Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
времени)
Сведения обо всех объектах-аналогах датированы апрелем 2010 года. Учитывая вышеизложенное, величина необходимой корректировки принята равной нулю.
5. Разница между ценой предложения и ценой сделки
Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru (Миэль-Недвижимость), mian.ru (агентство недвижимости МИАН), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости RWAY, а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -10%.
6. Корректировка на местоположение
Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.
Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает престижность района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.
Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО Статус, МИЭЛЬ, МИАН, РосБизнесКонсалтинг, РосЖилСервис, СвятоГрад - недвижимость и по обзорам рынка IRN.RU.
Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. Павелецкая, объекты-аналоги №2-4 находятся в 5 м.п. от ст.м. Октябрьская, корректировка -3%. Объект-аналог №1 расположен в 15 м.п. от ст.м. Павелецкая, корректировка 5%.
. Назначение здания
Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и назначением здания. У всех объектов-аналогов, как и оцениваемого объекта, назначение здания - административное, корректировка не вводится
8. Текущее использование помещений
Все исследуемые объекты - отдельно стоящие здания с помещениями офисного назначения, корректировка не вводится
9. Корректировка на общую площадь улучшений.
Как правило, большие по здания продаются дешевле (из расчета стоимости за кв.м.), чем здания меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется методом парных продаж.
Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной или нескольких характеристик.
Таблица 14.Расчет корректировки на площадь
Элементы сравненияОбъект 1Объект 2Объект 3Объект 4Объект 5Источник информацииWinNERWinNERWinNERWinNERWinNERЦена предложения150 000 000103 400 000190 000 000320 000 000212 000 000Общая площадь здания, кв.м.7234851 0001 6901 100Местоположениег.Москва, ЦАОг.Москва, ЦАОг.Москва, ЦАОг.Москва, ЦАОг.Москва, ЦАОТип зданияОтдельно стоящее зданияОтдельно стоящее зданияОтдельно стоящее зданияОтдельно стоящее зданияОтдельно стоящее зданияРыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м.207 469213 196190 000189 349192 727Значение поправочного коэффициента, %-3%9%
. Этажность
Помещения, расположенные на разных этажах зданий, имеют и различную привлекательность для инвестора, и, как следствие, разную цену. Исходя из рыночной практики первые этажи многоэтажных зданий имеют более высокую цену по сравнению с более высокими надземными этажами, цокольным, мансардным этажами и подвалом.
Корректировка не вводилась.
. Корректировка на состояние помещений.
У объекта оценки внутренние помещения с хорошей отделкой, все объекты-аналоги также с хорошей отделкой, корректировка не вводилась.
. Корректировка на охрану/парковку.
Наличие места для парковки машин/охраны оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Поправки на наличие мест для парковки/охраны рассчитываются экспертно, на основе консультаций со специалистами риэлтерских компаний. Диапазон поправки может составить значение (+/-) 0-5%.
Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО Статус, МИЭЛЬ, МИАН, РосБизнесКонсалтинг, РосЖилСервис, СвятоГрад - недвижимость и по обзорам рынка IRN.RU.
У объекта-аналога №1 нет охраны, вводится поправка 5%.
У объекта-аналога №3,4 организованная парковка, вводится поправка -5% соответственно.
. Наличие подъездных путей
Оцениваемый объект, как и все объекты-аналоги имеет удобные асфальтированные подъездные пути, корректировка не вводится.
СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
Телекоммуникации. У всех объектов - аналогов имеются телефонные линии МГТС. Так же как объект оценки. Корректировка принята равной 0%.
Обеспеченность и техническое состояние инженерных коммуникаций. Объект оценки оснащён сетями электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации, у подобранных объектов - аналогов состояние коммуникаций рабочее, они находятся в хорошем состоянии, корректировка равна 0%.
Весовые коэффициенты при расчете значения рыночной стоимости единицы общей площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корр