Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадью 92 417 м 2
| Вид материала | Анализ |
- Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью, 779.98kb.
- Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
- «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
- Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
- Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.
- Анализ рынка продаж земельных участков промышленного назначения, 417.56kb.
- Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
- Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
- Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
- Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка, 437.77kb.
^ Таблица 6
Расчетная таблица поправок
| | ^ Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
| ^ Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб. | 5 000 | 5 000 | 8 000 | 15 000 | 9 000 | |
| Обстоятельства совершения сделки | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок | открытый рынок |
| Условия финансирования | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж | единовременный платеж |
| Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 5 000 | 5 000 | 8 000 | 15 000 | 9 000 | |
| Продажа или предложение | - | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Поправка на уторгование, % | -10% | -10% | -10% | -10% | -10% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 4 500 | 4 500 | 7 200 | 13 500 | 8 100 | |
| Дата продажи (дата оценки) | (01.04.2004 г.) | март 2004 г. | март 2004 г. | март 2004 г. | март 2004 г. | март 2004 г. |
| Поправка на дату продажи, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 4 500 | 4 500 | 7 200 | 13 500 | 8 100 | |
| Право на земельный участок | собственность | аренда | собственность | собственность | аренда | аренда 49 лет |
| Право на здания | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность | собственность |
| Поправка на юридические права, % | 6% | 0% | 0% | 6% | 1,5% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 4 770 | 4 500 | 7 200 | 14 310 | 8 222 | |
| Невостребованная площадь земельного участка, кв.м (см. стр. 26) | 73 269 | 0 | 0 | 46 200 | 35 000 | 18 450 |
| Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс.руб. | 96 | 0 | 0 | 109 | 3 280 | 669 |
| Поправка на невостребованную площадь земельного участка, тыс.руб. | 0 | 0 | -109 | -3 280 | -669 | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 4 770 | 4 500 | 7 091 | 11 030 | 7 552 | |
| ^ Здания и сооружения спец.назначения | нет | АЗС | нет | АЗС | нет | нет |
| Поправка на доп.объекты, тыс. руб. | -60 | 0,0 | -60 | 0,0 | 0,0 | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 4 710 | 4 500 | 7 031 | 11 030 | 7 552 | |
| Географическое местоположение | Вологодская обл., д.Погорелово | Вологодская обл., г.Сокол | Вологодская обл., г.Лоста | Ярославская обл., г.Тутаев | г.Кострома | г.Тверь |
| Характеристика местоположения | 2,5 км до а/д Вологда-Череповец, 20+2,5 км от г.Вологда | 30 км от г.Вологда, 6 км до а/д Москва-Архангельск | ближнее окружение г.Вологды | а/д Ярославль-Рыбинск, 60 км от г.Ярославль и а/д Москва-Архангельск | промзона | промзона |
| Поправка на местоположение, % | -10% | -10% | -20% | -40% | -40% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 4 239 | 4 050 | 5 625 | 6 618 | 4 531 | |
| ^ Удельная стоимость имущественного комплекса (стоимость имущественного комплекса в пересчете на общую площадь зданий и сооружений), руб./кв.м зданий | 1 581 | 1 191 | 977 | 1 654 | 2 014 | |
| Общая площадь зданий, кв.м. | 3 829,6 | 2 680,9 | 3 400 | 5 760 | 4 000 | 2 250 |
| Поправка на масштаб зданий, % | -10% | 0% | 15% | 0% | -15% | |
| ^ Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м | 1 423 | 1 191 | 1 123 | 1 654 | 1 712 | |
| ^ Конструктив зданий: здания I и II групп капитальности, % | 100% | 100% | 100% | 100% | 75% | 91% |
| здания IV и V групп капитальности, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 25% | 9% |
| ^ Функциональность зданий с точки зрения современ. стандартов | соответствуют современным стандартам | соответствуют современным стандартам | соответствуют современным стандартам | соответствуют современным стандартам | соответствуют современным стандартам | соответствуют современным стандартам |
| Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ^ Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м | 1 423 | 1 191 | 1 123 | 1 654 | 1 712 | |
| ^ Характеристика технического состояния зданий | удовл. | удовл. | удовл. | удовл. | удовл. | удовл. |
| Поправка на техническое состояние зданий, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ^ Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м | 1 423 | 1 191 | 1 123 | 1 654 | 1 712 | |
| ^ Стоимость имущественного комплекса (удельная стоимость имущественного комплекса, умноженная на общую площадь зданий оцениваемого объекта), тыс. руб. | 5 450 | 4 562 | 4 301 | 6 336 | 6 556 | |
| ^ Транспортная доступность | авто. | авто., ж/д станция г.Сокол | авто., ж/д станция г.Лоста | авто., ж/д ветка | авто., ж/д станция г.Кострома | авто., ж/д ветка |
| Поправка на транспортную доступность, % | -2% | -2% | -12% | -2% | -12% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 5 341 | 4 470 | 3 785 | 6 209 | 5 769 | |
| ^ Наличие коммуникаций | электро-, водо-, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация | электро-, водо, теплоснабжение, канализация |
| Поправка на наличие коммуникаций, % | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 5 341 | 4 470 | 3 785 | 6 209 | 5 769 | |
| Стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого объекта, тыс. руб. | 96 | 96 | 96 | 96 | 96 | |
| ^ Скорректированная стоимость, тыс. руб. | 5 437 | 4 567 | 3 881 | 6 306 | 5 865 | |
| Абсолютная валовая коррекция стоимости аналога, тыс. руб. | 2 112 | 1 138 | 3 548 | 10 225 | 6 752 | |
| Относительная валовая коррекция стоимости аналога, % | 0,42 | 0,23 | 0,44 | 0,68 | 0,75 | |
| ^ Вес влияния аналога на стоимость оцениваемого объекта | 0,23 | 0,31 | 0,22 | 0,13 | 0,10 | |
| ^ Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (с учетом НДС) | 4 970 | | | | | |
| ^ Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (без учета НДС) | 4 212 | | | | | |
| или округленно, тыс. руб. | 4 210 | | | | | |
В ходе расчетов в цены объектов-аналогов были внесены следующие поправки:
- ^ Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.
В качестве аналогов выбраны объекты, выставленные на продажу на открытом рынке, условия финансирования сделки – единовременный платеж. Поправка не требуется.
- ^ Поправка на уторгование.
Все аналоги на дату оценки еще выставляются на продажу, то есть при сравнении использована цена предложения. Как правило, при совершении сделки с подобными объектами, скидка с публикуемых цен предложения составляет порядка 10%.
- ^ Поправка на дату продажи.
Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в марте 2004 года. Дата оценки – 1 апреля 2004 года. Поправка на дату продажи не требуется.
- ^ Поправка на юридические права.
Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.
- ^ Поправка на невостребованную площадь земельного участка.
Оцениваемый объект и аналоги являются производственными базами, и представляют собой имущественные комплексы, состоящие из земельного участка и нескольких зданий различного целевого назначения (административного, производственного, складского). Все они значительно различаются по площади зданий и по площади земельного участка – или по масштабу. Для более корректного расчета стоимость каждого из аналогов необходимо было бы скорректировать на стоимости связанных с ними земельных участков, а затем провести корректировки стоимостей аналогов на отличия в площади и масштабе зданий, с последующим добавлением стоимости земельного участка в составе оцениваемого имущественного комплекса. Однако, для такого расчета необходимо знать стоимость земли в местах расположения аналогов, для чего потребуется статистическая информация о сделках с вакантными земельными участками, которой, как это уже отмечалось в анализе рынка, нет. Поэтому, Оценщик применил поправки на площадь и масштаб зданий относительно стоимости имущественного комплекса в целом, предварительно скорректировав стоимости аналогов на стоимости неиспользуемых территорий. Такой расчет достаточно субъективный, но при качественном анализе рынка вполне достоверный. Обоснование расчета представлено далее по тексту.
