Рекомендации по оформлению отчета об оценке объектов земельно-имущественных отношений и экспертного заключения (Памятка для оценщика)
| Вид материала | Отчет |
- Вкаких случаях составляется краткий отчет об оценке? 6 Вкаких целях стб 52 01-2007, 233.27kb.
- Временные рекомендации по технологии экспертизы, оценке профессиональной компетентности, 83.72kb.
- Методические рекомендации Экспертного совета нп «Российская коллегия оценщиков», 421.56kb.
- Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах,, 285.15kb.
- Учебное пособие для студентов среднего профессионального образования Санкт-Петербург, 564.9kb.
- 5 глава Земельные ресурсы и почвы, 937.26kb.
- Методические указания по составлению годового отчета кафедры и факультета, 472.27kb.
- Формирование муниципальной земельно-имущественной собственности (справочно-методический, 437.05kb.
- Основные задачи предметной (цикловой) комиссии Экономики и земельно-имущественных отношений, 23.2kb.
- Тема Ф. И. О. студента, 41.14kb.
| Примечание: выводы по пп. 7, 16-19, 23-28 формируются с учетом последующих замечаний Комментарии:
Вывод: Отчет об оценке в целом соответствует требованиям действующего законодательства и стандартов оценки. Допущены лишь некоторые неточности, существенно не влияющие на заключительные выводы оценщика.
Цель: определить насколько полно, точно и однозначно описан и идентифицирован в Отчете объект оценки, определена чистота его правового титула, а также отражены основные факторы ценообразования объекта оценки и его критически важные количественные и качественные характеристики, используемые при формировании и обоснования итогового вывода о стоимости данного объекта.Комментарии: В разделе 3 Отчета об оценке (Описание объекта оценки) приведены количественные и качественные характеристики земельного участка. Описаны: местоположение, форма и рельеф земельного участка, отсутствие застройки, наличие неплодоносящих деревьев под вырубку, подъезд к земельному участку и его расстояние от МКАД и Сколковского шоссе, категория, к которой относится оцениваемый земельный участок (земли поселений), его разрешенное использование – для жилищного строительства с объектами инфраструктуры. Имеются ссылки на Постановление Правительства Московской области от 09.07.2004 № 401/27, в соответствии с которым было разрешено использование данного земельного участка для жилищного строительства с изменением категории земель и заключено упоминавшееся дополнительное соглашение к договору аренды данного земельного участка. Указана, со ссылкой на кадастровый план земельного участка, нормативная цена земельного участка в размере 5 149 041,10 руб. Указан землепользователь - ЗАО «Заречье им. С.А.Кушнарева» (на праве краткосрочной аренды), а также срок окончания аренды. Поскольку вид права, на котором земельный участок находится у землепользователя – краткосрочная аренда, то опираясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001№ 137-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) (далее по тексту ЗК), необходимо учесть, что: 1. Данный вид права оборотоспособен с определенными ограничениями, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, то есть отсутствует возможность полной свободы совершения рыночных сделок с оцениваемым объектом без учета прав и обязательст сторон (например, согласия арендодателя, отраженного в тексте договора) (ст. 22 ЗК ): 5. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В то же время, и арендодатель также ограничен в праве полной свободы распоряжения земельным участком, включая его продажу:8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Из приведенного в п.4а Стандартов оценки определения стоимости объекта “с ограниченным рынком“ следует, что объект не продается на открытом рынке, то есть его продажа возможна, однако при этом нужно руководствоваться положениями процитированного выше п.8 ст.22 (Аренда земельных участков) Земельного кодекса Российской Федерации. Для его трактовки необходимо учесть, что в ст. 250 (Преимущественное право покупки) Гражданского кодекса Российской Федерации сформулированы следующие положения: 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Еще раз отметим, что эти положения указанных статей Земельного и Гражданского кодексов корреспондируют с п.4а Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 06 июля 2001 г.: стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров. Поскольку п.8 ст.22 устанавливает преимущественное право арендатора по сравнению с иными субъектами рынка, то можно говорить об ограничении открытости рынка. Кроме того, если арендатор земельного участка не воспользуется своим преимущественным правом, и вступит в силу условие ст.250 ГК РФ, то встанет вопрос о возмездном характере отказа, об отступном или ином платеже, который нужно будет включить в дополнительное условие, то есть возмещение ему стоимости права аренды, определяемого в соответствии с «Методическими рекомендациями об определении рыночной стоимости права аренды земельных участков» Минимущества России (от 10.04.2003 г. № 1102-р). Соответственно, и при сравнении объекта оценки с аналогами, имеющими рыночную стоимость, и по которым уже были совершены сделки, т. е. со свободными земельными участками, находящимися на праве частной собственности, необходимо иметь в виду, что применяются эти “рыночные“ аналоги для “ограниченного рынка“, где имеется лишь один покупатель. То есть, для решения поставленной задачи оценки вполне подходит именно рыночная стоимость для “ограниченного рынка“, а в Стандартах оценки уже есть подсказка о том, что от рыночной стоимости аналогов она может отличаться лишь на некоторую величину “дополнительных затрат“. Остаётся всего лишь найти способ расчёта этих затрат надлежащим образом, опираясь на основные положения действующего законодательства. Проведенный анализ позволяет сделать вывод о том, что при определении особенностей объекта оценки, вида его стоимости с учетом имеющихся ограничений, при уточнении и решении задачи оценки, необходимо проводить детальный анализ норм действующего на сегодняшний день гражданского, земельного и градостроительного законодательства. Этот анализ должен опираться также и на общеэкономические положения и принципы. 