Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ти оценщик считает метод кумулятивного построения.
Ставка капитализации строится в основном на базе:
-безрисковой ставки дохода;
-премии за риск инвестиций в недвижимость;
-премии за низкую ликвидность недвижимости;
-норма возврата капитала
Безрисковая ставка.
Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой добавляются все остальные (ранее перечисленные) составляющие.
).">За безрисковую ставку наиболее целесообразно применять эффективную доходность к погашению государственных облигаций сроком погашения после 2015 г, которая составляет на дату оценки - 7,88% (источник: Биржи онлайн www.rbc.ru ).
Расчет поправок на риск.
Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведенных ниже. Для оценки каждого из рисков проводился опрос практикующих оценщиков и обсуждение возможных величин рисков. Экспертная оценка величины премий за риск по данным аналитических отделов составляют в пределах от 0- 5%.
Риск рынка недвижимости.
Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения и других факторов на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на ставку арендной платы, коэффициент загрузки и чистый операционный доход.
Для определения премии за риск рынка недвижимости, нами был использован следующий алгоритм, приведенный в таблицах ниже:
Таблица 24.Расчет премии за риск
Фактор рискаСтепень рискаРезультатНизкаяСредняяВысокаяУхудшение общей экономической ситуации1233Увеличение числа конкурирующих объектов1231Изменение федерального или местного законодательств1231Неэффективный менеджмент1232Оцениваемые права на земельный участок1232Местонахождение земельного участка1232Наличие коммуникаций1232Финансовые проверки1231Ускоренный износ1231Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации1231А. Итого (сумма):16Б. Рассчитанная степень риска (Б=А/10):1,6
Алгоритм расчета премии за специфический риск приведен ниже:
Таблица 25.Расчет премии за риск
Степень рискаРассчитанное значениеРазмер премии за специфический рискНизкая = 2,59 - 10%
В результате, с учетом экспертно полученного значения степени риска, надбавка за риск рынка недвижимости определен на уровне 5 %.
Риск низкой ликвидности.
Риск низкой ликвидности имеет для объектов недвижимости высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объектов к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).
Риск низкой ликвидности для оцениваемого земельного участка составляет 3 %.
Норма возврата капитала
Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности без учета нормы возврата капитала, так как земля не изнашивается, т.е. не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени.
Суммируя все вышеизложенные компоненты, получаем для данных объектов значение коэффициента капитализации, равное:
Таблица 26.Расчет коэффициента капитализации
НаименованиеЗначениеСтавка безрисковая7,88%Риск рынка недвижимости.5,00%Риск низкой ликвидности3,00%Норма возврата капитала0%Коэффициент капитализации (округленно)15,88%