Как уже отмечалось нами в разделе "Анализ рынка земельных участков" (см. стр. 17) рынок производственной недвижимости пересыщен выведенными из эксплуатации или попросту брошенными объектами. Также был сделан вывод о низкой ликвидности вакантных земельных участков ввиду нецелесообразности капвложений в их развитие в ситуации, когда наверняка найдется никем невостребованный "готовый" производственный объект, отвечающий большинству требований, предъявляемых инвестором. Еще одна особенность рынка земли – избыточные территории, на которых расположены действующие предприятия, на стоимость которых и делается данная поправка. Не вызывает сомнения, что в современных условиях ценностью для предприятий обладает только та часть земельного участка, которая непосредственно им используется, а все остальные земли, щедро выделенные в советский период – это, как минимум, налоговое бремя. Рыночная стоимость такой свободной земли мизерная и приравнивается к стоимости земель окружения, при условии, что вокруг оцениваемого объекта большое количество неиспользуемых земель. Влияние стоимости невостребованной части земельного участка на стоимость имущественного комплекса определено с учетом плотности застройки участка5. Основная идея такого подхода – следующая: независимо от площади земельного участка, если застроена только малая его часть, а большая часть не используется, то и полезность такого земельного участка будет заметно меньше, чем участка с большей плотностью застройки, где используется вся (или почти вся) его площадь. Вообще, плотность застройки производственных территорий регламентируется СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий" и является производной от двух величин: минимально допустимыми расстояниями между зданиями (сооружениями) и минимальной плотностью застройки. Последняя, для предприятий различных отраслей промышленности, составляет от 17% до 65%, средняя по отраслям – 43%. На практике сложно найти предприятие со столь высокой плотностью застройки – реальное положение таково, что плотность застройки промобъектов не превышает 20÷25%, а в большинстве своем составляет 5÷15%. Надо также отметить, что производственные объекты помимо зданий (как правило, одноэтажных), проездов и парковочных площадок для автотранспорта, должны включать открытые склады, стоянки для большегрузных автомобилей, места для разгрузки и т.п. В итоге, учитывая все вышеизложенное, плотность застройки существующих промобъектов порядка 20÷25% может считаться достаточно высокой.
Расчет поправки на невостребованную площадь земельного участка выполнен в табличной форме (см. таблицу 7).
^ Таблица 7
Таблица расчета поправки на невостребованную площадь земельного участка
| | ^ Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
| ^ Характеристика застройки | пром. база зверохозяйства | база механизации | пром. база торфопредпр. | пром. база | база лесопере-работки | пром. база |
| ^ Общая площадь зданий, кв.м. | 3 829,6 6 | 2 680,9 | 3 400 | 5 760 | 4 000 | 2 250 |
| Площадь земельного участка, кв.м | 92 417 | 11 142 | 16 000 | 75 000 | 55 000 | 29 700 |
| Плотность застройки (отношение общей площади зданий к площади участка), % | 4,1% | 24,1% | 21,3% | 7,7% | 7,3% | 7,6% |
| Эталонная плотность застройки, % | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% | 20% |
| ^ Востребованная площадь земельного участка, кв.м | 19 148 | 11 142 | 16 000 | 28 800 | 20 000 | 11 250 |
| Невостребованная площадь земельного участка, кв.м | 73 269 | 0 | 0 | 46 200 | 35 000 | 18 450 |
| Кадастровая стоимость земель окружения (сельскохозяйствен-ного использования), руб./кв.м | 1,3142 | 18,06 | 10,77 | 2,35 | 93,72 | 36,3 |
| Стоимость невостребованной части земельного участка, тыс.руб. | 96 | 0 | 0 | 109 | 3 280 | 669 |
Порядок расчета следующий: 1) определяем плотность застройки земельных участков сравниваемых объектов; 2) определяем наиболее характерную в сложившейся на рынке промобъектов ситуации плотность застройки, при которой можно считать, что земельный участок востребован в полном объеме – назовем её эталонной плотностью застройки;
3) определяем востребованную площадь земельного участка, как соответствующую эталонной площади застройки, а затем рассчитываем невостребованную площадь, как разницу между полной площадью земельного участка и определенной востребованной площадью; 4) определяем для каждого из сравниваемых объектов соответствующую кадастровую стоимость земель окружения (к расчету принята кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения, с учетом того, где находится объект, в черте поселения или за чертой); 5) стоимость невостребованной части земельного участка, в том числе и для оцениваемого имущественного комплекса, определяется как произведение её площади на кадастровую стоимость земель окружения.
