Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
§ОД улучш.- ставка капитализации для земельного участка- период дисконтирования. При определении рыночной стоимости права аренды будем исходить из предположения заключения долгосрочного договора аренды на 49 лет.
При оценке земельного участка следует особо отметить состав оцениваемых прав.
-Полное право собственности - возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободными от арендаторов земельными участками.
-При оценке права собственности необходимо четко разграничивать три составляющих этого права - владение, пользование и распоряжение. К двум первым правомочиям - владению и пользованию относят также и вещные права - право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования; сервитуты.
-Право аренды - возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.
1.3.ФОРМИРОВАНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
-проверку полученных данных о величине стоимости;
-анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации;
-выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
-метод математического взвешивания;
-метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
-назначению оценки;
-цели оценки;
-функциональному назначению объекта оценки;
-оцениваемым правам.
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.
ГЛАВА 2.АНАЛИЗ ВНЕШНЕЙ СРЕДЫ
2.1.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Задание на оценку:
Заказчик: ООО Золотов.
Адрес: г. Москва
Объект оценки: 4-ех-этажное кирпичное здание, общей площадью 748 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва
Назначение оценки: для целей продажи на свободном рынке.
Вид оцениваемой стоимости: рыночная.
Оцениваемые права: право собственности на здание.
Собственник объекта оценки: ООО Золотов.
Дата оценки: 08.04.2010.
Курс ЦБ РФ на дату оценки: 29,2940 руб. за один доллар США.
Описание земельного участка
Адрес: г. Москва
Юридическое описание:
форма собственности: долгосрочная аренда;
арендодатель земельного участка: Департамент земельных ресурсов г. Москвы;
текущий землепользователь: ООО Золотов;
административный район: ЮАО;
застройка: административное здание, 4-х-этажное, кирпичное
Площадь (га): 0,0348.
Рельеф / почва: ровный / не накладывает ограничений на капитальное строительство.
Затопляемость: отсутствует.
Подъездные пути: удобные, асфальтированные.
Инженерные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение.
Ближайшее окружение:
транспортная доступность: хорошая;
выход на основные магистрали: в наличие;
экология: в пределах среднегородских показателей;
окружающая застройка: высокой плотности, городская
Разрешенные виды землепользования: для эксплуатации здания под административные цели.
Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы.
Описание здания
Назначение: административное (офисное)
Юридическое описание: в собственности у ООО Золотов
Общая площадь (кв.м.): 749,7
Историческая и архитектурная ценность: нет
Техническая характеристика здания:
фундамент: ж/б, ленточный;
стены, перегородки: кирпич;
перекрытия: деревянные
подвал: нет;
чердачное помещение: есть
Инженерное обеспечение:
электричество: есть;
водопровод: магистральные сети;
канализация: центральная;
отопление: центральное;
телефон: есть
вентиляция: естест?/p>