Отчёт №35-iiп-010 об определении рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения площадью 92 417 м 2
СодержаниеОбщие сведения
Согласование рыночной стоимости земельного участка с учетом результатов расчетов по всем подходам.
Титан - оценка
Богомолову С.Н.
Цель и задача оценки
Заключение о рыночной стоимости
300 000 (Триста тысяч) рублей
Информация о Заказчике и Исполнителе
Банковские реквизиты
Почтовый адрес
1. Общие сведения
Объект оценки
Состав Объекта оценки
Цель и задача оценки
Рыночная стоимость
Нормативная база, применяемые стандарты и методики
Дата проведения оценки
Оцениваемые права
Описание оцениваемого Объекта
Улучшения земельного участка
Наименование объекта
Общая площадь зданий, м
Другая существенная информация
Описание окружения Объекта
Процедура оценки стоимости недвижимости
Анализ рынка производственной недвижимости
Анализ рынка производственных объектов
Производственные объекты, выставленные на продажу в Вологодской области
Стоимость имущественного комплекса в пересчете на 1м
Краткое описание
Аукцион (конкурсное производство), 14 ноября 2003 г.
Анализ рынка земельных участков
Анализ рынка аренды
Предложения на аренду помещений на производственных базах
Вологодская обл., г.Грязовец
Вывод по проведенному анализу рынка
3. Методология оценки
Метод выделения
Метод сравнения продаж
Метод остатка
Метод предполагаемого использования
4. Анализ наиболее эффективного использования
5. Расчет рыночной стоимости Объекта
Таблица 5 Таблица аналогов
Площадь участка, м2. Право на землю
Краткое описание
Таблица 6 Расчетная таблица поправок
Объект оценки
Стоимость имущественного комплекса, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Здания и сооружения спец.назначения
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Удельная стоимость имущественного комплекса (
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м
Конструктив зданий
Функциональность зданий с точки зрения современ. стандартов
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м
Характеристика технического состояния зданий
Скорректированная удельная стоимость имущественного комплекса, руб./кв.м
Стоимость имущественного комплекса (
Транспортная доступность
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Наличие коммуникаций
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Скорректированная стоимость, тыс. руб.
Вес влияния аналога на стоимость оцениваемого объекта
Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (с учетом НДС)
Средневзвешенная стоимость оцениваемого объекта, тыс. руб. (без учета НДС)
Поправка на обстоятельства совершения сделки и условия финансирования.
Поправка на уторгование.
Поправка на дату продажи.
Поправка на юридические права
Поправка на невостребованную площадь земельного участка.
Таблица 7 Таблица расчета поправки на невостребованную площадь земельного участка
Объект оценки
Характеристика застройки
Общая площадь зданий, кв.м.
Востребованная площадь земельного участка, кв.м
Поправка на здания и сооружения специального назначения.
Поправка на местоположение.
Поправка на масштаб зданий.
Поправка на конструктив зданий с учетом степени их функциональности.
Поправка на техническое состояние зданий.
Поправка на транспортную доступность.
Поправка на наличие коммуникаций.
Определение восстановительной стоимости улучшенийоцениваемого земельного участка
V – строительный объем здания, м (в ряде случаев общая площадь либо протяженность объекта); И
Расчет восстановительной стоимости улучшений оцениваемогоземельного участка
Наименование величин
Здание кормохранилища и холодильника: холодильник
Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.
Наименование величин
Восстановительная стоимость на дату оценки, руб.
Полная восстановительная стоимость зданий оцениваемого имущественного комплекса, руб.
Всего, восстановительная стоимость короткоживущих элементов, руб.
Определение накопленного износа и стоимости воспроизводстваулучшений оцениваемого земельного участка
Накопленный износ
Расчет стоимости воспроизводства улучшений Объекта
Наименование величин
Здание кормохранилища и холодильника: холодильник
Физический износ, руб.
Функциональный износ, руб.
Внешний износ, руб.
Наименование величин
Здание конторы
Здание склада ГРС
Физический износ, руб.
Функциональный износ, руб.
Внешний износ, руб.
Стоимость воспроизводства зданий и сооружений оцениваемого имущественного комплекса, руб.
Таблица 10 Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельногоучастка методом выделения
Наименование величин
Стоимость земельного участка, руб.
5.2. Расчет рыночной стоимости Объектас применением доходного подхода (метод остатка) (предполагаемого использования)
4 004 512 рублей.
Потенциальный валовый доход
Действительный валовый доход
Чистый операционный доход
Ставка капитализации
Таблица 11 Расчет чистого операционного дохода
Расчет доходов
Действительный валовый доход, руб./год
Операционные расходы
Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход, руб. в год
2) Величина платы за землю определена в размере 0,3 руб./м2 в год, что соответствует существующей ставке земельного налога. 3)
Таблица 12 Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участкаметодом остатка
Показатель, единица измерения
Стоимость земельного участка, руб.
347 000 (Триста сорок семь тысяч) рублей
5.3. Согласование рыночной стоимости Объекта с учетомрезультатов расчетов по всем подходам
Согласование результатов расчетов
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (
Основные предположения и ограничивающие условия
Сертификат рыночной стоимости земельного участка
Заключение об оценке
Литература. Источники информации
Техническое состояние строений
Строение №10
Техническое состояние строений
Строение №14
Техническое состояние строений
Фотографии Объекта оценки. Правоустанавливающие документы
