Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
случае имеется вся необходимая информация для применения метода остатка при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.
Расчеты рыночной стоимости прав аренды ЗУ (методом остатка) проводились на основе методов и данных, используемых в доходном подходе.
Таблица 6.Расчет рыночной стоимости права аренды ЗУ методом остатка для Объекта оценки
НаименованиеАлгоритм (формула расчета)РезультатыСтоимость воспроизводства улучшений с учетом износа и прибыли предпринимателя (Vулучш..), руб. Расчет стоимости воспроизводства16 073 540Ставка капитализации для улучшений (КК улучш.)Расчет коэффициента капитализации13,18%ЧОД для улучшений, рубЧОД улучш. = Vулучш х ККулучш.2 119 107ЧОД для единого объекта недвижимости, руб.Расчет приведен в пункте 3.1. данной дипломной работы12 812 273ЗР - чистый операционный доход, приходящий на ЗУ, руб.ЗР= ЧОД ед. об .нед. - ЧОД улучш.10 693 166ККзу- ставка капитализации для земельного участкаРасчет коэффициента капитализации для земельного участка15,88%[1-1/(1+i)n ] / i-0,862998921РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ, руб (округленно)ЗР х { [1-1/(1+i)n ] / i }9 228 190РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ, долл. США (округленно)-315 020
Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки, рассчитанная методом остатка в рамках Доходного подхода, на дату оценки с учетом округления составляет: 9 228 190 (Девять миллионов двести двадцать восемь тысяч сто девяносто) рублей.
Таблица 7.Рыночная стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки
Наименование объектаПлощадь земельного участка, кв.м.Рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка, руб.Рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка, руб./кв.м.Административное здание, общей площадью 749,7 кв. м, с земельным участком площадью 348,0 кв.м, предоставленным в пользование на условиях договора аренды земельного участка348,09 228 19026 518
3.3.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Основываясь на разных подходах к оценке и использовании описанных в отчете методов в рамках сравнительного и доходного подходов, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости оцениваемого объекта недвижимости, как с учетом количественного, так и качественного их значения.
В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.
В соответствии с каждым из примененных подходов, получены следующие величины стоимости объекта оценки
Таблица 8.Итоги оценок разными подходами
Наименование подходаЗначения, рублейЗатратный-Сравнительный121 865 234Доходный97 181 778
Дальнейшее согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.
Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
Затратный подход не применялся.
Оценка сравнительным подходом. Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей, сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
В рамках сравнительного подхода нами был применен метод качественного анализа. В качестве сопоставимых объектов отбирались объекты аналогичного функционального назначения, расположенные в Москве.
Поэтому, мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом вес 0,6.
Оценка доходным подходом. Основными преимуществами доходного подхода являются следующие:
- Доходный подход является единственным подходом, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.п. Что особенно важно, данный метод оценивает будущие выгоды от владения недвижимостью, поскольку покупатель, принимая решение о приобретении того или иного объекта недвижимости, сопоставляет предлагаемую цену и текущую стоимость будущих ожидаемых выгод в течение срока предполагаемого владения.
- Подход обеспечивает измерение экономического устаревания.
Основные трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются в сложности определения обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта и коэффициента капитализации.
Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающи?/p>