Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?енная, приточно-вытяжная;
мусоросборник: есть
Год постройки: 1911
Год капитального ремонта: 2003
Этажность: 4 этажа
Состояние: Хорошее
Описание физического состояния здания
По данным визуального осмотра помещения оцениваемого объекта находятся в хорошем состоянии, а именно:
Пол. Кавролин, линолеум, плитка. В хорошем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.
Потолок. Навесные потолки. В хорошем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.
Стены. Обои, плитка. В хорошем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.
Окна и двери. Деревянные, металлические. В рабочем состоянии. Видимый значительный износ не выявлен.
Санузлы. В хорошем состоянии. Не требуют проведения ремонтных работ.
Инженерные системы. Электричество, отопление, водопровод, канализация, вентиляция. Все в хорошем состоянии. Видимых дефектов не обнаружено.
Внутреннее оборудование и устройства: Кондиционеры, Система пожаротушения.
Вывод. Помещения оцениваемого объекта находятся в хорошем состоянии, для дальнейшей эксплуатации проведение немедленных и значительных ремонтных работ не требуется.
Описание местоположения
Оцениваемый объект располагается в Южном административном округе г. Москвы в Даниловском районе.
Местоположение объекта можно охарактеризовать как хорошее: удаленность от станции метро Павелецкая- около 10 минут пешком.
Инфраструктура района развита: вблизи с объектом оценки располагаются административные здания и магазины.
К отрицательным характеристикам местоположения можно отнести высокую загруженность прилегающих автомобильных дорог, особенно в час-пик.
Рис. 2.Расположение оцениваемого объекта на карте г. Москвы
2.2.АНАЛИЗ РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Классификация площадей офисного назначения
Классификация офисов на московском рынке приближена к мировым стандартам с разделением на классы - A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам "А" и "В", а в последнее время - и "С") и офисы отечественного стандарта (классы "D" и "E").
Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.
В Москве это в основном бизнес-центры в пределах Садового кольца. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными).
В последние годы стандарты офисов класса "А" значительно повысились. Появились так называемые "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения.
Иногда в России класс "А" специалисты подразделяют на подклассы: "А1", "А2" и "А3". Различие между ними небольшое. Например, подкласс "А1" имеет ресторан, а подкласс "А2" может его не иметь. Полный евростандарт - подкласс "А1". Обычно на класс здания влияют, помимо месторасположения, такие коммерческие характеристики, как наличие парковочных мест, вид связи и пр., проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.).
Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации.
Московский класс "B" не претендует на звание бизнес-центров, но отвечает стандартам западных офисов, чем привлекателен как для иностранных, так и для богатых российских компаний.
Также к этой категории офисов можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.
Офисы класса "С" - это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то ?/p>