Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?лекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.
Право собственности означает осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования имуществом. Собственник имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Оценка недвижимости предполагает оценку, как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.
В соответствии с п. 16 ФСО №1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки от 20 июля 2007 года N 256 проведение оценки включает следующие этапы:
. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
Договор на проведение оценки должен содержать:
-объект оценки;
-вид стоимости имущества (способ оценки);
-размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
-сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом Об оценочной деятельности;
-наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
-указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
-указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Федеральным законом Об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
-объект оценки;
-имущественные права на объект оценки;
-цель оценки;
-предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
-вид стоимости;
-дата оценки;
-срок проведения оценки;
-допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.
Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.
Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.
По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.
В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.
Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
-затратный подход;
-сравнительный подход;
-доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подход основан на пре?/p>