Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ющим образом
ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр.
Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта.
Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. Ко-Инвест, 2007 г. Общественные здания);об. - общая площадь, куб.м.;
Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.);
КНДС - коэффициент, учитывающий НДС;
Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11%.
Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах:
Таблица 21.Расчет стоимости замещения
Источник информацииСборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 годАналог03.03.04.009Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб.5668,30Ед. изм.куб. м.Кол. ед. изм.2249,10Индекс перехода к текущим ценам1,40Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога0,86Региональный коэффициент1,066Стоимость в ценах 2010 года16 362 335НДС18%Стоимость с учетом НДС19 307 556р.Прибыль предпринимателя11%Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб21 431 387р.
Анализ износа
Следующий этап затратного метода - определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:
-физический износ;
-функциональный износ;
-износ внешнего воздействия.
Физический износ
Физический износ является результатом нормального в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым.
Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.
Расчет физического износа здания произведен согласно удельным весам конструктивных элементов каждого из улучшений (М. Ко-Инвест, 2007 г. Общественные здания), данные приведены в табл. 31.
Таблица 22.Расчет физического износа
Конструктивный элементУдельный весПоправка к удельному весуУдельный вес конструктивного элементаФизический износ в %Процент износа к строениюфундаменты3,99,99%1,00%каркас-----стены19,999,99%5,00%перегородки6,00,00%1,50%перекрытия и покрытия8,99,99%2,25%кровли6,00,00%1,50%проемы12,012,01%3,00%полы10,000,00%2,50%отделка7,01,01%1,75%прочие5,00,00%1,25%специальные конструкции6,49,49%1,62%отопление и вентиляция8,02,02%2,01%водоснабжение и канализация0,90,90%0,23%электроосвещение4,75,75%1,19%слаботочные устройства0,83,83%0,21%прочее-----итого99,980,00%S% износа х 100% =25%Sудельный вес
Функциональный (моральный) износ
Понятие функционального износа определяется как: "Снижение функциональной эффективности".
Этот вид износа отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как сверхдостаточность, непривлекательный вид, плохая планировка и дизайн.
Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших элементов выгодна, или не превышает величину прибавляемой (дополнительной) полезности и/или стоимости; определяется через капитализацию потерь вследствие износа. В противном случае устаревание считается неустранимым.
В нашем случае функциональный износ равен 0%.
Износ внешнего воздействия
Износ внешнего воздействия определяется как: снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположения объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка. Износ внешнего воздействия является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери ренты.
Для оцениваемого объекта эксперты не выявили износ внешнего воздействия.
Суммарный износ
Суммарный износ определяется по следующей формуле:
Иобщ. =1 - (1 - Ифиз.)*(1 - Ифун.)*(1 - Ивнеш.)
Где Ифиз. - физический износ;
Ифун. - функциональный износ;
Ивнеш. - экономический износ.
Заключительный анализ затратного подхода
Результаты расчетов можно свести к общему итогу
Таблица 23.Результаты затратного подхода
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб21 431 387физический износ, %физический износ, руб.5 357 847функциональный износ, %0функциональный износ, руб.0внешний износ, %0внешний износ, руб.0Стоимость с учетом износа, руб.16 073 540
ПРИЛОЖЕНИЕ 9
Расчет коэффициента (ставки) капитализации для земельного участка
Ставка капитализации - это норма сложного процента, используемая при расчете текущей стоимости будущих платежей. Она отражает среднюю реальную доходность объектов, предполагаемую потенциальным покупателем и является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.
Существует несколько способов расчета ставки капитализации, из которых наиболее адекватным для оценки объектов недвижимо?/p>