат и доходов от использования данного объекта; определить назначение и характер последующего использования отчета об оценке; проанализировать достаточность и достоверность собранной информации; установить перечень всех обременений и специфических условий, ограничивающих использование данного объекта; установить дату вступления в силу подготовленного отчета об оценке;

б) принять во внимание и указать в отчете об оценке установленное властями разрешенное использование земельного участка, наличие обременений и ограничений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами; наличие арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений, иных ограничений по использованию земельно-имущественного комплекса, а также наличие льгот по налогообложению объекта;

в) учитывать типичный для данного региона процент по кредитам, в том числе выдаваемых под залог недвижимости, особенности местного законодательства, условия аренды аналогичных земельных участков и иных объектов недвижимости, а также установить пропорциональность воздействия упомянутых и иных факторов на стоимость оцениваемого земельно-имущественного комплекса.

г) учитывать влияние на стоимость объекта оценки положений действующего земельного, градостроительного и иного смежного законодательства (как федерального, так и местного) в отношении городских земельных участков, сложившуюся или складывающуюся конъюнктуру на рынке недвижимости, включая землю; данные маркетинговых исследований; физическую пригодность оцениваемого объекта для существующего или предполагаемого использования; общие тенденции в отношении создания и использования аналогичных объектов недвижимости в данном регионе; наиболее доходное использование оцениваемого земельно-имущественного комплекса (в рамках его разрешенного использования);

д) изучить и проанализировать при оценке арендованной недвижимости (земельного участка) возможное влияние на стоимость объекта оценки типичных условий аналогичных договоров аренды;

е) рассмотреть и проанализировать возможное влияние на стоимость объекта оценки принципа аддитивности, в соответствии с которым оцениваемый земельно-имущественный комплекс может представлять собой совокупность ряда отдельных объектов недвижимости или состоять из отдельных компонентов разных видов недвижимости.

Этого принципа следует придерживаться и в тех случаях, когда установлена общая стоимость объекта городской недвижимости, а оценщику требуется определить стоимость какой-либо ее части;

ж) учитывать и анализировать возможное влияние на стоимость объекта оценки существующих или ожидаемых улучшений на соседних земельных участках или близко прилегающей к нему территории.


Копия отчета об оценке подлежит хранению оценщиком в течение трех лет с даты его составления и подписания и должна представляться им по решению суда или уполномоченного органа при рассмотрении дел по спору о проведенной оценке или дела о жалобе на действия оценщика.