Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
дов использования. Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки.
Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Законодательно разрешенное использование.
Целевое назначение объекта - административного назначения. Оцениваемые помещения будут использоваться под офис.
Физически возможный вариант использования.
Как следует из характеристик оцениваемых помещений, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, а также, учитывая техническое состояние, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование для функционирования их в качестве коммерческих (свободных): офисного назначения.
Экономически целесообразное использование.
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Максимально продуктивное использование.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Рассматриваемый земельный участок с улучшениями обеспечивает максимальную продуктивность в варианте застройки его нежилым зданием. Иными словами объекты (земля + строение) максимально продуктивно могут быть использованы в качестве здания административного назначения.
С учётом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект представляет собой рыночный актив с высоким коммерческим потенциалом (как при возможной продаже, так и при аренде).
Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.
ГЛАВА 3.ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
3.1.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Сравнительный подход
Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Имеется достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 Об оценочной деятельности в РФ, мы сочли возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, целесообразным является использовать метод сравнения продаж.
При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения целесообразным является выбрать цену за 1 кв. м общей площади помещения.
Выбор объектов-аналогов проводился по следующим основным стоимостно - образующим критериям:
-местоположение объектов;
-состояние инфраструктуры и доступных коммуникаций;
-целевое назначение объектов;
-общая площадь земельного участка;
-площадь улучшений;
-прочие характеристики (наличие обременений, отличительных особенностей).
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Сравнительного подхода, составляет на дату оценки: 121 865 234 (Сто двадцать один миллион восемьсот шестьдесят пять тысяч двести тридцать четыре) рубля.
Доходный подход
В рамках настоящего исследования целесообразным представляется использование метода прямой капитализации.
Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода.
Потенциальный валовой доход.
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения.
С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за один кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная плата за один кв. м. умножается на площадь оцениваемого объекта.
В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что средняя рыночная арендная ставка по оцениваемым помещениям офисного назначения составляет 20 418 рублей за 1 кв. м общей площади в год, включая НДС и операционные расходы.
Объяснение вносимых поправок
Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе Сравнительный подход к оценке.
Анализ уровня загрузки помещений
Ввиду достаточно высокого спроса н