Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
? на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Оценка, полученная доходным подходом, является верхней границей стоимости объекта.
Для целей настоящей оценки наиболее важными критериями являются: возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Поэтому результату, полученному доходным подходом, мы присваиваем вес равный 0,4.
Количественно полученные результаты оценки стоимости разными подходами оценим методам математического взвешивания.
Таблица 9.Итоговое согласование рыночной стоимости
ПодходРезультат, руб.ВесРезультат, руб.Результат, долл. СШАЗатратный----Сравнительный121 865 2340,6111 991 8523 738 769Доходный97 181 7780,4
Таблица 10.Результат проведенных расчетов
Согласованная рыночная стоимость объекта оценки, рубРыночная стоимость земельного участка, рубРыночная стоимость административного здания, общей площадью 749,7 кв.м., без учета земельного участка, руб.Рыночная стоимость административного здания, общей площадью 749,7 кв.м., без учета земельного участка, долл. США111 991 8529 228 190102 763 6613 508 011
В результате проведенных расчетов получаем, что рыночная стоимость объекта оценки - административного здания, общей площадью 749,7 кв.м. без учета земельного участка, по состоянию на 08 апреля 2010 г. составляет округленно с учетом НДС: 102 763 661 (Сто два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль.
стоимость офисный недвижимость
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок.
Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
-затратный подход;
-сравнительный подход;
-доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.
Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.
В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.
После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.
Затем был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного и с улучшениями. В результате анализа было выявлено, что возможное и экономически привлекательное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки, а наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.
В третьей главе проводилась непосредственно оценка рыночной стоимости административного здания и рыночной стоимости права аренды земельного участка.
В соответствии с Федеральным законом Об оценочной деятельности, оценщик имеет право применять самостоятельно подходы и методы при проведении оценки и при необходимости отказываться от применения одного из них.
Оценка рыночной стоимости здания проводилась с использованием двух подходов оценки: сравнительный, доходный. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж в соответствии, с которым был осуществлен сбор информации по рынку офисной недвижимости о предложениях и сделках купли-продажи помещений под офис. Выбор аналогов проводился с учетом изучения состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенн?/p>