Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадью 92 417 м 2

Вид материала

Содержание

Информация о Заказчике и Исполнителе
Банковские реквизиты
Почтовый адрес
1. Общие сведения
Объект оценки
Состав Объекта оценки
Цель и задача оценки
Рыночная стоимость
Нормативная база, применяемые стандарты и методики
Дата проведения оценки
Оцениваемые права
Описание оцениваемого Объекта
Улучшения земельного участка
Наименование объекта
Общая площадь зданий, м
Другая существенная информация
Описание окружения Объекта
Процедура оценки стоимости недвижимости
Анализ рынка производственной недвижимости
Анализ рынка производственных объектов
...
Полное содержание

Подобный материал:

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Информация о Заказчике и Исполнителе

Заказчик: Филиал ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" "Ярославский региональный кадастровый центр "Земля"

Местонахождение:	150000, г.Ярославль, ул.Советская, д. 6/10
Телефон:	(0852) 30-30-86, 72-64-52, 30-28-38
^ Банковские реквизиты:	Р/сч 40502810077020100044 в Северном банке СБ РФ г.Ярославль БИК 047888670, к/сч 30101810500000000670, ИНН 77040906950

Исполнитель: ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

Местонахождение:	170034, г. Тверь, пр-т Победы, д.3
^ Почтовый адрес:	170000, г. Тверь, Почтамт, а/я 0659
Телефоны:	32-38-08, 34-80-43
Факс:	55-70-30
Банковские реквизиты:	Расчетный счет 40702810963070100121 в Тверском ОСБ № 8607 г. Твери БИК 042809679 кор. счет 30101810700000000679 ИНН 6905033596
Лицензия на осуществление оценочной деятельности:	Лицензия Минимущества на осуществление оценочной деятельности №000019; срок действия с 06.08.2001 г. до 06.08.2004 г. на все виды оценочных услуг
Страховой полис:	Страховая акционерная компания "ИНФОРМСТРАХ" полис 19/02-16355 сроком с 27.06.2002 г. по 26.06.2005 г. на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей
Образовательные документы:	Каминский Алексей Владимирович Финансовая академия при Правительстве РФ, диплом АВС 0028367, выдан 26.06.2000 г. Пьянов Сергей Владимирович МЭСИ, диплом ПП 606271, выдан 07.06.2003г. Проненков Антон Иосифович Институт профессиональной оценки, диплом ПП 322630, выдан 06.08.2001 г. Кутырева Надежда Борисовна Международная академия оценки и консалтинга, диплом ПП 411653, выдан 21.03.2003 г. Каминская Ольга Владимировна МЭСИ, диплом ПП 606607, выдан 07.06.2003г. Каминская Галина Николаевна МЭСИ, диплом ПП 606284, выдан 07.06.2003г.

1. Общие сведения

Основание для проведения оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № ОЦП/35-04/Титан на выполнение работ по оценке земельных участков в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения на территории Вологодской области, заключённый между Филиалом ФГУП "ФКЦ "Земля" "Ярославский РКЦ "Земля" и фирмой ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА", именуемыми в дальнейшем Заказчик и Оценщик соответственно.
^

Объект оценки

Земельный участок под производственной базой кооператива «Зверохозяйство» (ПО «Кооп-система») площадью 92 417 м², расположенный по адресу: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с.Погорелово (далее по тексту - Объект).

Таблица 1

^ Состав Объекта оценки

№ земельного участка	Кадастровый №	Площадь, м2	Расположенные на участке здания и сооружения
Земельный участок № 1	35:25:06 02 078: 0004	3 284	Водозаборная скважина с водонапорной башней
Земельный участок № 2	35:25:06 02 078: 0009	3 155	Здания капустохранилища, гаража, склада ГСМ
Земельный участок № 3	35:25:06 02 078: 0010	85 978	Другие здания производственной базы
Объект оценки		92 417

Цель и задача оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка в рамках государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, для установления кадастровой стоимости.

^ Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.
Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [3]

Нормативная база, применяемые стандарты и методики

Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России № 586-р от 06.03.2002 г.
^

Дата проведения оценки

Оценка рыночной стоимости земельного участка проведена по состоянию на
01 апреля 2004 года, осмотр Объекта производился 10.04.2004 года.
^

Оцениваемые права

Оценка производится при допущении, что оценивается право собственности на земельный участок.

Определение существующих имущественных прав

Вид собственности оцениваемого земельного участка: частная.

Текущий правовой режим оцениваемого земельного участка: собственность [13, 16].

Субъект права: ПО «Кооп-система».

Существующие ограничения (обременения) права: не установлены.

Кадастровый номер оцениваемого земельного участка: см. таблицу 1 на стр. 6 отчета.

Целевое назначение оцениваемого земельного участка: для производственных целей.

Разрешенное использование: размещение производственной базы зверохозяйства.

