Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадью 92 417 м 2
| Вид материала | Анализ |
- Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью, 779.98kb.
- Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
- «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
- Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
- Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.
- Анализ рынка продаж земельных участков промышленного назначения, 417.56kb.
- Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
- Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
- Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
- Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка, 437.77kb.
Определение накопленного износа и стоимости воспроизводства
улучшений оцениваемого земельного участка
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный, экономический (внешний).
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания (сооружения) в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека, а также естественной порчи материалов с течением времени.
Функциональный износ в оценочной практике означает потерю стоимости объекта оценки, связанную с невозможностью выполнять функции, для которых он предназначался, в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов.
Экономический (внешний) износ недвижимости обусловлен пониженной по сравнению с прочими аналогами на данном сегменте рынка полезностью зданий (сооружений) в результате изменения внешних условий или из-за несоответствия им. Под внешними условиями подразумеваются экономические особенности местоположения, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.
^ Накопленный износ – общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. [4].
Иными словами, стоимость воспроизводства определяется вычитанием из величины восстановительной стоимости улучшений Объекта, величины их накопленного износа.
Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта выполнен в табличной форме и представлен в таблице 9.
Таблица 9
^ Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта
| | ^ Наименование величин | Здание бригадного домика №1 | Здание бригадного домика №2 | Здание бригадного домика №3 | ^ Здание кормохранилища и холодильника: холодильник | Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище | Здание сарая №1 | Здание сарая №2 | Здание капусто-хранилища | Здание пункта первичной обработки |
| 1 | Восстановительная стоимость зданий, руб. | 151 392 | 151 392 | 227 089 | 5 559 907 | 2 847 772 | 58 062 | 57 471 | 1 182 905 | 2 186 548 |
| 2 | Эффективный возраст, лет 1) | 20 | 20 | 65 | 25 | 25 | 30 | 30 | 15 | 20 |
| 3 | Типичный срок физической жизни, лет | 80 | 80 | 80 | 100 | 100 | 80 | 80 | 100 | 100 |
| 4 | Физический износ, % | 25% | 25% | 81% | 25% | 25% | 38% | 38% | 15% | 20% |
| 5 | ^ Физический износ, руб. | 37 848 | 37 848 | 184 509 | 1 389 977 | 711 943 | 21 773 | 21 552 | 177 436 | 437 310 |
| 6 | Стоимость с учетом физического износа, руб. | 113 544 | 113 544 | 42 579 | 4 169 930 | 2 135 829 | 36 289 | 35 919 | 1 005 470 | 1 749 239 |
| 7 | Функциональный износ, % 2) | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% |
| 8 | ^ Функциональный износ, руб. 4) | 28 386 | 28 386 | 10 645 | 1 042 483 | 533 957 | 9 072 | 8 980 | 251 367 | 437 310 |
| 6 | Стоимость с учетом функционального износа, руб. | 85 158 | 85 158 | 31 934 | 3 127 448 | 1 601 872 | 27 216 | 26 939 | 754 102 | 1 311 929 |
| 9 | Внешний износ, % 3) | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% |
| 10 | ^ Внешний износ, руб. 5) | 51 095 | 51 095 | 19 161 | 1 876 469 | 961 123 | 16 330 | 16 164 | 452 461 | 787 157 |
| 11 | Накопленный износ, руб. | 117 329 | 117 329 | 214 315 | 4 308 928 | 2 207 023 | 47 175 | 46 695 | 881 265 | 1 661 777 |
Продолжение таблицы 9
