Формирование муниципальной земельно-имущественной собственности (справочно-методический материал для муниципальных образований Омской области) / Сост. Н. В
| Вид материала | Документы |
- Земля и недвижимость это важнейшие имущественные ресурсы муниципальных образований,, 108.41kb.
- Кадрового резерва и организации работы с кадровым резервом, 152.36kb.
- «Совет муниципальных образований Курской области» Ревизионная комиссия, 10.43kb.
- Доклад на кустовом семинаре с главами муниципальных районов, городских и сельских поселений, 197.78kb.
- Формирование и исполнение бюджетов муниципальных образований в условиях реформирования, 504.69kb.
- «совет муниципальных образований новосибирской области» протокол заседания Президиума, 109.83kb.
- Собственности, 2439.14kb.
- Правления Ассоциации «совет муниципальных образований Липецкой области», 178.94kb.
- Директор Дальневосточного научного, 229.79kb.
- Информация о некоторых аспектах развития местного самоуправления, проблемы и предложения, 123.53kb.
1 2
ПРАВИТЕЛЬСТВО ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Министерство имущественных отношений
Омской области
ФОРМИРОВАНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ
ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОЙ
СОБСТВЕННОСТИ
(СПРАВОЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ МАТЕРИАЛ
ДЛЯ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ
ОМСКОЙ ОБЛАСТИ)
Омск – 2010
МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ
ОТНОШЕНИЙ ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
Формирование муниципальной земельно-имущественной собственности (справочно-методический материал для муниципальных образований Омской области) / Сост. Н.В. Кляус, канд. юрид. наук, начальник отдела земельных ресурсов Министерства имущественных отношений Омской области. – Омск, 2010.
Для работников органов местного самоуправления муниципальных образований, осуществляющих управление и распоряжение объектами недвижимости, в том числе земельными участками, на подведомственных им территориях, а также граждан и организаций, интересующихся вопросами земельно-имущественных отношений.
© Министерство имущественных отношений Омской области, 2010
СОДЕРЖАНИЕ
В.Н. Иванов
Правовое регулирование земельных отношений:
современное состояние……........................................................................5
Е.Н. Бреер
Особенности управления государственным и муниципальным
имуществом в современных правовых условиях……………………….10
Н.В. Кляус
Формирование муниципальной собственности поселений за счет
невостребованных земельных долей сельскохозяйственного
назначения и бесхозяйных земельных участков..………………………25
Л.В. Бабешина
Механизм взыскания неосновательного обогащения за самовольное
занятие земельных участков на территориях муниципальных
образований Омской области…………………………………………….35
СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
Приложение № 1. Структура земель Омской области по категориям
по состоянию на 01.01.2009 г.
Приложение № 2. Распределение земель Омской области по формам
собственности по состоянию на 01.01.2009 г.
Приложение № 3. Динамика поступлений земельного налога на
территории Омской области (2007-2008 гг.).
Приложение № 4. Динамика поступления арендной платы за земельные
участки, находящиеся в государственной
собственности, до разграничения государственной
собственности на землю (2007-2008 гг.).
Приложение № 5. Динамика осуществления государственной регистрации
права собственности Омской области на земельные
участки при разграничении государственной
собственности на землю (2006-2008 гг.).
Приложение № 6. Количество земельных участков, в отношении которых
проведены кадастровые работы, при разграничении
государственной собственности на землю
(2007-2008 гг.).
Приложение № 7. Информация о ходе технической инвентаризации
и государственной регистрации прав на объекты
недвижимого имущества муниципальной
собственности в муниципальных районах
Омской области по состоянию на 01.01.2008 г.
Приложение № 8. Информация о ходе технической инвентаризации
и государственной регистрации прав на объекты
недвижимого имущества муниципальной
собственности в муниципальных районах
Омской области по состоянию на 01.01.2009 г.
Приложение № 9. Информация о работе муниципальных образований
Омской области с бесхозяйными земельными
участками по состоянию на 01.01.2008 г.
Приложение № 10. Информация о работе муниципальных образований
Омской области с бесхозяйными земельными
участками по состоянию на 01.01.2009 г.
Приложение № 11. Информация о работе муниципальных образований
Омской области с невостребованными земельными
долями сельскохозяйственного назначения
по состоянию на 01.01.2008 г.