Текущее использование: под размещение производственной базы; используется в полной мере частично. не используется.

Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйственное использование)(лесные земли): 13142 руб./га.

^

Описание оцениваемого Объекта

Земельный участок

Оценивается земельный участок общей площадью 92 417 м², в том числе земельные участки 85978 кв.м, 3155 кв.м, 3284 кв.м. Земельный участок используется для размещения производственной базы, застроен зданиями и сооружениями, огорожен.

К участку подведена транспортная инфраструктура, включающая: автомобильную дорогу.

На участок подведены следующие инженерные сети: энергоснабжение, холодное и горячее водоснабжение (от скважины), газоснабжение, бытовая и производственная канализация, теплоснабжение (котельная на участке). Сеть холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, бытовой и производственной канализации, теплоснабжения находится на расстоянии порядка 2 км в с.Погорелово.

Стоимость оцениваемого земельного участка определена как подготовленного под застройку, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку транспортной и инженерной инфраструктуры.
^

Улучшения земельного участка^¹

Улучшениями оцениваемого земельного участка являются следующие здания и сооружения:

Таблица 2

Перечень объектов недвижимого имущества, находящегося на участке

№	^ Наименование объекта	Площадь, м²
1	Здание бригадного домика №1	28,2
2	Здание бригадного домика №2	29,6
3	Здание бригадного домика №3 со смотровой вышкой	33,7
4	Здание кормохранилища и холодильника	1546,7
5	Здание сарая №1	39,3
6	Здание сарая №2	38,9
7	Котельная	292,7
8	Здание капустохранилища	469,8
9	Здание пункта первичной обработки	693
10	Здание гаража	300
11	Здание ветеринарного пункта	82,2
12	Здание склада ГСМ	24,8
13	Здание конторы	181,6
14	Здание проходной	12,5
15	Здание склада ГРС	12,9
16	Здание столярной мастерской	370,1
	^ Общая площадь зданий, м²	4156,0
1	Трансформаторная подстанция
2	Артезианская скважина с водонапорной башней
3	Железобетонное ограждение

Техническое состояние подлежащего оценке производственного имущественного комплекса, в целом, можно охарактеризовать как удовлетворительное. Все здания и сооружения, перечисленные выше, построены в период с 1988 по 1995 годы и имеют соответствующий сроку эксплуатации уровень физического износа, за исключением здания бригадного домика №3, находящегося в аварийном состоянии.

Сведений об аварийном состоянии каких-либо зданий и сооружений у Оценщика нет.

^ Другая существенная информация

Зверохозяйство не работает с декабря 1998 года. Из всех зданий и сооружений, находящихся на оцениваемом участке, эксплуатируются: капустохранилище, гаражи, контора, проходная, трансформаторная подстанция, артезианская скважина (летом). В настоящее время базу готовят к продаже. Предполагаемый покупатель –сельхозпредприятие крестьянское хозяйство «Север». Возможные виды использования – кролиководство, овцеводство.
^

Описание окружения Объекта

Местоположение оцениваемого Объекта: Вологодская обл., Вологодский р-н, Сосновский с/с, вблизи с.Погорелово.

Географическая характеристика местоположения Объекта: ближайшим к Объекту значимым населенным пунктом является г.Вологда – административный центр Вологодской области. Ближайшая транспортная магистраль – автодорога федерального значения Вологда – Новая Ладога.

Транспортная доступность Объекта: автомобильная дорога, железная дорога, речной порт. Подъезд к Объекту от г.Вологда по автодороге Вологда – Новая Ладога 20 км (участок дороги между основными городами области: Вологдой и Череповцом), далее поворот на с.Погорелово и 2,5 км асфальтированной дороги. Железной дороги и судоходных рек в окружении Объекта нет. Ближайшие железнодорожная станция и речной порт находятся в г.Вологда на расстоянии 25 км от Объекта.

Краткая характеристика инфраструктуры земель окружения: земли сельскохозяйственного назначения , лесные угодья – инфраструктура не развита.

^

Процедура оценки стоимости недвижимости

В соответствии со Стандартами оценки [4], проведение оценки включает в себя следующие этапы:

определение цели и задачи оценки, заключение с Заказчиком договора об оценке;
осмотр и идентификация объекта оценки;
установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
анализ рынка, к которому относится объект оценки;

выбор методов оценки в каждом из подходов к оценке (затратном, сравнительном, доходном) и осуществление необходимых расчётов;

обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
составление и передача Заказчику отчёта об оценке.

2. Социально-экономический анализ и анализ рынка производственной недвижимости

Общий анализ социально-экономического положения

Вологодская область находится в Северо-Западном Федеральном округе Российской Федерации. Граничит с Ярославской, Тверской, Новгородской, Ленинградской, Архангельской, Кировской, Костромской областями и с республикой Карелия. Областной центр – г.Вологда. Наиболее крупные города области – Череповец, Сокол, Великий Устюг.

