Организация ипотечного кредитования в филиале ОАО "БПС-Банк" по Гомельской области
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
кредиты переуступаются специально созданным ассоциациям (агентствам). Это продиктовано особенностями англо-американской системы права. Основными задачами названных структур является привлечение ресурсов в жилищную сферу, выпуск под гарантии государства ценных бумаг, размещение их среди инвесторов, формирование рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг. Банк в двухуровневой системе выполняет только функции по выдаче и обслуживанию кредитов за определённую плату [1, c.10].
Кредит на покупку жилья в США называется mortgage. Это слово часто переводят как ипотека. Существует разные виды ипотек, поэтому важно понимать различия между ними. Основные два вида отличаются по способу начисления процентов - это кредит с плавающей процентной ставкой (Adjustable-Rate Mortgage, ARM) и кредит с фиксированной процентной ставкой (Fixed-Rate Mortgage).
Процентная ставка кредита с плавающей процентной ставкой может расти или уменьшаться в зависимости от общего состояния экономики США. В этом кроется некоторый элемент риска: поначалу можно платить небольшие деньги, но спустя всего лишь год обнаружить, что проценты увеличились. С ростом процентной ставки возрастут и ежемесячные платежи клиента. Если они увеличатся значительно, можно столкнуться с нехваткой средств на погашение кредита.
Постоянный рост процентов по кредитам - явление редкое, но не невозможное. Чаще всего за ростом через некоторое время наступает спад. Имея дело с кредитом ARM, нужно знать, как часто будут происходить изменения процентной ставки. В одних случаях проценты могут меняться дважды в год, в других - раз в три года. Кредит с фиксированной процентной ставкой дает уверенность в том, что ежемесячные платежи не будут меняться на протяжении всего срока займа. С фиксированными процентами не бывает никаких сюрпризов. Проценты по новым кредитам могут скакать вверх и вниз вслед за колебаниями экономики США, но процент по кредиту будет устойчив, как гора. Преимущество FRM в том, что вы всегда можно точно спланировать будущие расходы. Обратной стороной является возможность снижения процентных ставок ниже величины, установленной по кредиту клиента. В этом случае придётся платить более высокие проценты, чем при выборе кредита ARM.
Прежде чем сделать выбора вида кредитования, нужнно оценить текущее экономическое положение в стране. Например, если в настоящее время проценты очень низки, то, вероятно, лучшим вариантом будет выбор кредита с фиксированной процентной ставкой. Тогда проценты будут оставаться низкими на протяжении всего срока кредита.
Независимо от того, какой тип ипотеки выбран, необходимо также определиться со сроком ее погашения. Кредитодатель может менять продолжительность выплаты кредита в зависимости от того, сколько средств вы сможете отдавать ежемесячно. Обычный срок выплаты ипотеки в США - 30 лет. Но иногда лучше каждый месяц платить бльшую сумму, чтобы побыстрее рассчитаться с долгом. В этом случае сумма выплаченных процентов будет намного ниже. Иногда люди предпочитают выбрать 30-летний кредит, но по возможности платить в месяц двойную сумму. В случае ухудшения материального положения всегда можно вернуться к выплате минимально требуемой величины. Быстрое погашение кредита позволяет сэкономить большие деньги, которые можно направить на другие цели [3].
Франко-скандинавская модель представляет собой одноуровневую систему ипотечного кредитования. Здесь, ипотечный банк, выдавший кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг (облигаций) обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имеют высокую степень надёжности. Так как обеспечиваются залогом недвижимого имущества и поэтому пользуются большим спросом у среднего класса. Ипотечные банки при одноуровневой системе являются особыми кредитными институтами, которые, как правило, имеют форму акционерного общества и выполняют, кроме свойственных банкам функций, ещё и функции, характерные ассоциациям при двухуровневой системе [1, c.8].
Германское жилищное кредитование развивается с давних пор весьма стабильно. Существует целая сеть специализированных банков, которые выплачивали проценты по закладным во времена Первой и Второй мировых войн. И даже сегодня немецкая система кредитования считается одной из самых стабильных.
Банки сами рефинансируют их за счет выпуска ценных бумаг (одноуровневая система). Такая модель была принята в Канаде, Швеции, Дании, Австрии, Англии. Существует определенный порядок использования финансов, позволяющий приумножать их. Они вкладываются в ипотечные облигации, ценные бумаги, специальные депозиты и тому подобное. В результате банки получают достаточную прибыль, обеспечивая заем на приобретение недвижимости. Ссуду могут получить как граждане Германии, так и иностранцы, причем условия для тех и других практически одинаковые. Отличия минимальны. Как правило, 50% от общей суммы составляет первоначальный взнос. Процентные ставки по ипотеке сравнительно невелики - 3,5-5%. Для погашения кредита заемщик перечисляет со своего счета определенную сумму.
Так же в Германии существует и специфическая форма ипотеки - немецкая модель стройсбережений. Она основана на приобретении жилья через стройсберкассы. В своем роде это тот же банк. Открывая счет, его нужно регулярно пополнять. Как только накопившаяся сумма будет равна 40-50%, от стоимости жилья - можно рассчитывать на кредит под хорошие проценты. Долг выплачивается в течение оговоренного срока. До окончательного погашения за