Приложение № 12. Информация о работе муниципальных образований
Омской области с невостребованными земельными
долями сельскохозяйственного назначения
по состоянию на 01.01.2009 г.
Приложение № 13. Информация о деятельности муниципальных
образований Омской области в сфере осуществления
муниципального земельного контроля по состоянию
на 01.01.2008 г.
Приложение № 14. Информация о деятельности муниципальных
образований Омской области в сфере осуществления
муниципального земельного контроля по состоянию
на 01.01.2009 г.
Приложение № 15. Примерная форма распоряжения органа местного
самоуправления Омской области об образовании
земельного участка, находящегося в муниципальной
собственности, предоставленного в постоянное
(бессрочное) пользование, аренду.
Приложение № 16. Примерная форма распоряжения органа местного
самоуправления Омской области об образовании
земельного участка, находящегося в муниципальной
собственности, не предоставленного на различном
виде права.
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ:
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ
В.Н. Иванов
заместитель Министра имущественных отношений Омской области
По состоянию на 30 июля 2008 года в Земельный кодекс Российской Федерации, начиная с 30 июня 2003 года, внесены изменения и дополнения 31 раз. В так называемый «вводный закон» Земельного кодекса Российской Федерации, начиная с 7 июля 2003 года, внесены изменения и дополнения 16 раз.
Кроме того, принимались новые и признавались утратившими силу федеральные законы. Некоторые из внесенных изменений и дополнений коренным образом изменили взгляды и приоритеты не только государства, но и всех правообладателей земельных участков.
В 2008 году в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения четыре раза:
- Федеральным законом от 13 мая 2008 года № 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 66-ФЗ);
- Федеральным законом от 13 мая 2008 года № 68-ФЗ «О центрах исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий»;
- Федеральным законом от 14 июля 2008 года № 118-ФЗ «О внесении изменений в Водный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
- Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» (далее – Закон № 141-ФЗ).
Что нового ждет правообладателей земельных участков?
Наиболее существенные изменения внесены Законом № 66-ФЗ.
Данным законом признан утратившим силу Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» и приведены отдельные законодательные акты Российской Федерации в соответствие с вступившим в силу с 1 марта 2008 года федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ).
Следует отметить, что ряд вносимых изменений носит чисто технический характер и касается изменения используемой терминологии. Например, понятия «кадастровый план земельного участка» и «поэтажные планы здания, сооружения» заменены на понятия «кадастровый паспорт земельного участка» и «кадастровый паспорт здания, сооружения или помещения», «государственный земельный кадастр» – на понятие «государственный кадастр недвижимости».
Сейчас обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт.
Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости, выданные до 1 марта 2008 года, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
Возникает закономерный вопрос: изменился ли порядок предоставления прав на земельный участок в связи с изменениями в земельном законодательстве?
В соответствии с Законом № 221-ФЗ изменен порядок предоставления земельных участков. Введено понятие «кадастровые работы» в отношении земельного участка. Вместо утверждения проекта границ земельного участка (как это было ранее) при его формировании теперь должна утверждаться схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории. При этом до 1 ноября 2008 года вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускалось изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков.
Проект границ земельного участка признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Существенным является изменение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется до принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка.
Уточнен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.
Законом № 221-ФЗ установлена административная ответственность должностного лица органа, осуществляющего государственный кадастровый учет, за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности.
Значимым является и Закон № 141-ФЗ. По мнению специалистов данный Закон в целом направлен на совершенствование федерального законодательства в области землеустройства и предусматривает внесение изменений в 15 федеральных законов.
Закон № 141-ФЗ направлен на упорядочение гражданского оборота земельных участков, защиту прав собственников и других правообладателей земельных участков. Введена норма, предусматривающая применение кадастровой стоимости земельных участков для определения размера арендной платы за использование земельных участков. В рамках создания специального Фонда содействия развитию жилищного строительства внесена ясность в отношении федеральных земель, которые находятся в аренде у государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений Академии наук.
В соответствии с вновь принятыми нормами не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям, созданным государственными Академиями наук, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.
Соответствующие изменения вносятся в Гражданский и Лесной кодексы Российской Федерации в Федеральные законы «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации», «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», «О государственном кадастре недвижимости», «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», «О личном подсобном хозяйстве», «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
Какие существенные изменения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации?