По итогам переписи населения РФ 2002 г. численность постоянного населения Вологодской области 1270 тыс.чел. Всего в Вологодской области городских поселений – 27, в том числе с численностью постоянного населения свыше 100 тыс. человек – 2 (г.Вологда – 292,8 тыс. чел., г.Череповец – 312,2 тыс. чел.). Сельских населенных пунктов – 8001, в том числе с численностью постоянного населения свыше 100 человек – 719.

Через территорию Вологодской области проходят транспортные магистрали, соединяющие Центральную Россию с северными и восточными районами, благодаря чему, область располагает удобными выходами к основным российским рынкам. Транспортная сеть включает в себя мощные железнодорожные узлы в Вологде и Череповце, достаточно разветвленную автодорожную сеть, аэропорты. По территории области проходит Волго-Балтийский канал, что позволяет в течение шести месяцев навигации отправлять грузы в порты Балтийского, Белого, Каспийского, Черного и Средиземного морей.

Доминирующие отрасли промышленности: черная металлургия (ОАО "Северсталь", г.Череповец – 14-е место в рейтинге российских предприятий информационного агентства "AK&M", или 65% доля на рынке продукции России), химическая (ОАО "Аммофос", ОАО "Азот", коксохимическое производство ОАО "Северсталь" – все расположены в г.Череповец), машиностроение, металлообработка (г.Вологда), лесная, дерево-обрабатывающая (районы области) и целлюлозно-бумажная (г.Сокол).

Легкая промышленность представлена предприятиями по первичной обработке льна, двумя крупными льнокомбинатами (ОАО "Северлен" и ОАО "Вологодский текстиль"), кружевным, швейным, трикотажным, меховым, валяно-войлочным, кистещеточным производствами.

Основу агропромышленного комплекса составляет сельское хозяйство, ориентированное на природные ресурсы, благоприятствующие ведению молочного животноводства, льноводства, картофелеводства. Область находится в зоне рискованного земледелия. Около половины посевов составляют кормовые культуры.

Для анализа экономической ситуации в Вологодской области по итогам 2003 года были использованы материалы, размещенные на официальных сайтах Вологодского областного комитета государственной статистики и администрации Вологодской области в интернете.

Объем промышленного производства за 2003 год оценивается в 134 686 миллионов рублей, что составляет 103% к 2002 году. Рост наблюдался только в пяти основных отраслях промышленности: стекольной (167% к уровню 2002 года), пищевой (112%), машиностроении и металлообработке (107%), легкой (106%) и черной металлургии (104%).

В черной металлургии увеличилось производство стального проката: из низколегированной стали – наполовину, сортового холоднотянутого – более чем на треть. Вообще, предприятия черной металлургии являются одним из основных источников формирования валового регионального продукта Вологодской области.

Физический объем производства продукции машиностроения и металлообработки возрос за счет увеличения выпуска технологического оборудования для легкой промышленности в 1,9 раза, молокоцистерн – на треть.

Стекольная промышленность области, используя благоприятную конъюнктуру, постепенно пошла в рост, обгоняя в этом движении остальные отрасли. Прирост объемов в 67% здесь обеспечен высокими темпами производства бутылок, в т.ч. пивных. Одной из причин роста объемов производства стекольной промышленности является включение ООО "Чагодощенский стеклозавод и К" (создан в 1999 году и является крупнейшим предприятием отрасли) и ОАО "Покровский стеклозавод" в областную инвестиционную программу с предоставлением налоговых льгот. Коэффициент обновления основных средств на предприятиях стекольной промышленности превышает аналогичный показатель по промышленности почти в 6 раз, а коэффициент износа в отрасли меньше в 3 раза. Это явилось результатом инвестиций в отрасль, объем которых в 2003 году составил 519 миллионов (107% к уровню 2002 года).

В легкой промышленности выпуск продукции возрос, в основном, за счет увеличения производства льняных тканей на две трети. Льнотекстильное производство является ведущей отраслью легкой промышленности в Вологодской области. В остальных отраслях легкой промышленности объемы производства ежегодно снижаются, вместе с тем, что мощности комбинатов загружены в среднем на 30-40%. Снижение объемов производства швейных фабрик – следствие падения спроса на их продукцию, в связи с растущей конкуренцией со стороны иностранных производителей одежды. Крупными и средними предприятиями легкой промышленности получено в 2003 году 18 млн. рублей сальдированной прибыли; при этом 16 организаций получили прибыль 30 млн. рублей, 8 организаций убыток 12 млн. рублей. Ключевым фактором развития отрасли являются инвестиции. В 2003 году в основной капитал крупных и средних предприятий легкой промышленности направлен 41 млн. рублей инвестиций, что в 3 раза больше, чем в 2002 г.

Высокие темпы роста в пищевой промышленности обеспечены увеличением выпуска водки и ликероводочных изделий, плодоовощных и мясных консервов, животного масла и сыра, мяса и колбасных изделий.

