Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадью 92 417 м 2

Вид материала

Анализ

Содержание 5.3. Согласование рыночной стоимости Объекта с учетомрезультатов расчетов по всем подходам Согласование результатов расчетов Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки ( Основные предположения и ограничивающие условия

Подобный материал:

• Об определении рыночной стоимости земельного участка общей площадью, 779.98kb.
• Отчет №101-10 об оценке рыночной стоимости земельного участка и недвижимого имущества, 912.33kb.
• «Оценка рыночной стоимости земельного участка в городе под авторемонтным предприятием», 365.41kb.
• Администрация мо запорожское сельское поселение Приозерского муниципального района, 5.28kb.
• Отчет №64/1-1 об определении рыночной стоимости программного продукта системы диагностики, 410.25kb.
• Анализ рынка продаж земельных участков промышленного назначения, 417.56kb.
• Памятка Штрафные санкции за нарушения в сфере земельного, 88.86kb.
• Перечень пошаговых действий по предоставлению (порядку отвода) земельного участка гражданину, 86.33kb.
• Порядок формирования и предоставления земельного участка для строительства объекта, 99.91kb.
• Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды земельного участка, 437.77kb.

^

5.3. Согласование рыночной стоимости Объекта с учетом
результатов расчетов по всем подходам

Рыночная стоимость объекта недвижимости формируется под влиянием нескольких факторов: затрат на его создание, баланса спроса и предложения, потенциальной доходности объекта. В рамках настоящего отчета выполнена оценка Объекта с применением сравнительного и доходного подходов. Окончательное значение рыночной стоимости Объекта определяем как средневзвешенное из полученных значений рыночной стоимости и приданных им весовых коэффициентов в зависимости от степени достоверности и доказательности расчетов.

В данном случае оба подхода имеют одинаковый существенный недостаток – очень высокую чувствительность к исходным параметрам, что обусловлено низкой активностью рынка земельных участков промышленного назначения. В то же время, результату, полученному в расчетах с применением доходного подхода (метод остатка) придан больший вес, поскольку в нем сравнительно меньше субъективных суждений Оценщика и все сделанные в процессе вычислений предположения и допущения основаны на тщательном анализе рынка аренды производственных и коммерческих объектов. Напротив, в рамках расчетов с применением сравнительного подхода (метод выделения) точность вычислений значительно ниже, так как суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (которая по результатам расчетов составила всего лишь 5% от рыночной стоимости всего имущественного комплекса) базировалось на сравнении крупных имущественных комплексов, имеющих целый ряд существенных различий, в том числе, расположение в разных областях северо-западного региона России.


Таблица 13

^ Согласование результатов расчетов

Подход	Присвоенные веса	Рыночная стоимость, руб.
Доходный	347 000	0,7
Сравнительный	205 000	0,3
^ Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (без учета НДС), руб.		304 400
или округленно, руб.		300 000
Типичный срок экспозиции Объекта оценки		6 - 9 месяцев

^

Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчёта.

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.
   

2. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
   

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Все обзорные материалы включены в отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
   

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несёт ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
   

5. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность приводимой информации.
   

6. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
   

7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.
   

8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникать после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
   

9. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в отчёте.
   

10. Стоимость оцениваемого земельного участка определена при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку инфраструктуры, в предположении, что участок подготовлен под застройку.