Все дальнейшие расчеты производятся в предположении, что плотность застройки сравниваемых объектов соответствует эталонной, а на завершающем этапе расчетов к скорректированным стоимостям аналогов прибавляется рассчитанная выше стоимость невостребованной части земельного участка оцениваемого имущественного комплекса.
- ^ Поправка на здания и сооружения специального назначения.
Поправка на здания и сооружения специального назначения, находящиеся в составе имущественных комплексов объектов-аналогов, подразумевает корректировку стоимости объектов-аналогов 1 и 3 с учетом наличия в их составе автозаправок (АЗС).
Локальные АЗС на промобъектах предназначены для собственных нужд предприятия. Все они строились до 80-х годов, в те времена, когда были возможны ситуации с перебоями в снабжении топливом, расстояния между АЗС в городах были довольно велики и насущным являлся вопрос холостого пробега автотранспорта для дозаправки и т.п. На сегодняшний день, когда сети сбыта нефтепродуктов являются достаточно разветвленными, единственным стимулом для организации локальной АЗС на предприятии является экономия на стоимости топлива (на разности между отпускными (оптовыми) ценами нефтебаз и розничными ценами на АЗС). Но стоимость строительства АЗС достаточно велика и его окупаемость, учитывая потенциально низкую проходимость локальной АЗС, скорее всего не наступит в обозримом будущем. С другой стороны, если на объекте АЗС уже есть и она пригодна к эксплуатации – это, несомненно, увеличивает стоимость. Но, существующие на промплощадках АЗС, как правило и физически и морально устарели, а вкладывать значительные суммы в их модернизацию, опять же, экономически нецелесообразно. Следовательно, полезность локальных АЗС на объектах – низкая.
Рассчитаем стоимость воспроизводства типичной локальной АЗС, состоящей из 2-3 топливораздаточных колонок и двух топливных емкостей. Её восстановительная стоимость соответствует сумме стоимостей топливораздаточных колонок и топливных емкостей с учетом общестроительных, монтажных, пусконаладочных работ и затрат на транспортировку. Экспертно, полная восстановительная стоимость такой автозаправки составит 300 000 ÷ 400 000 рублей. Минус физический износ 50% – 150 000 ÷ 200 000 рублей. Полезность такой АЗС с учетом перечисленных выше факторов функционального и внешнего износов составит не более 35% – 50 000 ÷ 70 000 рублей. Таким образом, поправка на наличие АЗС составит порядка 60 000 рублей.
- ^ Поправка на местоположение.
Эта поправка учитывает различие уровней цен, характерных для расположения аналогов и оцениваемого объекта. В данном случае в качестве аналогов использованы объекты, как в Вологодской, так и в граничащих с Вологодской областях. Основные характеристики местоположения объекта оценки и аналогов приведены в таблице сравнения (таб. 6). На величину поправки на местоположение оказывают влияние: уровень развития рынка производственной недвижимости в регионе, в котором расположен объект-аналог, расположение объектов в производственной зоне крупных городов (областных центров), близость объектов к федеральным транспортным артериям. Величины характерных для каждого аналога поправок определены экспертно на основании проведенного анализа рынка производственной недвижимости.
- ^ Поправка на масштаб зданий.
Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.
Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв.м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.
- ^ Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности.