В других отраслях промышленности отмечено снижение объемов производства от 1% (промышленность строительных материалов) до 45% (цветная металлургия). Объемы производства в химической и нефтехимической промышленности снизились на 3% за счет сокращения выпуска лакокрасочных материалов (на 36%) и минеральных удобрений
(на 2%). Предприятия лесного комплекса сократили объемы производства на 6%: снизилась вывозка древесины (на 13%), производство древесноволокнистых плит (на 4%), бумаги
(на треть).

Положительные тенденции наметились в строительном производстве. В жилищном строительстве за 2003 год сдано 854 жилых дома (3170 квартир) общей площадью 246,3 тысяч квадратных метров, что на 3% выше, чем в 2002 году. Основное строительство велось в городах и поселках городского типа, в сельской местности построена четверть жилья. Жителями области за свой счет и с помощью кредитов построено 768 жилых домов общей площадью 84 тысячи квадратных метров или 34% общего ввода жилья. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра площади жилых домов в 2003 году составила 6173 рубля, в том числе в городской местности 7139 рублей, в сельской 3083 рубля.

Наряду с жилищным строительством в области введены в строй объекты соцкультбыта, трассы инженерных коммуникаций, построены новые дороги, мосты.

Крупными и средними организациями промышленности за январь-ноябрь 2003 года использовано 792 миллиона рублей инвестиций в основной капитал, что выше соответствующего периода 2002 года на 15%. Произошли изменения и в структуре инвестиций: доля инвестиций в основной капитал в отрасли, производящие товары, увеличилась, а в отрасли, оказывающие рыночные и нерыночные услуги, уменьшилась. Главным источником инвестиций в основной капитал являлись привлеченные средства предприятий и организаций.

На территории области зарегистрировано 198 коммерческих организаций с иностранными инвестициями. Накопленный иностранный капитал в экономике области составил 69,9 млн. долларов США, из которых прямые инвестиции составили 21,4%, портфельные инвестиции – 5%, кредиты – 73,6%. В том числе 82% иностранного капитала приходится на черную металлургию.

По характеру инвестиционного климата Вологодская область входит в число регионов с наименьшим интегральным инвестиционным риском. В 2003 году по степени инвестиционного риска область заняла 9-е место из 89-ти регионов (в 2002 году 11-е место), по социальному риску – 2-е в (2002 году – 3-е)^².

В межрегиональных связях Вологодской области преобладал обмен продукцией производственно-технического назначения с долей в 84%. В структуре вывоза первенствует продукция черных металлов, поставляемая в регионы, имеющие развитую базу машиностроения (Нижегородская, Самарская, Московская области), а также продукция лесного комплекса, химической, стекольной промышленности, машиностроения и ряда подотраслей пищевой и легкой промышленности. В структуре вывоза потребительских товаров около 60% составили продовольственные товары, в первую очередь продукция мясомолочной промышленности. Из непродовольственных товаров повышенным спросом за пределами области пользовались мебель, стальная эмалированная посуда, льняные ткани. Структура ввоза имеет топливно-сырьевую направленность. Отсутствие в области нефтеперерабатывающей промышленности делает необходимым ввоз продуктов нефтеперегона со стороны. В поставках потребительских товаров из других российских регионов лидируют непродовольственные товары, с долей в 70%. Это – легковые автомобили, бензин, табачные изделия.

За январь-ноябрь 2003 года положительный финансовый результат деятельности организаций (без субъектов малого предпринимательства и отраслей сельского хозяйства) сложился в сумме 25,7 млрд. рублей: 486 организаций получили прибыль 26,9 млрд. рублей, 277 организаций имели убыток 1,2 млрд. рублей. При этом предприятия черной металлургии обеспечили 85% всей прибыли.

Кредиторская задолженность на 1 декабря 2003 года равнялась 23 млрд. рублей, из нее просроченная 5 млрд. рублей. Дебиторская задолженность на 1 декабря 2003 года составляла 30 млрд. рублей, из не просроченная около 4 млрд. рублей. Объем полученных организациями области кредитов банков и займов на конец ноября достиг 25 млрд. рублей, из них 42% краткосрочные.

В январе-ноябре 2003 года среднедушевые денежные доходы населения области составили в среднем за месяц 4143 рубля, 127% к соответствующему периоду 2002 года. Реальные располагаемые денежные доходы за этот период увеличились на 12%. На конец 2003 года всеми видами экономической деятельности было занято 623,9 тысячи человек, 48% проживающих в области.

Несмотря на кажущуюся стабилизацию и даже в определённой степени рост экономики, также как и в целом по России, инфляция в 2000-2003 годах оставалась на достаточно высоком уровне. По итогам 2003 года рост цен в Вологодской области наблюдался во всех областях экономики: в промышленном производстве области прирост цен составил за год в среднем 21,3% (по РФ – 13,1%), темпы роста цен на потребительском рынке остались на уровне предыдущего года и составили в среднем 13,1% (по РФ – 12%). Цены в капитальном строительстве повысились за 2003 год в среднем по области на 11,7%.

