Инвестиционный проект "Складской комплекс"
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
ом, сколько их на самом деле, сложно. Как правило, они строятся будущими владельцами зданий, которым в силу специфики своего бизнеса нужен высокоэффективный склад, оснащенный различными системами, регулирующими его работу [40].
Аренда и строительство. Развитие Московского региона, особенно сферы недвижимости, обусловлено в основном внешнеэкономической деятельностью фирм как российских, так и иностранных головные офисы которых расположены в г.Москве. За последние годы Москва превратилась в основной транзитный пункт на пути товаров из ближнего и дальнего зарубежья в регионы РФ. Поэтому основные районы, которые для большинства арендаторов отвечают их потребностям в размещении складских площадей это Западный, Юго-Западный, Северный, Северо-Западный Подмосковья. Все имеющиеся на данный момент времени складские помещения в этих районах заняты более чем на 95% и лидируют по размеру арендной ставки. С экономической точки зрения строительство новых складских объектов в этих зонах Подмосковья наиболее выгодно, что подтверждается новыми проектами по строительству складов, общей площадью порядка 250000кв.м, которые будут введены в строй в период 2005-2007гг., но и стоимость земельных участков самая высокая. Однако потребность в качественных складских помещениях на данный момент составляет более 600тыс. кв.м. Так что огромный спрос на складские площади в этих районах сохранится.
Учитывая, что в г.Москве в последнее время наблюдаются огромные проблемы с транспортным движением и ограниченное предложение на земельные участки пригодные под строительство современных складских комплексов, а также увеличение цены на аренду или выкуп земли, многие компании, работающие на рынке оказания складских услуг, обращают свой взор на ближайшее Подмосковье.
Аренда офисных помещений. Устойчивый рост российской экономики стимулирует и рост рынка недвижимости. В результате, общее количество арендованных офисных площадей возросло, а предложение сократилось. Тем не менее, общие расходы на аренду офисных помещений по-прежнему на 25-30% ниже докризисного уровня 1998г. Сейчас основной спрос на офисные помещения наблюдается в классе В, причём не в центре, а в районе Третьего Транспортного кольца, где имеются хорошие транспортные развязки.
Предложение офисных помещений. Общее предложение в начале 2004 года составляло 1,9млн.кв.м офисных помещений международного качества (классы А и В). Ожидается, что к концу 2005г. будет завершено строительство ещё более 240тыс.кв.м офисных помещений [9]. В 2004г. строительство велось активнее по сравнению с предыдущим годом. Планируемый к завершению в 2004г. объём строительства составляет 360тыс. кв.м офисных площадей международного качества.
Арендные ставки. Средние арендные ставки для офисных помещений международного качества не изменились или увеличились незначительно ~ 3%.
Несмотря на растущий дефицит офисных помещений, в целом, арендаторы не были готовы переплачивать за аренду офисов и искали лучшие предложения по соотношению цены и качества. Конкуренция среди арендаторов за качественные помещения приведёт к тому, что лучшие здания будут сданы в аренду или проданы до окончания строительства.
Потребности в складских площадях по состоянию на конец I полугодия 2005г. приведёны на рис.1.5. Он иллюстрирует структуру реального спроса и наиболее интересные объекты складской недвижимости и является обобщением информации сайтов компаний, работающих на рынке аренды и продажи офисной и промышленно-складской недвижимости [9].
Чистая средняя базовая годовая арендная ставка в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируется в пределах: класс А: от $425 до $525 за кв.м (для лучших зданий от $470 до $525); класс В: от $300 до $400 за кв.м.
Рис.1.5. Структура реального спроса и объектов складской недвижимости (данные по II полугодию 2004г.)
Как правило, определение площади помещений производится на основе международного стандарта ВОМА; измерение площади помещений по стандартам БТИ требуется для целей государственной регистрации. В целом по Москве, соотношение арендуемой и полезной площадей варьируется от 70% в старых зданиях до 87-95% в современных зданиях [32].
Инвестиционные проекты по недвижимости. В 2004 году главный спрос на покупку офисной недвижимости исходил от отечественных и иностранных компаний финансового и энергетического секторов. Впервые за период после кризиса 1998г. был заметен рост интереса институциональных и частных инвесторов к коммерческой недвижимости, результатом, которого были десятки заключенных сделок. Стоимость покупки квадратного метра готовых к выезду офисных помещений осталась на прежнем уровне и варьировалась в зависимости от расположения и качества в пределах $2300-3400. Стоимость строительства и реконструкции в 2004г. не увеличилась и оценивается в пределах $1000-1500 за кв.м. Доходность строительства офисных зданий также осталась на прежнем уровне в 17-23% в зависимости от класса здания и его расположения. В будущем ожидается падение доходности, но в ближайшие 2 года влияние растущей арендной платы за землю и инфляции будет компенсироваться увеличением дохода из-за растущих арендных ставок.
Недостаток финансирования по-прежнему ощущается на рынке коммерческой недвижимости, поскольку изменения в законодательстве, смягчающие ограничения на вложения в недвижимость инвестиционных фондов, страховых компаний и пе