Учитывает различное конструктивное исполнение зданий объекта оценки и объектов-аналогов, а также их функциональную пригодность с точки зрения современных стандартов. Так, например, если в составе объекта есть здания IV группы капитальности, то логично предположить, что стоимость таких зданий будет меньше, чем стоимость аналогичных зданий II группы капитальности. Но, с другой стороны, подобного снижения стоимости не будет, если здание IV группы капитальности – это ангар из современных конструкций, имеющий высокую функциональность. В данном случае значимых отличий в конструктиве и функциональности зданий оцениваемого объекта и аналогов нет.
- ^ Поправка на техническое состояние зданий.
Все здания в составе сравниваемых имущественных комплексов находятся в удовлетворительном состоянии. Поправка не требуется.
- ^ Поправка на транспортную доступность.
Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.
- ^ Поправка на наличие коммуникаций.
Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.
Скорректированным ценам аналогов были приданы веса в соответствии со степенью схожести каждого аналога и оцениваемого объекта. Результатом проведенных расчетов является стоимость имущественного комплекса, включающего оцениваемый земельный участок.
^ Определение восстановительной стоимости улучшений
оцениваемого земельного участка
Восстановительная стоимость – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.
Восстановительная стоимость определяется методом сравнительной единицы. В качестве базовых источников использованы: сборники УПВС, "Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, информация в Интернете. В качестве базового источника использованы сборники УПВС.
УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости – составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1.01.1969 г., и учитывают полную восстановительную стоимость зданий и сооружений, в том числе:
- накладные расходы и плановые накопления;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- прочие внеобъемные затраты, за вычетом возвратных сумм, как-то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывоз мусора, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные работы и др.
Для II климатического района, к которому относится Вологодская область, восстановительная стоимость объекта рассчитывается по формуле:
ВС = УС(69) х V х И(84) х И(03) х И(д.о.) х Кпп , где
УС(69) – укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 м3 в ценах 1969 г.;
^ V – строительный объем здания, м3 (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта);
И(84) – индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г., введен Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1993 г.;
И(03) – индекс перехода от цен 1984 г. к ценам на декабрь 2003 г., определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46;
И(д.о.) – прогнозный индекс перехода от цен на декабрь 2003 г. к ценам на дату оценки (апрель 2004 г.), определен по сборнику КО-Инвест "Индексы цен в строительстве" выпуск № 46 (без учета НДС и прибыли предпринимателя);
Кпп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.
"Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве", подготовленные Центром ценообразования в строительстве (КО-Инвест) г. Самара, содержат укрупненные показатели сметной стоимости строительства зданий по характерным конструктивным системам и назначению, по состоянию на 01.02.2004 г. Использование в оценке Самарского сборника КО-Инвест обусловлено, во-первых, отсутствием аналогичного источника в Вологодской области, во-вторых, Самарский регион характеризуется активным рынком стройиндустрии и достаточно изучен Оценщиком в рамках профессиональной деятельности, в-третьих, система КО-Инвест является общероссийской и с помощью переходных коэффициентов можно с достаточной точностью определить стоимость строительства в любом регионе России, в том числе в Вологодской области. Для этого используется сборник №46 КО-Инвест "Индексы цен в строительстве", таблица 8.2. "Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений".
Расчет восстановительной стоимости объекта в данном случает проводится по формулам:
ВС = УПСС х Sобщ х Клз х Кпп или ВС = УПСС х Vстр х Клз х Кпп
где:
ВС – определяемая восстановительная стоимость;
УПСС – укрупненный показатель стоимости строительства единицы площади (объема) здания (по объектным сметам), руб. без учета НДС;
Sобщ – общая площадь здания, м2;
Vстр – строительный объем здания, м2;
Клз – коэффициент, учитывающий лимитированные затраты;
Кпп – коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя – представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам;
Процентная величина лимитированных затрат рассчитана укрупнено и учитывает: затраты на временные здания и сооружения, удорожание работ в зимнее время, затраты строительных организаций по платежам на добровольное страхование, обеспечение пожарной безопасности, технический и авторский надзор, затраты на проектные работы и экспертизу проекта, непредвиденные затраты, обеспечение пожарной безопасности объекта строительства, выплаты за землю на период строительства, расходы по государственной регистрации завершенного строительством объекта и др.