Итоги 2003 года позволяют говорить о положительной динамике в социально-экономическом развитии Вологодской области, хотя делать вывод о какой-либо стабилизации экономики области пока рано, что, впрочем, справедливо для экономики России в целом. Из представленного выше социально-экономического анализа видно, что Вологодская область относится к числу динамично развивающихся промышленных регионов России. В целом, ситуация в Вологодской области оценивается как стабильная, основания для построения пессимистических прогнозов отсутствуют. По мнению Оценщика, наиболее вероятна дальнейшая стабилизация экономики региона и постепенный рост уровня жизни населения. Следствием укрепления экономики должно стать повышение предпринимательской активности, что неразрывно связано с оживлением рынка недвижимости, которое ощущается уже сегодня: во второй половине 2003 года заметно возросли цены на жилье, увеличился спрос на административно-торговую недвижимость, появилась некоторая активность на производственном сегменте рынка.

^ Анализ рынка производственной недвижимости

Рынок производственных объектов в Вологодской области нельзя назвать ни сформированным, ни устойчивым. Признаками этого являются: малое количество предложений на продажу производственных объектов, относительно высокая концентрация рынка вокруг промышленно-развитого центра (городов Вологда и Череповец), отсутствие стабильности в ценообразовании на объекты, сходные по масштабу и составу недвижимого имущества. В ходе анализа рынка объектов промышленности и земельных участков с целевым назначением "для промышленного использования" были использованы различные базы данных в сети интернет, материалы областных СМИ (газеты "Из рук в руки", "Городок", "Голос Череповца", "Бюллетень недвижимости", "Вологодская недвижимость"), телефонные интервью с риэлторами и представителями промпредприятий, занимающихся реализацией непрофильных активов.

В ходе анализа рынка были выявлены следующие существенные факты:

^ Анализ рынка производственных объектов

Практически отсутствует информация о продаже коммерческой недвижимости вообще, и производственных имущественных комплексов в частности, на открытом рынке в Вологодской области, особенно в сравнении с близлежащими областями. Так, если проанализировать объем предложения в газете "Из рук в руки", то рынок коммерческой недвижимости Вологодской области покажется отсутствующим – всего четыре предложения^³, в то время как по Ярославской области 141 предложение на продажу и 146 на аренду, в Костромской 42 на продажу и 39 на аренду, в Ивановской соответственно 91 и 40, в Тверской более 100 предложений, разгруппированных по видам объектов. Конечно, газета "Из рук в руки" – это еще не показатель рынка; есть в Вологодской области и альтернативные источники информации, но, все же, поиск в них особенным успехом не увенчался. Обращает на себя внимание, что и в Вологодской области, и в перечисленных выше граничащих областях, предложение любой недвижимости в областных центрах на порядок превышает предложение в рядовых городах области. В Вологодской области предложение коммерческой недвижимости (кроме производственной) сконцентрировано в городах Вологда и Череповец – в областном и промышленном центрах. География предложения производственных объектов немногим более широка и включает города, расположенные вдоль основных транспортных магистралей.
В условиях отсутствия достаточного для анализа количества информации, наилучшим индикатором рынка недвижимости является рынок квартир – наиболее чувствительный к изменениям в социально экономическом положении любого региона. Квартирный рынок Вологодской области – это, прежде всего, квартиры в Вологде и Череповце, причем Череповец долгое время доминировал в ценовом отношении и только в 2003 году из-за появления дополнительных средств на рынке недвижимости, цена квадратного метра в Вологде резко возросла и по некоторым позициям превышает череповецкие показатели. Именно в Вологде и Череповце ведется активное строительство нового жилья со стоимостью одного квадратного метра порядка 15÷18 тыс. рублей. Стоимость жилья на вторичном рынке находится в диапазоне 13÷20 тыс. рублей, при этом стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне 550÷700 тыс. рублей, двухкомнатных – 550÷850 тыс. рублей, трехкомнатных – 700÷1300 тыс. рублей. В остальных городах области рынок жилья гораздо менее развит, количество строящегося жилья на порядок меньше, стоимость квартир в 3 и более раз ниже. Вывод по проведенному анализу можно сделать следующий: рынок жилья в Вологодской области ни чем не отличается от рынка жилья в близлежащих областях, цены на квартиры находятся на общероссийском уровне, уровень активности квартирного рынка довольно высок – все это, если вернуться к вышеизложенному относительно рынка коммерческой недвижимости, говорит о том, что на сегодняшний день мы имеем дело скорее не с дефицитом коммерческих объектов, а с недостатком и закрытостью информации по ним; то же подтверждает и общий анализ социально-экономического положения области – наблюдаемый рост активности в производственной и коммерческой сфере неразрывно связан с повышением активности на рынке недвижимости.
По результатам проведенного исследования материалов Вологодских СМИ и баз данных в Интернете, была сформирована таблица предложений на продажу производственных объектов (см. табл. 3). Проанализируем представленную выборку. Ценовой диапазон предлагаемых на продажу объектов – от 1,8 до 27 млн. рублей, но при этом разброс цен нельзя назвать большим – основная масса объектов выставляется на продажу по цене до 5 млн. рублей. С другой стороны, удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся; не прослеживается и зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра. Для сравнения, в Тверской области стоимость объектов, находящихся именно в ближайшем окружении Твери, максимальна на общеобластном фоне и наиболее уравновешена – порядка 3,0 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. В Ярославской области объекты рассредоточенные по территории области имеют сравнимые показатели удельной стоимости – 1,1÷2,5 тыс. рублей за один квадратный метр зданий. Ситуация, когда удельная стоимость объектов на периферии может быть заметно выше, чем удельная стоимость объектов в центре (см. г.Вологда и г.Сокол), возможна в условиях развивающегося рынка. Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции. Например, в Тверской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва–С.-Петербург наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан

Таблица 3

^ Производственные объекты, выставленные на продажу в Вологодской области

Местоположение	Стоимость, руб.	^ Стоимость имущественного комплекса в пересчете на 1м² зданий, руб./м²	Площадь участка, м²	Площадь помещений, м²	Коммуникации	Транспортная доступность	^ Краткое описание
1	2	3	4	5	6	7	8
Вологодская обл., г.Великий Устюг	3 174 000	1 849	12 666	1 716		а/д областного значения, ж/д станция - сообщение с Архангельской обл.	^ Аукцион (конкурсное производство), 14 ноября 2003 г., Здания: рем.-мех. мастерские 426,6 кв.м, ангар мет. 947,2 кв.м, столярка 43,4 кв.м, кузница 69,3 кв.м, гараж 229,8 кв.м.
Вологодская обл., Чагодощенский р-н, п.Борисово	3 572 848					а/д район. значения - 10км до а/д Вологда-Н.Ладога, ж/д станция г.Чагода, узкокол. ж/д	Аукцион (конкурсное производство), Здания, сооружение, оборудование и иное имущество, используемые в торфодобывающем и торфоперерабатывающем производстве: здание торфобрикет. завода, котельная, цех микропарников, мех. мастерские, токарный цех, гаражи, склады, артез. скважины, узкоколей. ж/д, добывающая и автотракторная техника, ж/д транспорт и т.д., добытый торф. Декабрь 2003 г.
г.Вологда, промзона	22 400 000	3 314	57 913	6 760	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, два ж/д тупика	Склад мет.конструкций - мет. ангар без. утепл. - 2765 кв.м, два склада из жбк - 1815 и 2171 кв.м, вахта 9,1 кв.м, два ж/д тупика 158 м (баш. кран) и 195 м (козл. кран), тверд. покрытие 40000 кв.м. Земля в бесср. польз.
г.Вологда, промзона	27 000 000	804	50 000	33 567	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, ж/д тупик	Производственный корпус из жбк 31000 кв.м, с 18-ю мостовыми кранами (треб. ревизии), трехэтаж. АБК 2566,7 кв.м, ж/д тупик 190 м. Земля в аренде.
Вологодская обл., г.Сокол	5 000 000	1 865	11 142	2 681	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г.Сокол	База механизации: мех.маст. и гаражи 1189,5 кв.м, произв. корпус 1212,3 кв.м, котельная на тв. топливе, склад запчастей из мк 279,1 кв.м, АЗС. Земля в аренде.
Вологодская обл., г.Сокол	4 800 000	3 742	10 000	1 283	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г.Сокол	Двухэтаж. АБК 844,3 кв.м, склад утепл. 438,3 кв.м, открыт. площадка с козл. краном, ограждение, централ. отопл. Земля в аренде.

