Geum.ru

Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)

Вид материалаОтчет

Содержание


2. Требования законодательства к обеспечению доказательной силы отчёта об оценке
3. Требования к отражению специальной информации об объекте оценки
Подобный материал:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

2. Требования законодательства к обеспечению доказательной силы отчёта об оценке



В соответствии со ст. 12 Закона, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с данным объектом, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Ст. 15 Закона (абзац 8) предписывает оценщику хранить копии составленных отчётов в течение трёх лет.

Что касается требований к отражению в отчете обязательных положений по осуществлению оценочной деятельности для юридического лица (ст. 24 Закона), то к ним относят следующие:


- соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

- подтверждение того, что оценочная организация зарегистрирована в качестве юридического лица;

- подтверждение наличия в штате организации не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы, и который имеет надлежащий документ об образовании. Документ должен быть выдан учебным заведением, работающим по согласованным с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности, профессиональным образовательным программам высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программам профессиональной переподготовки работников.


Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования любого его положения, а тем более – итогового заключения о стоимости объекта оценки. Оценщик не должен заблуждаться сам и вводить в заблуждение заказчики оценки. Поэтому каждое его утверждение, заключение, результат расчета должны иметь доказательную силу. Обосновывать и доказывать необходимо и отказ от использования обязательных требований – например, одного из трех подходов к оценке.

Обращаем внимание на обязательность присутствия в отчете формулировок всех допущений и ограничительных условий, не требующих дополнительного толкования, от которых зависит заключение о стоимости объекта оценки. Также в отчете должны быть определены специальные, особые или необычные допущения, а также определена вероятность возникновения таких условий. Наличие такого раздела в отчете максимально снижает риски оценщика, позволяет четко оговорить их и снять с оценщика ответственность за дальнейшее использование результатов, выходящее за рамки сделанных оговорок и допущений.

3. Требования к отражению специальной информации об объекте оценки



К особенностям отчетов об оценке объектов земельно-имущественных отношений с точки зрения специальных требований к ним в соответствии с действующим гражданским, земельным, градостроительным, экологическим и иным смежным законодательством можно отнести следующие.

Прежде всего, в отчете необходимо отразить проведенный оценщиком анализ действующего земельного законодательства применительно к месту нахождения объекта оценки, учитывая, что вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъекта Российской Федерации. Необходимо учитывать, что в некоторых случаях отдельные положения Федеральных и местных нормативных документов противоречат друг другу. В этом случае при определении стоимости объекта оценки, учитывая, что разграничение земель, находящихся в государственной собственности не завершено и отсутствует перечень земельных участков, относящихся к конкретному собственнику, этот факт нужно учитывать и специально оговаривать в отчете об оценке.

Далее, описание объекта оценки (земельно-имущественного комплекса) должно содержать данные, достаточные для однозначной его идентификации как с технической стороны, так и со стороны правового титула, а также возможных ограничений и обременений, и включать выдержки из документации по следующим позициям:

  • описание земельного участка, его местонахождение (адрес), кадастровый номер, размеры, инженерно-геологические, гидрологические и другие характеристики;
  • описание зданий, сооружений, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики, возраст, состояние и др. необходимые параметры, в том числе, параметры инженерного оборудования.
  • описание прав, на которых находятся как земельный участок, так и здания на нем у субъекта права, с имеющимися ограничениями и обременениями, учитывая нормы земельного законодательства и градостроительного (в случае, если земельный участок находится в составе земель поселений).


Необходимо заметить, что описание объекта оценки должно быть произведено не только на основе натурных обследований, но и обязательно с применением соответствующих документов. Для здания (сооружения) – это Технический паспорт БТИ либо выписка формы «1а» из данного документа, а также справка БТИ форма № 5 (физический износ). Незавершенные строительством объекты описывают по документам Ростехинвентаризации, а для земельного участка – обязателен кадастровый план земельного участка. Полезно привести также данные и из Государственного градостроительного кадастра. При описании права, на котором субъект права владеет земельно-имущественным комплексом (земельным участком) должны быть ссылки на соответствующие правоустанавливающие и иные документы, свидетельства о регистрации права, а также основания приобретения данного вида права.

В отчете желательно представить фотографии объекта оценки, а также копии документов, подтверждающих правовой статус исходных данных для оценки. Более подробно особенности возникновения, осуществления и прекращения прав на объекты урбанизированных земельных отношений, примеры соответствующей документации и правила работы с ней описаны в главах 4-9 упоминавшейся выше книги "Оценка урбанизированных земель".