Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
а аналогичные помещения, согласно анализу рынка (см. анализ рынка), мы считаем, что недозагрузка составит 5%.
Потери от неплатежей
Часто арендатор задерживает часть арендной платы при проведении промежуточных расчетов, при аренде. Эта часть возмещается арендатором при проведении последующих платежей. В результате чистый операционный доход, получаемый собственником, уменьшается на величину невозврата текущих платежей. Анализ рыночной практики показывает, что в среднем потери от неплатежей по данному сегменту рынка составляют порядка 2%.
Действительный валовой доход
Для определения действительного валового дохода необходимо из потенциального дохода извлечь потери, связанные с неполной загрузкой объекта оценки и потерей от возможных не платежей и добавить прочие доходы, которые способен приносить объект оценки.
Анализ уровня операционных расходов
Так как сведения о величине условно-переменных (эксплуатационных) расходов и платежей за коммунальные услуги отсутствуют, далее при расчете рыночной стоимости Объекта будут использованы среднерыночные данные: исходя из анализа рынка для помещений соответствующей категории.
Таблица 4.Средняя величина операционных расходов (ОР) в зависимости от класса коммерческих помещений
Опер. расходы, $/кв. м в годОР, % от действительногоКласс А50-12010-15Класс В35-7010-15Класс С25-5010-20Класс D15-4510-30
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход с учетом операционных расходов.
Расчет коэффициента капитализации
Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Расчет коэффициента капитализации проводился методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.
Таблица 5.Расчет рыночной стоимости оцениваемого здания доходным подходом
3ЗначенияОбщая площадь, кв. м.749,7Арендная ставка, руб. /кв.м./год20 418Потенциальный валовой доход, руб.15 307 375Недозагрузка, %5,0%Потери от недозагрузки, руб.765 369Недосбор платежей, %2%Потери от недосбора платежей, руб.306 147Действительный валовой доход, руб.14 235 858Операционные расходы, %Операционные расходы, руб.1 423 586Чистый операционный доход, руб.12 812 273Коэффициент капитализации, ,18%Текущая стоимость единого объекта, руб.97 181 778Текущая стоимость единого объекта, долл.США.3 317 464
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Доходного подхода включая НДС (18%), составляет на дату оценки: 97 181 778 (Девяносто семь миллионов сто восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят восемь) рублей.
Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.
Затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки, а также будущую способность объекта приносить доход. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 Об оценочной деятельности в РФ, не предоставляется возможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки.
3.2.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В данном случае ООО Золотов обладает не полным имущественным правом на земельный участок, а лишь правом аренды земельного участка сроком на 24 года общей площадью 348 кв. м. для последующей эксплуатации здания под административные цели.
Таким образом, на основании вышеизложенного, а также исходя из целей и задач проводимой оценки, необходимо оценить рыночную стоимость права аренды земельного участка (далее по тексту рыночную стоимость земельного участка).
После анализа имеющейся информации в отношении рассматриваемого земельного участка и возможности применения методов оценки, рекомендованных к применению Минимуществом России, мы пришли к следующим выводам:
При расчете данного объекта оценки наиболее адекватным для определения рыночной стоимости земельного участка является применение методов, основанных на возможности выделения дохода от оцениваемого права аренды земельного участка из общего дохода, приносимого объектом оценки в целом (а именно, метода остатка).
В данном