Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
оло 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.
Тенденции, прогнозы.
Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.
Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
Расчет рыночной стоимости здания
Таблица 13.Краткое описание объектов-аналогов, расчет стоимости объекта оценки и корректировки по сравнимым продажам.
Группы элементов сравненияОцениваемый объектОбъекты-аналоги1234Источник получения информацииБаза WinNERБаза WinNERБаза WinNERБаза WinNERЦена предложения, руб.75 000 000205 058 00085 000 000269 700 000Площадь здания, кв.м.749,7493,01 083,0425,01 563,0Скорректированная стоимость улучшения без учета стоимости земельного участка, руб/кв.м.152 130189 343200 000172 5531. Качество прав на земельный участок в составе объектачастная собственностьчастная собственностьчастная собственностьчастная собственностьчастная собственностьКорректировка, 002. Способ платежаза счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплатыза счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплатыза счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплатыза счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплатыза счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплатыКорректировка, 003.Особые условия (условия совершения сделки)публичная офертапубличная офертапубличная офертапубличная офертапубличная офертаКорректировка, 004. Дата предложения (дата проведения оценки)08.04.2010апр.10апр.10апр.10апр.10Корректировка, 005. Отличие цены предложения от цены сделкипредусмотрено уторговываниепредусмотрено уторговываниепредусмотрено уторговываниепредусмотрено уторговываниеКорректировка, %-10-10-10-10Скорректированная стоимость136 917170 408180 000155 2986. Физические характеристики6.1 Местоположениег.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2г.Москва, м.Павелецкая, Павелецкий 2-й пр., д.9г.Москва, м.Октябрьская, Спасоналивковский 1-й пер., д.9 стр.2г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок, д.8г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулокКорректировка, 006.2. Удаленность от метро10 м.п.15 м.п.5 м.п.5 м.п.5 м.п.Корректировка, %5-3-3-36.3. Назначение зданияадминистративноеадминистративноеадминистративноеадминистративноеадминистративноеКорректировка, 006.4 Назначение помещенийофисноеофисноеофисноеофисноеофисноеКорректировка, 006.5 Общая площадь объекта, кв.м.749,7493,01 083,0425,01 563,0Корректировка, %-39-3136.6 Этажность4 этажа2 этажа4 этажа2 этажа3 этажаКорректировка, 006.7 Подъездные путиудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеКорректировка, 006.8 Состояние помещений, уровень отделкихорошеехорошеехорошеехорошеехорошееКорректировка, руб00007. Сервис и дополнительные элементы7.1. Наличие охраныестьнетестьестьестьКорректировка, 007.2. Наличие парковкистихийная парковкастихийная парковкастихийная парковкаорганизованная парковкаорганизованная парковкаКорректировка, -5-57.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникацийводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияКорректировка, 007.4. ТелекоммуникацииМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетКорректировка, 00ВыводыОбщая чистая коррекция76-115Корректировка, руб0000Скорректированная стоимость146 501180 632160 200163 063Коэффициент вариации, ,79Общая валовая коррекция13121121Весовой коэффициент0,260,260,270,21Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки, руб162 552146501 0,26 + 180632 0,26 + 160200 + 0,27+ 163063 0,21 = 162552Курс доллара США29,2940Рыночная стоимость объекта оценки, руб121 865 234Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США4 160 075
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
Обоснование внесенных корректировок
. Форма собственности
На сегодняшний день, согласно действующему законодательству недвижимость продается в частную собственность, в аренду. Права собственности на здание объектов- аналогов и объекта оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0 как в процентном выражении, так и в абсолютном.
2. Условия финансирования
Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.
. Условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов и объекта оценки одинаковы (публичная оферта), следовательно, величина поправки равна нулю.
4. Дата предложения (изменение цен во