Инвестиционный проект "Складской комплекс"
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
>вывод, что предприятие ОАОтАЬАБТ ЧартертАЭ в основном соответствует представлениям современного построения системы управления, основанной на правильном подборе и расстановке кадров, использовании современных методов управления. В компании ОАОтАЬАБТ ЧартертАЭ используются достижения науки и техники в областях психологии и технологий принятия управленческих решений.
Организационная структура служб маркетинга и продаж отдельно не выделена, что не вполне соответствует лучшим современным образцам.
1.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости
Экономическое обоснование инвестиций в недвижимость является важнейшей частью принятия решения инвестором и является многогранным и масштабным вопросом. Поэтому для целей настоящей работы необходимы ограничения, а именно ограничимся рассмотрением темы через призму землепользования в городских условиях. В обычном понимании не существует единого городского рынка недвижимости, а есть множество ситуаций, определяющих формирование цен в городе на земельные участки, на недвижимость, в силу существования множества скрытых рынков, являющихся одновременно автономными и связанными между собой [34]. В целом земельный рынок можно рассматривать как два сегмента: застроенные участки и свободные от застройки участки или как, например, такие сегменты:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- открытые незастроенные земли (рекреации, туризм, охота, рыбалка);
- незастроенные земли города и пригородной зоны (ближайшая периферия) в перспективе с возможностью использования под застройку;
- застроенные или отведённые под застройку городские земли;
- земли, под жилыми односемейными домами с огородными участками;
- участки многоквартирной многоэтажной застройки;
- участки коммерческой и промышленной собственности;
- участки собственности (недвижимости) различных инфраструктур;
- участки, определённые под застройку на условиях передачи в аренду [36].
Возможна иная классификация объектов недвижимости и сегментация рынка, где будет формироваться своя собственная структурированность условий и стоимость объектов недвижимости. Например, в г.Москве выделяют секторы: офисной, торговой и производственно-складской недвижимости [24]. Для экономического обоснования вложений в земельные участки рассмотрим вкратце современную ситуацию на рынке и некоторые тенденции её развития.
Сектор офисной недвижимости. По мнению аналитиков [9] в 2005г. спрос на офисную недвижимость класса А-В в Москве ещё будет превышать предложение. Но активность спроса будет падать до стабилизации уровня предложения и уровня устойчивого платёжеспособного спроса в этом секторе, что уже наблюдается с середины 2004г. Резкого снижения цен (арендных ставок) в 2005г не прогнозируется, хотя уровень доходности инвестиций в этом секторе перемещается с планки 15-18% годовых к 11-13%.
Стабильный рынок с высокой активностью это область деятельности институциональных инвесторов с крупными долгосрочными капиталами. Их приход означает, что спекулятивная составляющая в этом бизнесе практически исчезнет до 2006г., что символизирует кристаллизацию сектора рынка как долгосрочного инструмента с низким уровнем инвестиционного риска. Первая институциональная инвестиционная сделка в области офисной недвижимости Москвы - продажа Credit First Swiss Boston офисного здания фонду Fleming Family & Partners стала таким символическим событием ещё в 2003г. [9].
На этом фоне необходимо отметить ещё несколько тенденций, которые возникли в офисном секторе рынка в 2003г., но в полной мере проявились в 2004г. и продолжатся далее. Это появление ещё одного типа объектов класса В-тАЬбизнес-парковтАЭ, децентрализация и демократизация спроса на качественные офисные площади. Если в 2003г. цены продаж значительно различались в зависимости от местоположения и коммерческих характеристик объекта, то в 2004г. цены на офисы в центре и в районе третьего кольца начали выравниваться. Коммерческое строительство внутри Садового кольца начинает заметно ограничиваться уже сейчас. Самым перспективным деловым центром столицы теперь считается район третьего транспортного кольца, в основном вдоль крупных трасс - Кутузовского, Ленинградского проспектов и других.
Аналогичная ситуация характерна и для ближайшего Подмосковья, куда ещё недавно переводились производственные мощности, а теперь это зона, благодаря целенаправленной политике областного руководства, является привлекательной для многих инвесторов и по сути становится основой для будущего роста рынка. Сектор офисной недвижимости Москвы и Московской области показывает устойчивые темпы развития и роста инвестиций.
В секторе торговой недвижимости объёмы предложения за счёт нового строительства также растут. Суммарная площадь введённых в эксплуатацию торговых площадей в 2003 году составила более 1,5млн.кв.м, а общая площадь торговых центров составила в 2004 году более 2 млн. кв.м и продолжает расти в 2005г.[9]. Переизбыток площадей приводит к тому, что цены на них начинают постепенно стабилизироваться - особенно это касается центров за пределами Садового кольца. Спрос на площади в центре города остается очень высоким, хотя средняя арендная ставка здесь составляет $1,5тыс.за кв.м в год и более. За пределами Садового кольца ставка не выше $1тыс.за кв.м в год. На 01.03.2005г. она даже снизилась, составив $0,8-0,9тыс. за кв.м в год [40].
На рынке аренды торговых площадей не хватает качественн