| | ^ Наименование величин | Здание гаража | Здание ветеринарного пункта | Здание склада ГСМ | ^ Здание конторы | Здание проходной | Внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций | Ограждение территории | ^ Здание склада ГРС | Здание столярной мастерской | |
| 1 | Восстановительная стоимость зданий, руб. | 1 224 299 | 342 719 | 73 730 | 600 222 | 50 123 | 882 146 | 1 733 092 | 59 833 | 1 136 372 | |
| 2 | Эффективный возраст, лет 1) | 20 | 35 | 20 | 15 | 12 | 15 | 16 | 20 | 20 | |
| 3 | Типичный срок физической жизни, лет | 100 | 100 | 100 | 100 | 80 | 30 | 30 | 40 | 80 | |
| 4 | Физический износ, % | 20% | 35% | 20% | 15% | 15% | 50% | 53% | 50% | 25% | |
| 5 | ^ Физический износ, руб. | 244 860 | 119 952 | 14 746 | 90 033 | 7 519 | 441 073 | 924 316 | 29 917 | 284 093 | |
| 6 | Стоимость с учетом физического износа, руб. | 979 439 | 222 767 | 58 984 | 510 188 | 42 605 | 441 073 | 808 776 | 29 917 | 852 279 | |
| 7 | Функциональный износ, % 2) | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | |
| 8 | ^ Функциональный износ, руб. 4) | 244 860 | 55 692 | 14 746 | 127 547 | 10 651 | 110 268 | 202 194 | 7 479 | 213 070 | |
| 6 | Стоимость с учетом функционального износа, руб. | 734 579 | 167 076 | 44 238 | 382 641 | 31 954 | 330 805 | 606 582 | 22 438 | 639 209 | |
| 9 | Внешний износ, % 3) | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | 60% | |
| 10 | ^ Внешний износ, руб. 5) | 440 748 | 100 245 | 26 543 | 229 585 | 19 172 | 198 483 | 363 949 | 13 463 | 383 525 | |
| 11 | Накопленный износ, руб. | 930 467 | 275 889 | 56 035 | 447 165 | 37 342 | 749 825 | 1 490 460 | 50 858 | 880 688 | |
| Общий накопленный износ зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб. | 14 520 564 | ||||||||||
| ^ Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб. | 4 004 512 | ||||||||||
1) Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст.
2) Функциональный износ зданий и сооружений составляет 25% и связан с большим масштабом производственной базы в целом. Оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от крупных городов и товарных рынков, отсутствует, т.к. нет никаких препятствий с точки зрения объемно-планировочного и архитектурного решений зданий для того, чтобы они выполняли свои функции в соответствии с современными требованиями рынка и определенным вариантом наиболее эффективного использования поэтому его нельзя рассматривать как комплекс зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом купли-продажи. Наиболее вероятна продажа всего комплекса, но для этого необходимо найти достаточно крупного инвестора, способного эксплуатировать столь масштабный объект целиком. В противном случае, если объект не будет востребован в полном объеме, то и цена его будет заметно меньшей. Поиск крупного инвестора для крупного объекта – это процесс, требующий и времени, и денег. При этом ликвидность таких объектов довольно низкая.
3) Внешний износ составляет 60% и вызван неблагоприятными условиями рынка. Во-первых, как уже отмечалось в анализе социально-экономического положения, предпринимательская активность в Вологодской области довольно низкая, положительная динамика наблюдается только в ряде отраслей промышленности на сравнительно небольшом числе предприятий. Это отрицательно сказывается и на активности рынка производственной недвижимости. Во-вторых, оцениваемый имущественный комплекс расположен вдали от рынков сбыта. В-третьих, объект строился как зверохозяйство, но так и не был введен в эксплуатацию в полном объеме – скорее всего подобного рода деятельность не окупила понесенные капитальные затраты.
4) Базой для исчисления величины функционального износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости здания и величиной его физического износа.
5) Базой для исчисления величины внешнего износа, выраженного в процентах, является разница между величиной восстановительной стоимости зданий Объекта и величинами их физического и функционального износов.
6) ХХХ.
7) ХХХ.
8) ХХХ.
9) ХХХ.
10) ХХХ.