В Земельный кодекс Российской Федерации введена новая глава «Земельные участки». Уточнено понятие земельного участка – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Теперь не требуется описание и удостоверение границ земельного участка, достаточно определить его границы в установленном порядке.
Урегулированы вопросы образования, раздела, выдела, объединения и перераспределения земельного участка. Отныне Земельным кодексом Российской Федерации устанавливаются требования к образуемым и измененным земельным участкам, регламентируется возникновение и сохранение прав на образуемые или измененные участки.
В частности, границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и границы населенных пунктов. Детализированы и отношения, возникающие при образовании земельных участков. В соответствии с изменениями образование земельного участка допускается лишь с письменного согласия их правообладателей, кроме образования участков, предоставленных государственным муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям, либо образования участка по решению суда.
Решение об образовании земельных участков из государственных и муниципальных участков принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые распоряжаются земельными участками. А в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, – органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
И, наконец, Земельный кодекс Российской Федерации дополнен долгожданной нормой, согласно которой в случае отказа собственника от права собственности на земельный участок, с даты государственной регистрации прекращения права собственности такой земельный участок становится собственностью городского округа, городского или сельского поселения, а земельный участок, расположенный на межселенной территории, – собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
Таким образом, данный механизм позволяет муниципалитетам при помощи дополнительных оснований формировать муниципальную земельную собственность за счет бесхозяйных земельных участков.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 июля 2008 года № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд» урегулированы процедурные вопросы резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Данным постановлением определены органы власти, уполномоченные принимать решения о резервировании земель, а также перечень документов, в соответствии с которыми принимается такое решение.
Подготовка решения о резервировании земель осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости. К решению прилагаются схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение о резервировании земель вступает в силу не ранее его опубликования в официальных средствах массовой информации.
Резервирование земель допускается до утверждения документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 года, на основании решений Правительства Российской Федерации или решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации о создании особо охраняемых природных территорий федерального или регионального значения.
ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ
И МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ В СОВРЕМЕННЫХ
ПРАВОВЫХ УСЛОВИЯХ
Е.Н. Бреер
начальник правового отдела
Министерства имущественных отношений Омской области
В 2008 году были приняты два новых федеральных закона, которые внесли существенные изменения в сферу управления и распоряжения государственным и муниципальным имуществом:
1. Федеральный закон от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в частности, статья 6, внесшая изменения в Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Согласно этим изменениям Федеральный закон «О защите конкуренции» был дополнен статьей 17.1.
Со дня вступления в силу данной статьи – 2 июля 2008 года (по общему правилу) заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом и иных договоров, связанных с переходом прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества (как недвижимого, так и движимого), может осуществляться только по результатам конкурсов или аукционов.
Однако указанное правило не распространяется на земельные участки, водные объекты, лесные участки, на имущество, распоряжение которыми осуществляется в соответствии с законодательством о недрах, а также на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с законодательством о концессионных соглашениях.
Также проведение торгов является обязательным:
– при предоставлении недвижимого имущества, принадлежащего государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
– при предоставлении недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (то есть не всего недвижимого имущества автономного учреждения, а только того имущества, которое закреплено за ним собственником. При предоставлении имущества, которое приобретено автономным учреждением, проведение торгов не является обязательным);
– при предоставлении имущества (как движимого, так и недвижимого), принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям (в данном случае речь идет полностью обо всем имуществе бюджетных учреждений).
При этом частью 1 данной статьи установлен широкий перечень исключений из этого правила, то есть случаев, при которых предоставление прав на государственное или муниципальное имущество осуществляется без проведения торгов.
Без проведения конкурсов или аукционов государственное и муниципальное имущество может быть предоставлено в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление и по другим договорам в следующих случаях:
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья;
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая указанные в пункте 3 настоящей части государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;
7) для размещения объектов почтовой связи;
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
9) в порядке предоставления государственной помощи (однако этот путь не всегда приемлем, во-первых, предоставление помощи может осуществляться только в узко определенных целях (установленных статьей 19 этого же закона), во-вторых, это потребует согласования с антимонопольным органом, которое может продолжаться в течение двух месяцев (с возможностью продления этого срока еще на два месяца). А учитывая, что в результате этих долгих ожиданий можно получить отказ в согласовании сделки, то проще провести торги, зная, что получишь определенный результат);
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта.
Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.
Следует отметить, что данный перечень был существенно расширен с принятием 17 июля 2009 года Федерального закона № 173-ФЗ «О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона «О защите конкуренции» (например, до принятия данного закона к таким исключениям не относились случаи предоставления государственного и муниципального имущества государственным и муниципальным учреждениям, некоммерческим организациям, образовательным учреждениям и др.).
Этим законом определено, что федеральный антимонопольный орган должен определить порядок проведения торгов и установить перечень видов имущества, при предоставлении которого может проводиться конкурс (ранее эта обязанность была возложена на Правительство Российской Федерации), а до тех пор проведение аукциона должно проводиться в порядке, установленном Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», а проведение конкурса – в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
При этом в качестве начальной цены торгов (начального предложения участников торгов) будет являться размер арендной платы в месяц за 1 кв. метр сдаваемого в аренду имущества или всего сдаваемого объекта без НДС.
Статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» предусмотрено право арендатора (ссудополучателя, доверительного управляющего, то есть лица, которому предоставлено государственное или муниципальное имущество на торгах) передать свои права на такое имущество третьим лицам без проведения конкурса или аукциона. Для этого необходимо получить согласие собственника имущества.
При этом можно передать свои права только на 10 процентов предоставленной площади объекта, но не более чем на 20 кв. метров.
Также необходимо обращать внимание на то, что с 19 ноября 2009 года до 1 января 2011 года информация о проведении торгов должна будет размещаться на официальном сайте Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.
Этот сайт должен быть определен соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Кроме того, извещения о проведении торгов, изменения в них, извещения об отказе от проведения торгов должны также опубликовываться в официальном печатном издании. Это печатное издание должно быть отобрано на конкурсе уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. Конкурс по отбору такого печатного издания должен проводиться в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Начиная с 1 января 2011 года информация о проведении торгов должна будет размещаться на официальном сайте Российской Федерации, который будет определен Правительством Российской Федерации.
Следует остановиться также на положениях статьи 53 Федерального закона «О защите конкуренции», касающихся применения статьи 17.1 этого закона.
Статьей 53 установлено еще одно исключение, при котором возможно заключение договоров без проведения торгов. Это исключение распространяется только на договоры аренды и только на заключенные с субъектами малого и среднего предпринимательства.
До 1 июля 2015 года (ранее этот срок устанавливался до 1 июля 2010 года) разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, которые были заключены до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:
1) такая возможность предоставляется в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением кредитных организаций, страховых организаций (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов, участников рынка ценных бумаг, ломбардов; участников соглашений о разделе продукции; нерезидентов России, субъектов, которые осуществляют деятельность в сфере игорного бизнеса, а также которые осуществляют добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
2) у таких субъектов на момент заключения договора аренды на новый срок должны отсутствовать предусмотренные гражданским законодательством основания для его досрочного расторжения (если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; если он существенно ухудшает имущество; если он более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта в установленные сроки, в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора).
При этом заключение договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Следует отдельно отметить разъяснения положений закона Федеральной антимонопольной службой России (далее – ФАС) в связи с многочисленными запросами государственных и муниципальных органов.
В частности ФАС отметил, что закон должен применяться не только при заключении новых договоров, но и при продлении уже существующих договоров.
Однако Минимущество считает данную позицию не совсем верной. Своим разъяснением ФАС фактически расширил норму закона, поскольку в самом законе речь идет только о процедуре заключения договора. Тем более, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации носят диспозитивный характер и если, например, в договоре аренды определено преимущественное право арендатора на заключение или продление договора после истечения его срока, то договор должен быть продлен с этим арендатором. Кроме того, продление договоров возможно также в силу закона, например, продление договора аренды возможно в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (при отсутствии возражений сторон после истечения срока договора он возобновляется на неопределенный срок). В статье 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится аналогичное правило в отношении договоров доверительного управления.
