Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?тывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.
Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
На четвертом этапе реализации затратного подхода необходимо из полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.
На пятом этапе затратного подхода определяется искомая общая стоимость путем суммирования стоимости объекта недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и стоимости земельного участка, полученной на первом этапе реализации затратного подхода.
Главное преимущество, который имеет оценка затратным подходом, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного метода. В этих условиях, оценка затратным подходом недвижимости, опирающимся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости.
Как известно, сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный метод успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек.
Оценка затратным подходом имеет специфической областью применения оценку уникальных объектов, особенно недоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи, и анализ издержек их воспроизводства остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.
Важными и постоянно расширяющимися сферами, где применяется оценка затратным подходом, выступают рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости. Страховую компанию интересует не полная рыночная стоимость имущественного комплекса, а лишь та его часть, которая может быть утрачена вследствие страхового случая. Стоимость воспроизводства этой части имущества представляется наиболее разумным вариантом его страховой оценки.
При современных условиях налогообложения, предусмотренных Налоговым кодексом РФ, к базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки этих элементов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном методе.
Указанные достоинства придают ему свойства универсального инструмента оценщика, работающего на российском рынке. Однако, когда применяется оценка затратным подходом, оценщику надо учитывать и ограничительные условия, вытекающие из его сути.
Первое ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Это ограничение в оценочной практике снимается благодаря исключению из полной восстановительной стоимости объекта величины внешнего износа, о чем пойдет речь ниже.
Второе ограничительное условие, упоминаемое в профессиональной литературе, связано с тем, что затратный метод якобы не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей восстановительной стоимости оцениваемого объекта в виде предпринимательской прибыли. При этом надо иметь в виду, что оценка затратным подходом - это оценка не инвестиционной, а рыночной стоимости. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.
Но довольно часто применение затратного подхода при оценке коммерческой недвижимости признается лишним, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке. Доходный и сравнительный подходы дают более полное представление о величине рыночной стоимости.
Доходный подход к оценке
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оце