Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?ды гражданско-правовых сделок с правами аренды и земельными участками- Залог права аренды (ипотека) - Купля-продажа прав аренды - Внесение в уставный капитал - СубарендаВиды предоставления земель в Москве- Краткосрочная аренда до 5 лет - Долгосрочная аренда до 49 лет - Субаренда (на срок, не превышающий срок аренды) - Безвозмездное срочное пользование (для социально-значимых объектов) - Право постоянного (бессрочного) пользования (для гос. учреждений)
Общая площадь земель в пределах границ города составляет 109,1 тыс. га. За последние 60 лет общая площадь города увеличилась почти в четыре раза - с 28 до 109 тыс. га. Административно земли Москвы распределены между десятью административными округами.
Таблица 12.Распределение земель по функциональному назначению
НазначениеПлощадь, тыс. гаЗемли жилой и общественной застройки44,4Земли общего пользования15,5Земли промышленной и коммунально-складской застройки11,8Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций8,0Земли особо охраняемых территорий15,8Земли сельскохозяйственного пользования6.5Земли обороны1,4Резервные территории2,0Земли Госводфонда3,7
Спрос.
Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А.
По данным GVA Sawyer, срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.
В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на практике обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.
Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.
Ставки.
Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.
В Департаменте земельных ресурсов г.Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли. Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.
Что касается аренды земли, то, как уже сообщалось, в Москве распространен механизм выкупа права аренды. Как сообщают в Jones Lang LaSalle, при строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка - т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.
При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.
По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:
- площадь земельного участка;
- площадь застройки;
- общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;
- транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;
- вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.
По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля земельного вопроса в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять ок