Инвестиционный проект "Складской комплекс"
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
?ыночныерыночныерыночныенерыночныеУсловия рынка (время продажи)март, 2005январь, 2005ноябрь, 2004декабрь, 2004февраль, 2005Состояние окружающей средыУдовлетворительноеУдовлетворительноеЗагазованностьУдовлетворительноеУдовлетворительноеСтоимость сотки, $?2000180033601890МестоположениеКаширское ш. 18кмКаширское ш. 12кмКаширское ш. 28кмЯрослав. ш. 8кмРязанское ш. 33кмПлощадь, соток250180500250350Условия подъездаплохиехорошиехорошиехорошиехорошиеТекущее состояниенезастроензастроеннезастроеннезастроеннезастроенДоступные коммунальные услуги
нет
все
нет
всеКоммуникац. по границе участкаКоэффициент дифференциации оценочной зоны, Ккд
3,0
3,0
3,0
2,1
1,6Дополнительная информацияторговое назначениепод ИЖС, охранаторговое назначениепод ИЖСпод ИЖСТел. доп. информац.980-76-60772-89-62364-81-43130-58-85722-13-31
Процедура внесения поправок и результаты оценки стоимости для приобретения в собственность земельного участка
Табл.2.2
Элементы сравненияОбъекты сравненияОцениваемыйОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4Цена продажи, $396 000900 000840 000661 500Площадь, соток250180500250350Стоимость сотки, $2200180033601890КорректировкиПоправка на торги, %
-3
2134-3
1746-3
3259,2+3
1946,7Поправка на состояние окружающей среды, %0
2134+5%
1833,30
3259,20
1946,7Поправка на наличие улучшений, %-17%
1771,22+25
2291,630
3259,2+2%
1985,63Поправка на целевое назначение, %+23
2178,60
2291,63+23
4008,82+23
2442,32Поправка на размер участка, %0
2178,6+2,5
2348,920
4008,82+1,50
2478,95Поправка на условия рынка (время продажи)+8,1
2355,07+22,4
2875,078+10,4
4425,73+6,1
2630,17Поправка на местоположение, %0
2355,070
2875,08-47
2345,64+4%
2735,38Скорректированная цена сотки по Ккд, $0
2355,070
2875,080,7
1641,950,53
1448,11Валовая коррекция155,071075,081718,05441,89в % от цены продажи7,159,751,123,4Весовые коэффициенты4557Средневзвешенная цена сотки, $
2006,77
9420,28
14375,4
8209,75
10136,77
Рассчитав суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка. Можно получить стоимость земель кадастрового квартала в оценочной зоне.
При этом поправочный коэффициент к кадастровой стоимости земель, влияющий на ставку земельного налога через коэффициент дифференциации, в производственной зоне для складских объектов равен 1,0. Это, конечно, неточность, которая даёт неверный результат, но других значения, например, для наших конкретных условий, просто нет. В этом и проявляются затруднения практического определения стоимости земельных участков с применением кадастровой оценки. Поэтому вполне состоятелен вывод о трудности использования кадастровой оценки, и ещё - состояние кадастровых массивов, требующих постоянного обновления, должно иметь многолетнюю статистику.
Выход из данного положения найден в опоре на мировой опыт налогообложения земельных участков, согласно которому ставка земельного налога для земельных участков, расположенных в городском поселении, принимается равной, как правило, до 2,0% их рыночной стоимости. Имея среднюю ставку земельного налога в соответствии с Законом тАЬО плате за землютАЭ (табл.1,3 Приложения к закону), Правительство РФ вынуждено регулировать стоимость земельных участков нерыночными методами, - с помощью повышающего коэффициента ставки налога, повышая его постоянно (в 1995 - 2,0; в 1996 - 1,5; в 1997 -2,0; в 1998 - почти в 2; в 2000 - 1,2 раза). Их перемножением находится средняя ставка, точнее чем раньше отражающая реальное положение, но не адекватно конкретной сегодняшней ситуации.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным (то есть соответствовать ресурсному потенциалу), разумно оправданным, юридически законным (то есть срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных), осуществимым с финансовой точки зрения (то есть использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат) и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным (то есть иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком). Результаты анализа представлены в Приложении 4.
Стоимость земельного участка. Складской комплекс представляет собой помещение склада суммарной площадью 2808кв.м и крытой рампой площадью 504кв.м, офисное здание с помещениями площадью 230кв.м и здание со вспомогательными помещениями площадью 312кв.м. (см. Глава 3).
В ориентировочных расчётах ТЭО строительства (упрощённый бизнес-план) при определении площади земельного участка необходимого для размещения комплекса промышленного и культурно-бытового назначения можно принять как 5-7 - кратное увеличение известной суммарной площади входящих в него объектов [9].
В нашем случае площадь необходимого земельного участка составляет:
50м х 500м = 25000кв.м = 250 соток
Цена за сотку неосвоенного участка, определенная выше, составляет $2006,77. Тогда стоимость земельного участка равна:
2006,77 х 250 = $501692
При освоении участка его стоимость возрастёт и составит:
501692 х 1,3 = $652200,
где 1,3 коэффициент освоения [20].
Суммарная стоимость земельного участка под строительство складского комплекса составит с затратами на освоение неосвоенного участка и строительством дорожного полотна ?/p>