Инвестиционный проект "Складской комплекс"
Дипломная работа - Разное
Другие дипломы по предмету Разное
ых арендаторов, способных платить за помещения в течение длительного времени, поскольку, несмотря на бурный рост розничных сетей, операторы не могут наращивать объёмы с той же скоростью, с какой на рынок выводятся новые торговые площади. Арендные ставки на площади в торговых центрах, не соответствующих современным стандартам, сейчас снижаются, в то время как в удачных объектах они остаются стабильно высокими. Аналитики отмечают, что в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить фиксированный минимум и определённый процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для фирм, специализирующихся на продаже одежды и обуви - 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса люкс - более 20% [29].
Генеральная схема размещения торговых объектов городского значения в Москве предусматривает увеличение площадей с 8млн.кв.м до 16 млн.кв.м. до 2020г. Из них 6,3млн.кв.м появятся при строительстве 300 крупных торговых центров. Производственные зоны и незастроенные территории площадью от 13 до 38га должны быть реорганизованы в торговые зоны. К тенденциям 2005г. специалисты относят развитие крупных сетевых торговых центров (уровня тАЬАшантАЭ, тАЬМетротАЭ и другие), вытеснение существующих рынков и павильонов районными, региональными и суперрегиональными торговыми центрами, появление новой для Москвы концепции (типа объектов) - тАЬритейл-парковтАЭ.
С конца 2004г. существенно изменилась и будет изменяться структура торговых площадей возле станций метрополитена и железной дороги в Москве и Московской области, что является выполнением решений государственных органов, связанных с политикой безопасности. По этим же причинам заметно снижение мелкой уличной торговли, что также усиливает эти тенденции и ведёт к снижению доходности. С другой стороны эти же причины могут и вызывают спрос, а, следовательно, и рост цены доходности. В целом прогноз доходности в этом секторе неочевиден даже для узких специалистов [9].
Сектор производственно-складской недвижимости является одним из самых молодых секторов недвижимости, что характерно не только для России, но и для других стран. Современная логистика как комплексная система перемещения грузов появилась всего 10-12 лет назад и неудивительно, что сфера товарного обращения складской недвижимости в Московском регионе до некоторых пор развивалась медленно. На сегодняшний день предложение по складским помещениям в Москве составляет ~1,6млн.кв.м. Но в структуре этого предложения наблюдается преимущественно низкий стандарт, часто с ненадлежащим образом оформленными правами. Только менее 200тыс. кв.м (практически 1/10) можно рассматривать как международный стандарт. К концу 2005-началу 2006г. окончится строительство складских комплексов класса А-В и без учета строительства для собственных нужд, объём нового предложения составит до 150тыс.кв.м. В 2005г. ставка аренды в мелких и средних комплексах составит $150 за 1 кв.м в год (на уровне 2003г.), в крупных - упадет до уровня $110-120 за 1 кв.м. в год. В целом доходность сектора в 2005г. и ещё год-два останется стабильной (15-18%) за счёт неудовлетворенного спроса, после чего произойдет насыщение и возможное скатывание до 11% и менее. Хотя существует мнение, что при выполнении городских программ по стимуляции развития малого бизнеса, возможен рост цены аренды (может быть как субаренды) из-за массового спроса на небольшие складские и производственно-складские помещения, что приведёт к достаточно устойчивой доходности на уровне 13-14% [9].
Надо отметить, что часть сектора производственно-складской недвижимости, в силу специфики бизнеса в стране, часто не учитывается ни ведущими участниками рынка, ни специалистами.
На середину июня 2004 года средние цены на складские услуги в Московском регионе (за 1 кв.м в сутки) были следующие:
- для неотапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) - $0,33;
- для отапливаемых складских помещений (в пределах МКАД) - $0,43;
- для неотапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) - $0,28;
- для отапливаемых складских помещений (за пределами МКАД) - $0,30.
Стоимость погрузочно-разгрузочных работ на середину июня 2004 года, согласно ежемесячному бюллетеню тАЬRwayтАЭ, составляла $1,5 до $4,1 за тонну груза. Стоимость продажи складских комплексов составляет $350-800 за 1 кв.м в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом она незначительно зависит от месторасположения склада [9].
Очевидно, что доходность в этом секторе недвижимости сильно зависит от качества помещений и услуг, только для таковых высокого класса надо ожидать роста инвестиций. Ведущие дела в России девелоперы классифицируют склады аналогично системе, принятой для офисных помещений.
По мнению специалиста компании Jones Lang LaSalle "адимира Пинаева [40], сегодня застройщиками высококлассных складских помещений выступают либо их будущие собственники, либо структуры, оказывающие логистические услуги. Сделки по покупке их в собственность крайне редки. Большинство хозяев так называемых спекулятивных складских площадей, то есть фирм, делающих свой бизнес на сдаче их внаём, - российские компании.
Ещё один вид комплексов, которые можно отнести к высшему слою класса А, - интеллектуальные склады. Считается, что именно спекулятивных проектов такого качества на московском рынке пока не существует. Что касается объектов, возведенных собственниками, то они редко разглашают данные о своих площадях, поэтому говорить о т