Таким образом, Министерство имущественных отношений Омской области полагает необходимым исполнять положения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» дословно, так как он написан. Заключать на торгах новые договоры, а продление договоров производить в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Вместе с тем, если при продлении договора происходит увеличение арендуемой площади – изменение предмета сделки или иных существенных условий, нужно руководствоваться нормами указанного закона. При этом, Министерство имущественных отношений Омской области полагает, что более целесообразно продлить действующий договор в соответствии с гражданским законодательством, а на дополнительную площадь провести торги.
2. Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. В июле 2009 года в указный закон был внесен ряд существенных изменений.
Федеральный закон № 159-ФЗ был принят в целях развития малого и среднего предпринимательства в России и устанавливает преимущественное право выкупа данными субъектами арендованного государственного имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества.
Федеральный закон № 159-ФЗ не распространяет свое действие на федеральное имущество.
Следует отметить, что данный закон также не действует:
1) в отношении имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
2) при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
3) в отношении недвижимого имущества, принадлежащего учреждениям на праве оперативного управления;
4) в отношении недвижимого имущества, которое ограничено в обороте.
Необходимо обращать внимание, что в отношении имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий закон устанавливает право применения правила преимущественного выкупа, а не обязанность (как это установлено для областных государственных органов и органов местного самоуправления).
Для применения права преимущественного выкупа Федеральный закон № 159-ФЗ ставит определенные условия.
1. Не все субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться этим правом. Закон ставит ограничения в отношении кредитных организаций, страховых организаций (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционных фондов, негосударственных пенсионных фондов, участников рынка ценных бумаг, ломбардов; участников соглашений о разделе продукции; нерезидентов России, субъектов, которые осуществляют деятельность в сфере игорного бизнеса, а также которые осуществляют добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).
2. Имущество должно находиться в непрерывном владении субъекта малого или среднего предпринимательства два и более года на основании договора (договоров) аренды (ранее этот срок составлял три года).
3. У предпринимателя должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи (если продажа имущества осуществляется по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления) или на день подачи заявления о реализации преимущественного права (если продажа имущества осуществляется по инициативе предпринимателя).
4. Площадь арендуемых помещений не должна превышать предельное значение, установленное законом субъекта Российской Федерации.
В Омской области это значение установлено Законом Омской области «Об отдельных вопросах поддержки субъектом малого и среднего предпринимательства на территории Омской области» в размере 300 кв.м (статья 2).
5. Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, которое может предоставляться только субъектам малого и среднего предпринимательства, и только во владение и пользование.
Только при соблюдении всех этих условий субъекты малого и среднего предпринимательства имеют возможность воспользоваться преимущественным правом.
На сегодняшний день порядок реализации преимущественного права выглядит следующим образом.
Государственные и муниципальные органы в отношении приватизируемого имущества (в данном случае речь идет только об имуществе, включенном в планы приватизации) в решениях об условиях приватизации должны предусматривать преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства (конечно при их наличии).
Далее действия следующие.
В течение 10 дней со дня принятия решения об условиях приватизации соответствующие уполномоченные государственные или муниципальные органы направляют субъекту малого или среднего предпринимательства:
1) копию решения;
2) предложение о заключении договора купли-продажи;
3) проект договора купли-продажи (в который должно быть включено положение о том, что стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 данного закона, – то есть условий, соблюдение которых необходимо для применения права преимущественного выкупа);
4) при наличии задолженности по арендной плате, неустойкам – требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен, то договор должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения им предложения.
В случае отказа от заключения договора он утрачивает свое преимущественное право (как и при отсутствии согласия в течение 30 дней). Нарушение условий договора купли-продажи влечет его расторжение и также одновременную утрату преимущественного права.
В случае заключения договора купли-продажи субъект малого или среднего предпринимательства вправе также выбрать способ оплаты стоимости имущества – одномоментно или в рассрочку. Срок рассрочки устанавливается законом субъекта России. Статья 3 Закона Омской области от 17 октября 2008 года № 1076-ОЗ «Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области» установила этот срок в 3 года.
В случае, если субъекту малого или среднего предпринимательства предоставляется рассрочка, то указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты (ранее в этом случае необходимо было заключение договора о залоге). Это правило является императивным, не может быть изменено. В случае включения в договор купли-продажи положения о неприменении данного правила, это положение будет являться ничтожным.