^ Таблица 10
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного
участка методом выделения
| ^ Наименование величин | Значения |
| Стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок, руб. | 4 210 000 |
| Стоимость воспроизводства зданий, руб. | 4 004 512 |
| ^ Стоимость земельного участка, руб. | 205 488 |
| или округленно, руб. | 205 000 |
На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.04.2004 г., определенная с применением сравнительного подхода (метод выделения), составит (без учета НДС):
205 000 (Двести пять тысяч) рублей
^
5.2. Расчет рыночной стоимости Объекта
с применением доходного подхода (метод остатка) (предполагаемого использования)
Теоретические основы применения метода остатка предполагаемого использования для оценки земельных участков приведены в разделе 3. "Методология оценки".
В соответствии с процедурой применения метода, в первую очередь необходимо определить стоимость зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, с учетом их накопленного износа. По результатам расчетов, проведенных нами в рамках метода выделения (см. таблицу 9), стоимость воспроизводства зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке, составляет
^ 4 004 512 рублей.
Далее необходимо рассчитать чистый операционный доход, который способен генерировать объект, как единый имущественный комплекс (см. таблицу 11).
Стоимость оцениваемого земельного участка по методу остатка определится следующим образом:
- полученную стоимость воспроизводства зданий умножают на ставку капитализации, характерную для аналогичных улучшений (включает норму дохода и норму возврата) и получают величину дохода, которая относится на счет улучшений земельного участка;
- из величины чистого операционного дохода, генерируемого объектом в целом, вычитают величину дохода, приходящегося на улучшения и получают величину дохода, которая относится на счет земельного участка;
- доход, приходящийся на землю, капитализируют по ставке капитализации для земли и получают стоимость земельного участка.
Расчеты по методу остатка приведены в таблицах 11 и 12. В расчетах используются следующие термины и определения:
^ Потенциальный валовый доход – это доход от сдачи помещений в аренду полностью, без учета потерь и издержек. Рыночные арендные ставки определены в результате анализа рынка аренды по условиям краткосрочных и долгосрочных договоров, для помещений, сравнимых по качеству местоположения, масштабу и уровню отделки с оцениваемыми. Потенциальный валовый доход каждого года рассчитывается как произведение арендных ставок на сдаваемую в аренду площадь. Величины арендных ставок приняты к расчету без учета НДС.
^ Действительный валовый доход – потенциальный валовый доход уменьшается на величину потерь от недозагрузки и недосбора арендной платы, в том числе, учитывается период, когда помещения остаются незанятыми при возможной смене арендатора.
^ Чистый операционный доход – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Операционными расходами называют периодические расходы для обеспечения нормальной эксплуатации объекта и для создания потоков доходов.
К операционным расходам принято относить:
- оплату налога на имущество и налога (арендной платы) за землю;
- страховые взносы (если это типично для рынка);
- расходы на охрану;
- зарплата обслуживающего персонала;
- коммунальные платежи;
- расходы по управлению недвижимостью;
- расходы на текущий и капитальный ремонт.
- резерв средств на замещение.
Прибыль за год капитализируется в рыночную стоимость путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации.
^ Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
R = Rд + Rн , где
Rд – ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции);
Rн – норма возврата.
Ставка дисконтирования играет роль инструмента, с помощью которого будущие доходы приводятся в текущую стоимость. Ставка дисконтирования рассчитана методом кумулятивного построения на основе:
- безрисковой ставки – эффективная доходность к погашению ОФЗ на дату оценки (для бумаг со сроком погашения в 2018 году, выпуск 46014) – 8%;
- премии за риск вложения в объект недвижимости – 3% - в условиях несформированного рынка производственной недвижимости вложение денежных средств в объект достаточно рискованно;
- премии за неликвидность – 4% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок, мало активный, поэтому ликвидность объекта определена ниже средней;
- премии за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода становления экономики региона.
Итого ставка дисконтирования равна 17%.
Под нормой возврата понимается возмещение из текущего дохода ожидаемой потери первоначальной стоимости объекта за время владения. Для расчета нормы возврата применен метод Ринга, который предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Прогнозный период для расчета нормы возврата принят равным 60 годам, что соответствует сроку оставшейся экономической жизни зданий и сооружений имущественного комплекса. Следовательно, норма возврата составит 1,7% в год.