Продолжение таблицы 3

1	2	3	4	5	6	7	8
г. Вологда	5 500 000	4 583	6 500	1 200	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто	Производственная база, деревообработка, ангар "финский" утепл. 1100 кв.м, кирп. здание-офис 100 кв.м, твердое покрытие (дорож. плиты) по всей террит., башен. кран, деревообрабатывающее оборудование. Земля в собственности.
г. Вологда	9 000 000	2 864	30 000	3 142	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто	Лесопильное производство с сушил. камерой: цех из жбк 1400 кв.м, выс. 12 м, три кран-балки, двухэтаж. кирп. АБК 742 кв.м, ангар утепл. 1000 кв.м, ТП, котельн. на древ., три бетонных площадки, деревообраб. и сушил. оборудование. Земля в аренде.
Вологодская обл., г.Сокол	5 000 000	5 618	6 000	890	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, 6 км до а/д Москва-Архангельск, ж/д станция г.Сокол	Произв. база: кирп./жбк здание 750 кв.м, двухэтаж. кирп. офис 140 кв.м, еврорем. Земля в собственности.
Вологодская обл., г.Лоста	5 000 000	1 471	16 000	3 400	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто, окр. г.Вологды, ж/д станция г.Лоста	Произв. база торфопредприятия: рем.мех. мастерские и кузня 3400 кв.м, две кран-балки, подъездные пути. Земля в собственности.
г.Вологда, центр	15 000 000	4 907	13 978	3 057	электро-, водо-, тепло-снабжение, канализация	авто	ЗАО "Вологодское ПАТП" таксопарк. Автостоянки 1200 кв.м (в аренде), 1296 кв.м (в аренде) и 599 кв.м. Произв. помещения: зона текущ. ремонта 691 кв.м, аккумуляторный цех 70 кв.м, цех механический 70 кв.м, цех моторный 112 кв.м, цех электрический 37 кв.м, уч. ремонта кузовов 160 кв.м, уч. ТО № 2 - 420 кв.м (в аренде), цех окраски кузовов 210 кв.м, цех мойки легковых а/м 196,3 кв.м, уч. карбюраторный 40,9 кв.м, уч. антикорроз. обработки кузовов 97кв.м, склад зап.частей 212 кв.м, прочие произв. площади 31 кв.м, бытовые помещ. 383 кв.м, КПП 54 кв.м.
Вологодская обл., Усть-Кубинский р-н, 30 км от г.Устье	2 142 000	2 108		1 016	электроснабж., автоном. водо- и теплоснабжен., местн. канализ.	автодорога местного значения, 34 км от г.Сокол	Здание трехэтаж., кирпичн., производственное, на консервации.
Вологодская обл., п.Шексна	1 800 000	7 563	1 500	238	электро-, газо-, водоснабжение, автоном. теплосн., местн. канализац.	а/д Вологда-Н.Ладога (между Вологдой и Черепов.), ж/д станция п.Шексна	Здание под пищевое производство без оборудования, одноэтаж., кирпич., зем.уч-к благоустроен, огорожен, проходная.

на "богатого соседа" (г.Москва). В Вологодской области, расположенной довольно далеко от МКАД, подобных предпосылок для спекуляции, естественно, намного меньше.

По оценкам операторов рынка недвижимости Вологодской области, общее количество выставленных на продажу производственных объектов за последний год увеличилось, возросло и количество информации о продаваемых на открытом рынке объектах в СМИ – это свидетельствует о некотором оживлении на рынке, о повышении покупательской активности и повышении качества маркетинга.

^ Анализ рынка земельных участков

Необходимо отметить, что информации о продаже вакантных земельных участков в Вологодской области Оценщику найти не удалось. Как и в целом по России, в Вологодской области существует множество предприятий, которые с развалом СССР стали убыточными и в настоящее время не эксплуатируются либо имеют огромные невостребованные производственные площади. Та же ситуация и с землей – щедро выделенные в советское время земельные участки остаются невостребованными предприятиями в полном объеме и многочисленные заявления об отказе от земель, не участвующих в технологическом процессе, направляемые руководителями предприятий в местные земельные комитеты – тому подтверждение. Избыток промплощадок приводит к полному отсутствию рынка земель промназначения, поскольку нет необходимости приобретать "голый" земельный участок, когда "рядом" находится готовый и свободный производственный объект, причем его рыночная стоимость намного (до нескольких раз) ниже стоимости его строительства. Одновременно, и стоимость земли не может быть велика в ситуации, когда существуют многочисленные "брошенные" производственные объекты и невостребованные земельные участки производственного назначения.
Основные ценообразующие факторы для земельных участков: фактор масштаба, местоположение, уровень благоустройства. Фактор масштаба учитывает, что участки меньшей площади в пересчете на единицу площади стоят дороже, а большей площади – дешевле. Это связано с повышением платежеспособного спроса на объекты меньшего масштаба. Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли под размещение производственного объекта – здесь особое внимание уделяется транспортной развязке, в том числе наличию железной дороги. Стоимость участка резко зависит от объема выполненных работ по благоустройству (изыскательские работы, согласование проекта будущего строительства, подведение коммуникаций, устройство автодорожных покрытий, ограждения и т.д.) поскольку за счет больших площадей работы по освоению земли одни из наиболее капиталоемких.
К сожалению, из-за отсутствия достаточной информации провести обзор рынка земли в Вологодской области не представляется возможным. Между тем, проведение исследования рынка земельных участков в окружении г.Твери показал, что земля в промзоне города (право аренды) стоит порядка 150 руб./м² для участков с подведенными коммуникациями и до 60 руб./м² для участков без коммуникаций. Земельные участки в окружении г.Тверь (в 50-ти километровой зоне) – право собственности – стоят от 200 до 60 руб./м² по мере удаления от г.Тверь. Анализ информации в сети Интернет показывает, что стоимость земельных участков под промышленное производство (право собственности) на расстоянии 10÷50 км от МКАД составляет 700÷250 руб./м².
С точки зрения географии, расположение Вологодской области, можно сказать, окраинное: с севера она граничит с бескрайними лесами Карелии и Архангельской области. Это существенно влияет на понижение коммерческой привлекательности региона в целом, поскольку окраинное расположение всегда невыгодное: существенно увеличивается расстояние до рынков сбыта, увеличивается число незначимых транспортных магистралей. Следовательно, рыночная стоимость земельных участков в Вологодской области будет определяться не только конкретными локальными факторами местоположения, но и географией региона, причем стоимость земли Вологодской будет ниже, в сравнении со стоимостью земли в Тверской и Ярославской областях, расположенных географически гораздо более выгодно.

