Анализ основных направлений национального проекта "Жилье" в Сахалинской области и разработка мероприятий по совершенствованию его реализации
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?м решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек.
Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Обычно ипотечные кредиты выдаются либо в долларах США, либо в рублях. При этом всегда рублевые кредитные ставки на 3-4 % выше долларовых. Сегодня в разных банках действуют различные ипотечные программы с различными процентными ставками. Средняя процентная ставка, предлагаемая сегодня, это 11 % в долларах США и 15 % в рублях. При этом банки требуют подтверждение платежеспособности клиента с помощью справки о доходах.
Сроки выдачи ипотечных кредитов 5-20 лет, с возможностью досрочного погашения долга. Для получения кредита необходимо самостоятельно подобрать приобретаемую квартиру и внести от 10 до 30 % ее стоимости в качестве первоначального взноса. Суммы кредитов варьируются от 1000 до 200000 долларов США. При оформлении кредита банки взимают дополнительные сборы за рассмотрение заявки, комиссии риэлторов, банка, оценщиков - в итоге до 3,5 % от суммы кредита. Кроме того, клиент обязан застраховать свою жизнь, недвижимость и титул (страхование потери права собственности), что в сумме составляет еще 1,5-2 % годовых.
К сожалению, ипотека пока по всей России является очень нишевым продуктом, поскольку подавляющее большинство людей имеют доходы, не допускающие их к ипотечному кредитованию. Активное развитие рынка начнется с ощутимым ростом доходов значительной части населения.
Не так давно в нашей стране был принят ряд законопроектов, призванный простимулировать развитие ипотеки. В течение последних лет государство предпринимало ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается законодательной базы. В конце декабря 2004 года Президент РФ подписал пакет законопроектов, призванный сформировать в России рынок доступного жилья, в том числе посредством развития рынка ипотечного кредитования.
Одной из причин, послужившей основанием для разработки законопроектов в области ипотечного кредитования, явилась законодательная непроработанность ряда вопросов, которая, по мнению законодателя, мешала банкам снизить затраты заемщика, связанные с получением и возвратом целевого кредита на приобретение жилья. Безусловно, данный шаг благоприятно отразился на данной системе, и в работе ипотечного кредитования действительно произошел некоторый сдвиг, но этим были решены не все проблемы.
Учитывая, что размер ежемесячных выплат заемщика не может превышать 30-40 % от его дохода (это правило действует во всем мире), можно подсчитать, что позволить себе подобный кредит человек может, только если его доход не опускается ниже 800-1000 долларов в месяц.
К тому же банки не учитывают серую зарплату, а граждан, официально получающих такие суммы, фактически не наберется 50 % от всего населения.
Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:
устранение имеющихся недостатков в законодательстве, слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;
слабое развитие оценочного и страхового дела, недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость у коммерческих банков;
отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);
высокие ставки рефинансирования, отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления;
отсутствие ипотечных банков, высокая стоимость кредитов для
заемщика; низкие доходы преобладающей части населения в сравнении со стоимостью жилья;
недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, позволяющих снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;
несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения средств гражданами в жилье, проблема теневых заработных плат.
Предполагаются следующие основные направления решения указанных проблем:
а) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
б) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных ф?/p>