Необходимо отметить, что согласно Федеральному закону № 159-ФЗ в оплату стоимости имущества включается стоимость неотделимых улучшений, если они произведены с согласия собственника.
Федеральным законом № 159-ФЗ предусмотрено, что не все помещения субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать. Муниципальные образования вправе формировать перечни своего имущества, которое может предоставляться только в пользование таким субъектам и только на долгосрочной основе. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в СМИ и в Интернете.
В случае формирования таких перечней уполномоченные органы местного самоуправления также должны установить порядок их формирования, ведения, опубликования, а также предоставления в аренду имущества, включенного в указные перечни.
Такой порядок на уровне Омской области в отношении областного имущества утвержден постановлением Правительства Омской области от 10 декабря 2008 года № 207-п «О мерах по реализации Закона Омской области «Об отдельных вопросах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства на территории Омской области». Также такие порядки приняты в ряде муниципальных образований.
Согласно Федеральному закону № 159-ФЗ с 1 января 2009 года предприниматели приобретают право на преимущественное право приватизации также имущества, не включенного в планы приватизации. Это будет реализовываться путем подачи органу простого заявления о желании и соответствии предпринимателя требованиям закона.
При этом органы местного самоуправления должны заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости имущества в течение 2-х месяцев. Затем принимается решение об условиях приватизации в течение 2-х недель с момента получения отчета об оценке. И потом в 10-тидневный срок предпринимателю направляется проект договора купли-продажи.
При этом заявителю может быть отказано только в случае несоответствия предпринимателя требованиям Федерального закона № 159-ФЗ.
Следует отдельно отметить ряд моментов, связанных с принятием Федерального закона от 17 июля 2009 года № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений в закон № 159-ФЗ).
1. Согласно Закону о внесении изменений в закон № 159-ФЗ положения Федерального закона № 159-ФЗ не применяются, если в отношении государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами предпринимательства, уже заключен договор купли-продажи арендуемого имущества либо определен победитель при продаже такого имущества на торгах.
2. Если на день вступления в силу данного закона о внесении изменений государственные органы или органы местного самоуправления не предусмотрели в решениях о приватизации преимущественное право субъекта предпринимательства потому, что он арендовал это имущество менее трех лет (этот срок был установлен Федеральным законом № 159-ФЗ в качестве одного из условий для реализации преимущественного права выкупа и применялся до вступления в силу Федерального закона о внесении изменений. Теперь этот срок составляет два года). В этом случае соответствующие органы местного самоуправления должны повторно выполнить требования Федерального закона № 159-ФЗ, но уже с учетом изменений, внесенных данным Законом о внесении изменений в закон № 159-ФЗ.
Уполномоченные органы должны сделать то же самое и в том случае, если они не предусмотрели в решениях о приватизации преимущественное право субъекта предпринимательства потому, что у него имелась задолженность по арендной плате и (или) неустойкам (отсутствие задолженности также ранее предусматривалось в качестве одного из условий для реализации преимущественного права выкупа и применялся до вступления в силу Закона о внесении изменений в закон № 159-ФЗ).
Указанные обязанности уполномоченные органы должны выполнить и в том случае, если ранее они отказали субъекту предпринимательства в реализации преимущественного права по вышеперечисленным обстоятельствам.
Отказ в приобретении арендуемого имущества, сделанный до вступления в силу Закона о внесении изменений в закон № 159-ФЗ, не препятствует повторному обращению такого субъекта предпринимательства с заявлением о реализации преимущественного права.
Аналогичные положения предусмотрены и при реализации имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий, если они до вступления в силу Закона о внесении изменений в закон № 159-ФЗ приняли решение об отчуждении принадлежащего имущества и не направили предложение субъекту предпринимательства в связи с тем, что он арендовал имущество менее трех лет и (или) у него была задолженность по арендной плате, неустойкам.
Однако, во-первых, в отношении предприятий неясно, каким образом будет определяться причина, по которой предприятие не направило предложение предпринимателю. Во-вторых, согласно части 2 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ реализация преимущественного права выкупа является правом, а не обязанностью предприятия.
Федеральным законом № 159-ФЗ определено, что он действует до 1 июля 2010 года (представляется, что в зависимости от реализации этого закона этот срок может быть изменен).