В рамках определения восстановительной стоимости зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса производится расчет восстановительной стоимости только внутриплощадочных инженерных сетей и не производится расчет затрат на подводку инженерных коммуникаций к оцениваемому участку (в том числе не рассчитываются сопутствующие здания и сооружения для автономных источников тепло- и водоснабжения: котельные и водонапорные башни). Это связано со спецификой проведения кадастровой оценки земельных участков в целом, состоящей из нескольких этапов7. Первый этап: кластеризация земельных участков – или группировка всего массива оцениваемых земельных участков по факторам, оказывающим наибольшее влияние на их стоимость. Второй этап: для каждого кластера определяется эталонный земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее типичными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер. Третий этап: расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков. Четвертый этап: рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости для каждого кластера путем деления рыночной стоимости эталонного земельного участка на его площадь. Кадастровая стоимость земельного участка в кластере рассчитывается путем умножения соответствующего удельного показателя кадастровой стоимости на площадь участка.
В случае данной оценки, в результате кластеризации земельных участков получено 10 кластеров, в каждом из которых были отобраны по одному эталонному объекту – характерному представителю кластера, для оценки их рыночной стоимости (в том числе и оцениваемый Объект). Полученная удельная рыночная стоимость объекта оценки (стоимость единицы площади земельного участка) распространяется на все объекты кластера. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется в состоянии готовности к застройке, в том числе с учетом наличия полной инфраструктуры (подведенными к участку коммуникациями и транспортными магистралями). Одним из факторов кластеризации являлось наличие коммуникаций на участках, причем не делалось различия на то, какие именно, автономные или центральные, коммуникации доступны на участке. С точки зрения расчета это вполне допустимо, так как стоимость участка с автономными коммуникациями сопоставима со стоимостью земельного участка с централизованными коммуникациями. Таким образом, сам факт зависимости стоимости оцениваемого земельного участка от наличия на нем источников коммуникаций, уже учтен в процессе кластеризации и проведения каких-либо дополнительных расчетов не требуется. Остается рассчитать только восстановительную стоимость инженерных сетей, находящихся непосредственно на участке, как являющихся улучшениями участка.
Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений Объекта произведен в табличной форме и представлен в таблицах ХХХ и ХХХ в таблице 8.
Таблица 8
^ Расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемого
земельного участка
| | ^ Наименование величин | Здание бригадного домика №1 | Здание бригадного домика №2 | Здание бригадного домика №3 | ^ Здание кормохранилища и холодильника: холодильник | Здание кормохранилища и холодильника: кормохранилище | Здание сарая №1 | Здание сарая №2 | Здание капусто-хранилища |
| 1 | Расчетный объем зданий, куб.м. | 90 | 90 | 135 | 3 940 | 6 789 | 39 | 39 | 2 314 |
| 2 | Номер сборника УПВС и номер таблицы | сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а | сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а | сб. № 18, отдел 2, таб. № 42а | сб. № 11, отдел 1, таб. № 2а | сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 171 | сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 144б | сб. № 26, том 2, отдел 8, таб.№ 144б | сб. № 26, том 1, отдел 2, таб. № 164 |
| 3 | Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб. | 38,5 | 38,5 | 38,5 | 32,3 | 9,6 | 31,9 | 31,9 | 11,7 |
