Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
ального покупателя больше времени, чтобы остановиться и сделать покупки, чем с левой, которую он проезжает утром по пути на работу. На людской поток существенно влияет общественный транспорт. Есть станции метрополитена, через которые проходит особенно много людей - это станции, на которые приезжают жители Московской области на электричках и автобусах (Выхино, Юго-Западная, Южная, Домодедовская, Щелковская и др.). На этих станциях располагаются автовокзалы, вокруг которых всегда идет оживленная торговля, расположены торговые центры, рынки.
Методы определения рыночной стоимости земельного участка
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р в настоящее время в рамках рассмотренных подходов, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяются следующие методы оценки
Таблица 2.Перечень методов оценки земельных участков
Подход к оценкеМетоды оценки земельных участков в рамках подходаЗатратныйЭлементы подхода используются при определении стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения.Сравнительный сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.Доходный метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования
Метод сравнения продаж заключается в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.
Метод предполагаемого использования. Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.
Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.
Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки.
Метод остатка отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.
В данной дипломной работе расчет рыночной стоимости земельного участка осуществлялся методом остатка. Рассмотрим этот метод подробно.
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
-расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
-расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
-расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
-расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
В общем, виде предлагаемый способ расчета рыночной стоимости права аренды ЗУ при ежегодном платеже будет описываться формулой:
РС пр. ар. ЗУ = ЗР х {[1-1/(1+i)n ] / i }(9)
Где: РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ,
ЗР - стоимость аннуитетных (равновеликих) земельных рент за земельный участок, на оставшийся период аренды по договору аренды ЗУ составляющая разницу между ЧОД ед. об. недв. и ?/p>