2. Согласно ст. 2 Закона об оценке: Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) Из этого следует, что пока не раскрыты иные цели, данный закон применяется при оценке именно для совершения сделок. 3. Кроме того, в соответствии с п.1 ст. 3 Закона об оценке: Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, установленной стандартами оценки. То есть имеется связь: совершается сделка – определяется рыночная стоимость, и наоборот: если объект находится у правообладателя на таком виде прав, при котором совершение сделки в рамках действующего законодательства невозможно, то такой объект не может иметь рыночной стоимости. В подобных случаях возможно определение одного из иных 9 видов стоимости, отличных от рыночной, предусмотренных стандартами оценки. В результате, при определении рыночной стоимости объекта оценки необходимо, чтобы: вид права на объект оценки у субъекта права был оборотоспособен, то есть имелась возможность совершения сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, включающих, в том числе: продажу, взнос в уставный капитал, сдачу в аренду, залог, и т.д. Если же выявлены определенные ограничения оборотоспособности объекта, то необходимо обратиться к определениям Стандартов оценки, чтобы установить наиболее подходящий к конкретной задаче оценки вид стоимости, отличный от «рыночной стоимости» в ее «классическом» определении: 4. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости: а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров; При этом необходимо отметить, что «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. №568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р, а также «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. №1102-р не содержат никаких рекомендаций или разъяснений по поводу правил реализации основных подходов к оценке подобных объектов и соответствующего вида их стоимости. Здесь можно обратиться к положению Стандартов оценки по данному поводу: 18. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. В подобных случаях ряд ведущих оценочных организаций используют, например, результаты правового и экономического анализа по двухступенчатой модели, соответствующей правилам проведения условной сделки. Данный вид сделки предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 157 п.1 Сделки, совершенные под условием): 1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Суть этой двухступенчатой модели состоит в том, что сначала проводится описание процедуры выкупа земельного участка в собственность и ее анализ с выделением важнейших этапов и расчетами затрат времени и денежных средств, а затем при оценке рыночной стоимости земельного участка (права его аренды) на завершающем этапе совершения сделки учитываются не только дополнительные затраты, но и соответствующие риски, формы их снижения и стоимость покрытия. Кроме того, соответствующим образом изменяются значения нормы капитализации и периоды дисконтирования. Более подробное описание данной модели оценки и соответствующих методик выходит за рамки настоящего экспертного заключения. В отчете об оценке приведены положения из Договора аренды земельного участка, раскрывающие возможность застройки арендуемого земельного участка, а также особенности проведения сделок с правами аренды. Приведены фотографии, полученные в результате натурного обследования объекта оценки, а также планово-картографические материалы и иная документация, позволяющая получить достаточно полную систему исходных данных для оценки, обладающих необходимым правовым статусом. Вывод: Описание объекта оценки произведено достаточно полно и точно, что позволяет обеспечить необходимую точность и достоверность результатов его оценки с учетов выявленных особенностей и ограничений его рыночного оборота.
Цель: определить полноту изложения методических основ определения стоимости объекта оценки и обоснованность применяемых подходов и методов оценки при определении стоимости указанного в Отчете объекта оценки (или отказ от их использования).Комментарии: В отчете (раздел 2.2, раздел 5), приведены определения трех применяемых оценщиками подходов. Далее перечислены и описаны следующие методы оценки земельных участков со ссылкой на методические указания Минимущества РФ, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р: • метод сравнения продаж; • метод выделения; • метод распределения; • метод капитализации земельной ренты; • метод остатка; • метод предполагаемого использования. Правда, анализ особенностей применения всех перечисленных методов оценки применительно к специфике объекта оценки и задачи оценки, описанных выше, в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, не проводится. В разделе 2.3 Отчета об оценке приведены также основные подходы к определению рыночной стоимости права аренды земельных участков в соответствии с Методическими рекомендациями Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р: Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных ссылка скрыта. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. |