Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?редусмотреноуторговывание предусмотреноуторговывание предусмотреноКорректировка, %-7-7-7-7Скорректированная стоимость23 22122 35817 53120 9026. Физические характеристики6.1 Местоположениег.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2г.Москва, м.Павелецкая, улица Садовническая д.73г.Москва, м. Тульская, ул. Большая Тульская дом 2г.Москва, м.Октябрьскаяг.Москва, м.Октябрьская, ул.Крымский Вал, д.3, стр.2Корректировка, 006.2. Удаленность от МКАД10 м.п.10 м.п.2 м.п.7 м.п.2 м.п.Корректировка, %0-70-76.3. Назначение зданияадминистративноеадминистративноеадминистративноеадминистративноеадминистративноеКорректировка, 006.4 Назанчение помещенийОфисноеОфисноеОфисноеОфисноеОфисноеКорректировка, 006.6 Общая площадь объекта, кв.м.749,71 1104501 235570Корректировка, -311-36.7 Этаж расположения4 этажа3 этажа1 этаж3 этажа5 этажейКорректировка, 006.8 Подъездные путиудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеудобные, асфальтированныеКорректировка, 006.9 Состояние помещений, уровень отделкихорошеехорошеехорошеехорошеехорошееКорректировка, 007. Сервис и дополнительные элементы7.1. Наличие охраныестьестьестьестьестьКорректировка, 007.2. Наличие парковкистихийная парковкаорганизованнаястихийная парковкастихийная парковкаорганизованнаяКорректировка, %-500-57.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникацийводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияводоснабжение, отопление, электричество, канализацияКорректировка, 007.4. ТелекоммуникацииМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетМГТС, ИнтернетКорректировка, 00ВыводыОбщая чистая коррекция6-1011-15Скорректированная стоимость, руб24 61420 12219 45917 767Коэффициент вариации, ,98Общая валовая коррекция17101115Весовой коэффициент0,230,270,260,24Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов20 41824614 0,23+ 20122 0,27 + 19459 0,26+ 17767 0,24= 20418Курс доллара США29,2940Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, руб.20 418Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, долл. США697Средневзвешенная величина ставки арендной платы вкл. НДС и без эксплутационных расходов, руб.18 376Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС и эксплутационных расходов, дол. США627
ПРИЛОЖЕНИЕ 6
Объяснение вносимых поправок для определения арендной ставки
Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе Сравнительный подход к оценке.
1. Разница между ценой предложения и ценой сделки.
Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru (Миэль-Недвижимость), mian.ru (агентство недвижимости МИАН), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости RWAY, а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -7%.
2. Корректировка на местоположение
Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.
Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает престижность района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.
Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО Статус, МИЭЛЬ, МИАН, РосБизнесКонсалтинг, РосЖилСервис, СвятоГрад - недвижимость и по обзорам рынка IRN.RU.
Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. Павелецкая, объекты-аналоги №2,4 находятся в 2 м.п. от метро, корректировка -7%.
ПРИЛОЖЕНИЕ 7
Расчет коэффициента капитализации
Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и инвестирования в строительство определенных объектов, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Существует несколько методов определения ставки:
-метод кумулятивного построения;
-метод рыночной экстракции;
-метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы.
Метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы не используется в российской практике оценочной деятельности, ввиду неразвитости ипотечно-инвестиционного кредитования в нашей стране, применения метода рыночной экстракции не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества доступных данных по сопоставимым финансовым вложениям (инвестиционным проектам).
Ввиду отсутствия достаточного количества рыночных данных по сегменту помещений свободного назначения г. Москва метод рыночной экстракции не применялся.
Мы используем для определения величины коэффициента капитализации метод кумулятивного построения.
Коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения по формуле:
= I0 + Кл +Ку +К?/p>