Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
спад), а также необходимые инвестиции в объект на любом этапе владения им.
Метод дисконтирования будущих доходов предполагает прогнозирование размера чистого операционного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем расчет и суммирование текущих стоимостей всех будущих доходов с применением функций сложных процентов и использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости.
Формула сложного процента
П = I0 (1 + E)T(3)
где П - предполагаемая величина прибыли от реализации проекта, которую надеются получить инициаторы проекта;- величина исходного капитала;
Т - продолжительность жизненного цикла проекта, характеризующая время, необходимое для его реализации;
Е - предполагаемая норма доходности проекта в реальных пределах, устраивающих инициаторов.
Оценка недвижимости методом дисконтирования денежных потоков включает следующие этапы:
Выбор длительности прогнозного периода. Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Поэтому остаточную жизнь объекта условно делят на два периода:
. Прогнозный период или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года.
. Постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Расчет денежного потока для каждого прогнозного года. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года строится на основе анализа данных по оцениваемому объекту и территориального рынка недвижимости. При оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (ДДП) рассчитывается несколько видов дохода от объекта:
-потенциальный валовой доход;
-действительный валовой доход;
-чистый операционный доход;
-денежный поток до уплаты налогов;
-денежный поток после уплаты налогов.
Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
-ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
-чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, облагаемую налогом прибыль.
Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования - это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
) метод кумулятивного построения;
) метод сравнения альтернативных инвестиций;
) метод выделения;
) метод мониторинга.
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии - это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлена несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в методе дисконтирования денежных потоков, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта. Если рассматривать стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограничение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируются доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.
Дисконтирование денежных потоков. Поскольку денежные потоки и реверсия рассчитывались для соответствующих лет прогнозного периода, то для определения рыночной стоимости недвижимости их следует привести к дате оценки или продисконтировать.
Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле
(4)
где РV - текущая стоимость;
Сt - денежный поток периода t;- ставка дисконтирования денежного потока периода t;- стоимость реверсии;
п - длительность прогнозного периода, лет.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости Р