^ Анализ рынка аренды

Информации о рыночной аренде вакантных земельных участков в Вологодской области нет, как нет ее и в граничащих областях.
Производственные объекты в целом и производственные помещения предлагаются в аренду в Вологодской области достаточно часто. Между тем, в представленной ниже таблице (см. табл. 4) есть информация не только по Вологодской области, но и по ряду других областей. Такая выборка сделана для того, чтобы показать, что арендные ставки в областях сравнимы. Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах и платить арендную плату за них приходится значительную.
По проведенному анализу диапазон арендных ставок, типичных для помещений на территории производственных баз, достаточно узок: ставка арендной платы для производственных и складских помещений составляет 50÷100 руб./м2 в месяц, основными ценообразующими параметрами здесь являются наличие коммуникаций и транспортная доступность; ставка арендной платы для административных помещений составляет 100÷150 руб./м2 в месяц, но здесь необходимо учитывать, что офисные помещения на производственных базах пользуются спросом только при условии их близости по отношению к городской черте, в противном случае офисные помещения остаются незанятыми.

Таблица 4

^ Предложения на аренду помещений на производственных базах

Местоположение	Назначение	Площадь, м²	Арендная плата, руб./м² в мес.
г.Вологда, центр	склад		50
г.Вологда	склад		50
г.Вологда, промзона	ангар (склад)		25
^ Вологодская обл., г.Грязовец	здание под опт. склад, магазин, произв.	600	50
г.Вологда	подвал под склад	150	40
г.Вологда	гаражные боксы по 62 кв.м	124	97
	ангар утепл.	800	25
	комплекс: два гаража по 62 кв.м, ангар утепл. 800 кв.м, ангар холод. 546 кв.м, кран-балка, открыт. площ., охрана	1 470	31
г. Ярославль (охраняемая территория произв. базы)	склад	360	60
	док. склад	950	40
	офисы	30	100
	открытая площадка	2 000	5
Самарская обл., г. Тольятти (охраняемая территория произв. базы)	офисы		150
	склады		100
	открытые площадки		45
Самарская обл., г. Тольятти	офисные и производственные помещения в трехэтажном здании швейной фабрики	от 100	100
Тульская обл., г.Щекино	услуги хранения грузов	5 000	80
г.Кострома	производственное помещение	300	50
г.Кострома	производственные и складские, здание 3-этажное, бывш. столовая	30-1500	30-80
г.Кострома, база ЗАО "Бакалея"	складские, неотапл.	300	85
г.Кострома, база ЗАО "Бакалея"	офисные		150
г.Иваново	цех деревообработки, все коммуникации, оборудование	480	100
г.Тверь, двор Пролетарки	производственно-складские, отапливаемые	926	70
г.Тверь, двор Пролетарки	производственно-складское с офисом (50+50+20)кв.м	120	90
Тверская обл., п.Вас.Мох	производственные площади, ж/д пути, мостовой кран		50
г.Тверь, м/р Южный	складские площади (два мет. ангара по 450 кв.м) не отапливаемые	900	80
Московская обл., г.Мытищи	открытые площадки	5 000	60
Московская обл., г.Мытищи	склад или производство	1 920	300
Московская обл., г.Подольск	производство и склады	5 600	100

^ Вывод по проведенному анализу рынка

По результатам проведенного анализа можно сделать вывод, что рынок вакантных земельных участков промназначения в Вологодской области практически отсутствует, что не позволяет нам провести оценку с применением метода сравнения продаж (сравнительный подход), методов распределения и капитализации земельной ренты (доходный подход). С другой стороны, у нас достаточно информации о выставленных на продажу единых объектах (имущественных комплексах) и о величинах арендных ставок на здания и помещения, что позволяет провести оценку с применением метода выделения (сравнительный подход) и методов остатка или предполагаемого использования, в зависимости от рыночной специфики получения дохода от объекта, расположенного на оцениваемом земельном участке (доходный подход).

Blog