| 4 | Поправка к удельной стоимости | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,06 | 1,06 | 1,0 |
| 5 | Скорректированная стоимость строительства 1 куб.м. в ценах 1969 г., руб.:стр. 3 х стр. 4 | 38,5 | 38,5 | 38,5 | 32,3 | 9,6 | 33,8 | 33,8 | 11,7 |
| 6 | Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.: стр. 1 х стр. 5 | 3 465 | 3 465 | 5 198 | 127 253 | 65 179 | 1 329 | 1 315 | 27 074 |
| 7 | Коэффициент перехода к ценам 1984 года | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 |
| 8 | Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46) | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 |
| 9 | Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2004 года (по КО-Инвест вып. №46) | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 |
| 10 | Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 |
| 11 | ^ Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10 | 151 392 | 151 392 | 227 089 | 5 559 907 | 2 847 772 | 58 062 | 57 471 | 1 182 905 |
| 12 | Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), % | 56% | 56% | 56% | 74% | 39% | 42% | 42% | 26% |
| 13 | Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб. | 84 780 | 84 780 | 127 170 | 4 114 331 | 1 110 631 | 24 386 | 24 138 | 307 555 |
Продолжение таблицы 8
| | ^ Наименование величин | Здание пункта первичной обработки | Здание гаража | Здание ветеринарного пункта | Здание склада ГСМ | Здание конторы | Здание проходной | Ограждение территории | Здание склада ГРС | Здание столярной мастерской |
| 1 | Расчетный объем зданий, куб.м. | 3 256 | 1 229 | 370 | 63 | 648 | 48 | 1 200 | 43 | 1 472 |
| 2 | Номер сборника УПВС и номер таблицы | сб. № 18, отдел 2, таб. № 69б | сб. № 23, отдел 2, таб. № 19а | сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б | сб. № 18, отдел 1, таб. № 32а | сб. № 18, отдел 2, таб. № 42б | сб. № 18, отдел 2, таб. № 56а | сб. № 18, отдел 2, таб. № 72в | сб. № 29, отдел 4, таб. № 76 | сб. № 18, отдел 1, таб. № 7б |
| 3 | Стоимость строительства 1 м3 в ценах 1969 г., руб. | 14,5 | 22,8 | 21,2 | 27,0 | 21,2 | 23,9 | 25,7 | 31,7 | 13,0 |
| 4 | Поправка к удельной стоимости | 1,06 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 |
| 5 | Скорректированная стоимость строительства 1 куб.м. в ценах 1969 г., руб.:стр. 3 х стр. 4 | 15,4 | 22,8 | 21,2 | 27,0 | 21,2 | 23,9 | 25,7 | 31,7 | 13,0 |
| 6 | Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.: стр. 1 х стр. 5 | 50 045 | 28 021 | 7 844 | 1 688 | 13 738 | 1 147 | 30 840 | 1 369 | 19 136 |
| 7 | Коэффициент перехода к ценам 1984 года | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 | 1,24 |
| 8 | Коэффициент перехода к ценам декабря 2003 года (по КО-Инвест вып. №46) | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 30,661 | 39,436 | 30,661 | 41,673 |
| 9 | Коэффициент перехода к уровню сметных цен 1.04.2004 года (по КО-Инвест вып. №46) | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 | 1,045 |
| 10 | Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 | 1,10 |
| 11 | ^ Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.: стр. 6 х стр. 7 х стр. 8 х стр. 9 х стр. 10 | 2 186 548 | 1 224 299 | 342 719 | 73 730 | 600 222 | 50 123 | 1 733 092 | 59 833 | 1 136 372 |
| 12 | Доля короткоживущих элементов в восстановительной стоимости зданий (по УПВС), % | 41% | 63% | 54% | 41% | 54% | 64% | 65% | 20% | 46% |
| 13 | Восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб. | 896 485 | 771 308 | 185 068 | 30 229 | 324 120 | 32 079 | 1 126 510 | 11 967 | 522 731 |
| Всего, восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб. | 17 642 930 | |||||||||
| Затраты на внутриплощадочные сети инженерных коммуникаций, % | 5% | |||||||||
| ^ Полная восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб.: | 18 525 076 | |||||||||
| ^ Всего, восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб. | 10 660 414 | |||||||||