Итого ставка капитализации равна 18,7%.
^ Таблица 11
Расчет чистого операционного дохода
| ^ Расчет доходов | ||||||
| Расчет потенциального валового дохода | Расчет действительного валового дохода | |||||
| Вид использования помещений | Площадь помещений, кв.м | Ставка аренды, руб./мес. (без учета НДС) | Потенциальный валовый доход руб./мес. | Потенциальный валовый доход руб./год | Потери при сборе арендной платы и недозагрузки помещений | ^ Действительный валовый доход, руб./год |
| Здание бригадного домика №1 | 28,2 | 42,4 | 1 195 | 14 339 | 15% | 12 188 |
| Здание бригадного домика №2 | 29,6 | 42,4 | 1 254 | 15 051 | 15% | 12 793 |
| Здание кормохранилища и холодильника: холодильник | 583,7 | 50,8 | 29 678 | 356 132 | 15% | 302 712 |
| Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище | 963 | 50,8 | 48 968 | 587 617 | 15% | 499 475 |
| Здание сарая №1 | 39,3 | 25,4 | 999 | 11 990 | 15% | 10 191 |
| Здание сарая №2 | 38,9 | 25,4 | 989 | 11 868 | 15% | 10 088 |
| Здание капусто-хранилища | 469,8 | 50,8 | 23 888 | 286 658 | 15% | 243 659 |
| Здание пункта первичной обработки | 693,0 | 50,8 | 35 237 | 422 847 | 15% | 359 420 |
| Здание гаража | 300,0 | 50,8 | 15 254 | 183 051 | 15% | 155 593 |
| Здание ветеринарного пункта | 82,2 | 33,9 | 2 786 | 33 437 | 15% | 28 422 |
| Здание склада ГСМ | 24,8 | 33,9 | 841 | 10 088 | 15% | 8 575 |
Продолжение таблицы 11
| Здание конторы | 181,6 | 50,8 | 9 234 | 110 807 | 15% | 94 186 |
| Здание проходной | 12,5 | 16,9 | 212 | 2 542 | 15% | 2 161 |
| Здание склада ГРС | 12,9 | 33,9 | 437 | 5 247 | 15% | 4 460 |
| Здание столярной мастерской | 370,1 | 33,9 | 12 546 | 150 549 | 15% | 127 967 |
| Итого | 183 519 | 2 202 224 | | 1 871 890 | ||
| ^ Операционные расходы | ||||||
| Расходы на электроснабжение и коммунальное обслуживание, содержание обслуживающего персонала, управление объектом | Средний уровень расходов, руб./кв.м в мес. (без учета НДС) | Площадь помещений, кв.м | Средний уровень расходов, руб./мес. | Ежегодные расходы, руб./год | ||
| Плата за электроснабжение и коммунальное обслуживание | | | | | ||
| Здание бригадного домика №1 | 8,5 | 28,2 | 239 | 2 868 | ||
| Здание бригадного домика №2 | 8,5 | 29,6 | 251 | 3 010 | ||
| Здание кормохранилища и холодильника: холодильник | 16,9 | 583,7 | 9 893 | 118 711 | ||
| Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище | 16,9 | 963,0 | 16 323 | 195 872 | ||
| Здание сарая №1 | 4,2 | 39,3 | 167 | 1 998 | ||
| Здание сарая №2 | 4,2 | 38,9 | 165 | 1 978 | ||
| Здание капусто-хранилища | 16,9 | 469,8 | 7 963 | 95 553 | ||
| Здание пункта первичной обработки | 16,9 | 693,0 | 11 746 | 140 949 | ||
| Здание гаража | 11,0 | 300,0 | 3 305 | 39 661 | ||
| Здание ветеринарного пункта | 12,7 | 82,2 | 1 045 | 12 539 | ||
| Здание склада ГСМ | 8,5 | 24,8 | 210 | 2 522 | ||
| Здание конторы | 16,9 | 181,6 | 3 078 | 36 936 | ||
| Здание проходной | 8,5 | 12,5 | 106 | 1 271 | ||
| Здание склада ГРС | 8,5 | 12,9 | 109 | 1 312 | ||
| Здание столярной мастерской | 15,3 | 370,1 | 5 646 | 67 747 | ||
| Итого: | | | 60 244 | 722 927 | ||
| Расходы на содержание обслуживающего персонала | оплачивает арендатор | 0 | 0 | |||
| Расходы на управление объектом 3) | | 10 000 | 120 000 | |||
| Налоговые отчисления | Ставка | Среднегодовая стоимость имущества, руб. | Площадь земельного участка, кв.м | Ежегодные расходы | ||
| Налог на имущество 1) | 2,2% | 4 004 512 | | 88 099 | ||
| Плата за землю 2) | 0,3 руб./кв.м в год | | 92 417 | 27 725 | ||
| Расходы на текущий ремонт зданий | Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб. | Средний уровень расходов, % | Ежегодные расходы, руб. | |||
| Расходы на текущий ремонт зданий 4) | 10 660 414 | 1,0% | 106 604 | |||
| Итого | 1 065 355 | |||||
| ^ Расчет чистого операционного дохода | ||||||
| Действительный валовый доход, руб. в год | 1 871 890 | |||||
| Операционные расходы, руб. в год | 1 065 355 | |||||
| ^ Чистый операционный доход, руб. в год | 806 535 | |||||
1) Налог на имущество определяется в размере 2,2% от среднегодовой стоимости имущества, за которую в расчете принята стоимость воспроизводства улучшений Объекта.
^ 2) Величина платы за землю определена в размере 0,3 руб./м2 в год, что соответствует существующей ставке земельного налога.
3) Расходы на управление объектом представляют собой фонд оплаты труда управляющего.
4) Расходы на текущий ремонт зданий и сооружений определены в размере 1% от восстановительной стоимости короткоживущих элементов улучшений Объекта, рассчитанной ранее без учета НДС.
5) ХХХ.
6) ХХХ.
7) ХХХ.
8) ХХХ.
9) ХХХ.
10) ХХХ..
^ Таблица 12
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
методом остатка
| ^ Показатель, единица измерения | Обоснование, формула для расчета | Величина |
| Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб. | Расчетная таблица 9, СВ | 4 004 512 |
| Чистый операционный доход, руб. | Расчетная таблица 11, ЧОД | 806 535 |
| Прогнозный период, лет | ПП | 60 |
| Безрисковая ставка, % | Средневзвешенная доходность ОФЗ со сроком погашения в 2018 г. | 8% |
| Премия за риск вложения в объект недвижимости, % | Анализ рынка | 3% |
| Премия за ликвидность объекта, % | Анализ рынка | 4% |
| Премия за инвестиционный менеджмент, % | Анализ рынка | 2% |
| Норма дохода (ставка дисконтирования), % | Определена методом моделирования, НД | 17% |
| Норма возврата, % | Рассчитывается по методу Ринга: = 1/(ПП, лет), НВ | 1,7% |
| Ставка капитализации для земли, % | =НД | 17% |
| Ставка капитализации для улучшений, % | = НД + НВ | 18,7% |
| Доход, приходящийся на улучшения, руб. | Дзд = СВ х (НД + НВ)% | 747 509 |
| Доход, приходящийся на землю, руб. | Дзем = ЧОД - Дзд | 59 026 |
| ^ Стоимость земельного участка, руб. | = Дзем / НД | 347 212 |
| или округленно, руб. | | 347 000 |
На основании проведенного анализа и выполненных расчетов, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.04.2004 г., определенная с применением доходного подхода (метод остатка), составит (без учета НДС):
^ 347 000 (Триста сорок семь тысяч) рублей